Дата принятия: 11 августа 2020г.
Номер документа: 33-10488/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2020 года Дело N 33-10488/2020
г. Екатеринбург
11 августа 2020 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего
Ольковой А.А.
судей
Мехонцевой Е.М.
Зайцевой В.А.
при ведении протокола помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Воротниковой Наталье Борисовне о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени по апелляционным жалобам сторон на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 08.05.2020.
Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., судебная коллегия
установила:
ответчику Воротниковой Н.Б. на основании договора купли-продажи, заключенного с ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс", принадлежит нежилое здание площадью 40,9 кв.м с кадастровым номером N :2793, расположенное по .... Переход права собственности зарегистрирован 27.06.2014.
Указанное помещение расположено в здании, построенном и введенном в эксплуатацию ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" на земельном участке площадью 12 337 кв.м с кадастровым номером N :58. Границы участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Названный земельный участок на основании договора аренды от 28.09.2009 N 1-1173, заключенного с Администрацией г. Екатеринбурга, был предоставлен на праве аренды ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 300 машино-мест. Срок аренды с учетом дополнительного соглашения N 2 от 02.04.2012 установлен до 01.03.2013.
Истец, Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на то, что в период с июня 2014 г. по октябрь 2019 г. земельный участок находился в фактическом пользовании ответчика, между тем платежи за его использование последней не вносились, просил взыскать с Воротниковой Н.Б. задолженность за указанный период в размере 35592,67 руб., пени за просрочку арендных платежей за период с 11.10.2017 по 15.10.2019 в размере 22176,77 руб.
Ответчик иск не признала. Указала, что застройщик при заключении договора купли-продажи помещения не предупредил ее о наличии договора аренды земельного участка. Объект приобретался ею для проживания, в связи с чем она полагала, что земля под зданием находится в собственности жильцов апартаментов. Полагала, что при расчете арендной платы не может применяться ставка 4,8 % (под объектами гостиничного хозяйства). Построенное здание в качестве гостиницы фактически не используется, а является многоквартирным домом, в связи с чем при расчете платы должна применяться ставка 1,5 % (для прочих земельных участков). Целевое использование земельного участка, указанное в договоре аренды, является проектным и может не совпадать с фактическим землепользованием. Приобретенное ею помещение является помещением свободного назначения. Просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям для взыскания задолженности за период с июня 2014 г. по январь 2017 г. Поскольку досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, претензий в ее адрес не направлялось, о наличии договора аренды она уведомлена не была, с его условиями не знакома, просила отказать в удовлевторении оставшихся требований. Кроме того, указала, что истец неправомерно завышает базу для начисления платы на коэффициенты увеличения, поскольку в декабре 2017 г. была определена реальная базовая величина с уже существующими поправками на предшествующие коэффициенты увеличения; последующие корректировки могут вноситься только со следующего года.
Решением суда от 08.05.2020 иск частично удовлетворен. Судом с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по уплате арендных платежей за период с июня 2014 г. по октябрь 2019 г. в размере 35592,67 руб. В удовлевторении требований о взыскании неустойки отказано.
Не согласившись с таким решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.
Ответчик в своей жалобе оспаривает выводы суда о неприменении срока исковой давности к заявленным требованиям. Полагает, что истец о нарушении своего права узнал в июле 2014 г., когда не получил арендную плату за первый месяц использования земельного участка? учитывая, что согласно условиям договора аренды от 28.09.2009 плата за пользование участком должна вноситься ежемесячно. Полагает, что истец злоупотребляет правом, изменяя порядок расчетов арендной платы за 2014-2017 гг. и указывая в расчете, сформированном в 2019 г., на необходимость внесения денежных средств за названный период в срок до 10.10.2017. Претензия с расчетами была направлена ей лишь в 2019 г. и по ненадлежащему адресу. Полагает, что такие действия истца направлены на обход сроков исковой давности, что недопустимо. Просит решение суда в части удовлетворения требований о взыскании задолженности за период с июня 2014 г. по декабрь 2016 г. изменить, применив к ним последствия пропуска срока исковой давности.
Представитель ответчика Администрации г. Екатеринбурга - Запецкая Е.Е. в жалобе указывает на необоснованность выводов суда в части отказа во взыскании неустойки. В силу открытости сведений относительно размера ставок арендной платы, формулы для ее расчета, размера кадастровой стоимости земельного участка, ответчик мог самостоятельно рассчитать размер платы, подлежащий уплате. Арендная плата является регулируемой, исходя из чего вне зависимости от факта получения расчета, ее внесение является обязанностью ответчика, необходимость исполнения которой определена законом. Поскольку за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору аренды от 28.09.2009 предусмотрено начисление пеней, то заявленные истцом требования об их взыскании являются правомерными и подлежат удовлетворению.
В письменном отзыве, направленном в адрес суда, представитель Администрации г. Екатеринбурга - Колосова Е.В. частично согласилась с доводами жалобы ответчика, указав, что срок исковой давности по требованиям за период с июня 2014 г. по декабрь 2016 г. включительно пропущен; представила расчет задолженности с учетом пропущенного срока исковой давности, в соответствии с которым задолженность по арендной плате составляет 14390,51 руб., пени - 6593,14 руб.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, представитель истца ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации г. Екатеринбурга.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно руководствовался статьями 309, 310, 606, 610, 614, пунктом 2 статьи 621, статьями 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7 части 1 статьи 1, пунктом 7 статьи 1, статьей 42, частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, согласно которым в силу установленного законом принципа платности землепользования лицо, фактически пользующееся земельным участком, должно вносить плату за такое пользование.
По смыслу указанных норм права формой возмещения стоимости пользования землей в данном случае является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Установив на основе собранных по делу доказательств, что ответчик Воротникова Н.Б. с июня 2014 г. является собственником нежилого помещения площадью 40,9 кв.м с кадастровым номером N :2793, расположенного в здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером N :58, то есть лицом, обязанным вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимости, и отсутствуют доказательства исполнения указанной обязанности, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности за период фактического использования земельным участком, поскольку с момента государственной регистрации Воротниковой Н.Б. права собственности на помещение в объекте недвижимого имущества у нее возникли права и обязанности по договору аренды от 28.09.2009 N 1-1173, считающемуся заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора.
Определяя размер задолженности, суд первой инстанции руководствовался расчетом истца, взыскав денежные средства за период с июня 2014 г. по октябрь 2019 г. в размере 35592,67 руб., исходя из доли ответчика, рассчитанной из площади принадлежащего ей помещения 40,9 кв.м к площади всех помещений 32446,4 кв.м и ставки арендной платы 4,8 % (для земельных участков под объектами гостиничного хозяйства). Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности суд посчитал необоснованными, поскольку пунктом 2.2.4 договора предусмотрена оговорка, предоставляющая арендодателю право установления срока внесения арендной платы в расчете на соответствующий год. Учитывая, что в расчетах арендной платы для ответчика за период 2014-2016 гг. установлен срок оплаты задолженности не позднее 10.10.2017, суд пришел к выводу, что только после указанной даты истец мог узнать о нарушении своего права.
Решение суда в части наличия основании для взыскания платы за пользование земельