Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 июля 2021 года Дело N 33-10504/2021

19 июля 2021 г.г. Казань
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего Валиевой Л.Ф.,

судей Гайнуллина Р.Г., Гильманова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Садриевой Э.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гайнуллина Р.Г. гражданское дело по апелляционным жалобам Панчугина В.Д., Беспалова С.И. на решение Кировского районного суда города Казани от 12 апреля 2021 г.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Беспалова С.И. и его представителя - Валеевой Д.Р., объяснения представителя ответчика Панчугина В.Д. - Михеева Р.В., судебная коллегия

установила:

Беспалов С.И. обратился в Кировский районный суд города Казани с иском к Панчугину В.Д. о признании договора купли-продажи заключенным на более крупную сумму, расторжении договора.

В обоснование иска указано, что 15 августа 2019 г. стороны заключили договор купли-продажи нежилых зданий по адресу: <адрес>, по которому Беспалов С.И. продал Панчугину В.Д. здание контрольно-пропускного пункта N 2 и лабораторию на общую сумму 1 350 000 рублей. 15 августа 2019 г. стороны заключили дополнительное соглашение об установлении общей суммы продаваемых помещений в размере 3 700 000 рублей. При этом, данное соглашение зарегистрировано не было. Истец полагает, что изначально сторонами была совершена притворная сделка, в рамках которой покупателем обязанности были исполнены ненадлежащим образом. С учетом частичной оплаты стоимости имущества задолженность по договору составляет 3 550 000 рублей. Указанная сумма ответчиком не выплачена. В связи с этим Беспалов С.И. просил признать договор купли-продажи от 15 августа 2019 г. заключённым на большую сумму в размере 3 700 000 рублей, расторгнуть данный договор купли-продажи, прекратить зарегистрированное за Панчугиным В.Д. право собственности на спорное имущество, аннулировать записи о государственной регистрации договора купли-продажи нежилых помещений и перехода права собственности и признать за ним право собственности на него.

В судебном заседании суда первой инстанции истец и его представитель требования поддержали.

Представитель ответчика с иском не согласился.

Суд постановилрешение о частичном удовлетворении исковых требований. Суд расторг договор купли-продажи нежилых зданий от 15 августа 2019 г., прекратил право собственности Панчугина В.Д. на нежилые помещения, аннулировал записи о государственной регистрации от 22 августа 2019 г. N ...., признал за Беспаловым С.И. право собственности на данные нежилые помещения.

В апелляционной жалобе представитель Панчугина В.Д. просит решение суда отменить, обязать Беспалова С.И. возвратить Панчугину В.Д. 500 000 рублей, выплаченные ему по договору купли-продажи, отказать Беспалову С.И. в иске.

При этом в апелляционной жалобе указывается, что суд первой инстанции не разрешилвопрос о возврате Панчугину В.Д. денежных средств, которые он выплатил Беспалову С.И. по договору от 15 августа 2019 г., не учёл апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 1 марта 2021 г. по делу N ...., которым установлено, что Беспалов С.И. в счет погашения обязательств получил от Панчугина В.Д. 350 000 рублей. 3 октября 2019 г. Панчугин В.Д. перечислил Беспалову С.И. 50 000 рублей, 15 ноября 2019 г. - 300 000 рублей, 2 ноября 2019 г. - 150 000 рублей, всего Беспалову С.И. выплачено 500 000 рублей.

В дополнении к апелляционной жалобе представитель Панчугина В.Д. указывает, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, поскольку Беспалов С.И. вправе требовать оплаты по договору.

Беспалов С.И. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его требований о признании договора заключенным на более крупную сумму и принять в этой части новое решение об удовлетворении требований.

При этом в апелляционной жалобе указывается, что суд первой инстанции не учел действительную волю сторон при заключении договора, указанную в дополнительном соглашении об установлении цены продаваемых помещений в размере 3 700 000 рублей.

Заявитель жалобы полагает, что правовых оснований для отклонения исковых требований Беспалова С.И. о признании договора заключенным на более крупную сумму у суда первой инстанции не имелось.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции стороны доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 15 августа 2019 г. между Беспаловым С.И. (продавец) и Панчугиным В.Д. (покупатель) заключён договор купли-продажи нежилых зданий: контрольно-пропускного пункта N 2 площадью 14,2 кв. м с кадастровым номером ...., лаборатории площадью 147,5 кв. м с кадастровым номером ..... Имущество передано покупателю по передаточному акту. Общая цена продаваемых зданий сторонами определена в договоре в размере 1 350 000 рублей.

Пунктом 4.1. договора предусмотрен порядок расчётов по договору: стоимость имущества оплачивается покупателем по частям, начиная с 1 ноября 2019 г., по 7 500 рублей ежемесячно за здание контрольно-пропускного пункта, по 161 250 рублей ежемесячно за лабораторию.

Договор купли-продажи нежилых зданий и переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 22 августа 2019 г. произведены соответствующие записи за N .....

Во исполнение условий договора покупателем произведена оплата стоимости нежилых зданий в общей сумме 350 000 рублей.

15 августа 2019 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении цены продаваемого имущества, которое в установленном законом порядке не зарегистрировано, а потому не заключено.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из положений статей 170, 420, 450 452, 486, 551, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришёл к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи нежилых зданий от 15 августа 2019 г. притворной сделкой и признания данного договора заключённым на большую сумму ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения. Не исполнение ответчиком обязательства по оплате цены проданного имущества в полном объёме суд первой инстанции посчитал достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи от 15 августа 2019 г., а также для прекращения прав ответчика на здания и для аннулирования соответствующих записей ЕГРН.

Судебная коллегия с решением и выводами суда первой инстанции не соглашается.

При этом судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьёй 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопреки выводам суда первой инстанции, договор купли-продажи от 15 августа 2019 г. в ЕГРН зарегистрирован не был. В ЕГРН был зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты недвижимости к Панчугину В.Д., а также ипотека в силу закона (л.д. 20).

При этом государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Соответственно, дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости также не подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор купли-продажи недвижимости требует передачи имущества (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку проданное имущество было передано покупателю по акту, договор купли-продажи считается заключённым в день такой передачи, то есть 15 августа 2019 г.

В связи с тем, что дополнительное соглашение от 15 августа 2019 г. изменяет лишь цену проданного имущества, а также порядок расчётов, и не предусматривает передачу имущества, оно считается заключённым в день подписания соответствующего письменного документа, то есть 15 августа 2019 г. (пункт 1 статьи 160, пункт 1 статьи 432, пункты 1, 2 статьи 433, пункты 2, 4 статьи 434, пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде.

Следовательно, обязательства сторон договора купли-продажи от 15 августа 2019 г. изменились с момента заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с дополнительным соглашением цена проданного имущества составляет 3 700 000 рублей (300 000 рублей - здание контрольно-пропускного пункта, 3 400 000 рублей - здание лаборатории), цена имущества оплачивается покупателем по частям - с 1 ноября 2019 г. по 30 июня 2020 г. по 37 500 рублей ежемесячно за здание контрольно-пропускного пункта и по 425 000 рублей ежемесячно за лабораторию.

Условия договора и дополнительного соглашения изложены ясно и понятно, в их содержании воспроизведена действительная общая воля сторон, которая соответствует цели договора. Государственная регистрация перехода права собственности на проданное имущество состоялась. Ответчик частичную оплату имущества произвёл.

При таких данных доводы истца о притворности договора купли-продажи нельзя признать обоснованными (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвёл оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В данном случае договором купли-продажи с учётом изменений, внесённых дополнительным соглашением, ответчику установлен срок для исполнения обязательства по оплате цены приобретённого имущества до 30 июня 2020 г.

Однако, требование о расторжении договора истец направил ответчику 10 февраля 2020 г. (л.д. 11), а с иском о расторжении договора истец обратился в суд 25 мая 2020 г. (л.д. 4), то есть до истечения установленного договором срока. Требований о погашении просроченной задолженности истец ответчику не направлял.

При таких данных оснований для удовлетворения иска о расторжении договора не имелось, как не имелось оснований для возврата ответчику уплаченных по договору денежных средств.

В пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Следовательно, в случае расторжения договора в судебном порядке продавец вправе требовать возврата имущества, переданного по договору.

Исковые требования Беспалова С.И. о прекращении права собственности ответчика на спорные здания, а также о признании права собственности на здания за истцом и аннулировании записей ЕГРН о праве собственности ответчика, заявленные в качестве последствий расторжения договора, свидетельствуют об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

При этом аннулирование записей ЕГРН о правах на недвижимость законом вовсе не предусмотрено.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определённый способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.

При таких данных указанные выше требования Беспалова С.И. были необоснованно удовлетворены судом первой инстанции. Обращение Беспалова С.И. в суд с иском о расторжении договора судебная коллегия находит преждевременным.

Принимая во внимание изложенное, постановленное судом первой инстанции решение в части удовлетворения иска Беспалова С.И. подлежит отмене с принятием по делу нового решения в этой части об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 199, 327, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктами 3,4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда города Казани от 12 апреля 2021 г. отменить в части удовлетворения требований Беспалова С.И., принять в этой части новое решение об отказе в иске.

В остальной части решение Кировского районного суда города Казани от 12 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Беспалова С.И. оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий Валиева Л.Ф.Судьи Гайнуллин Р.Г.Гильманов А.С.     
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка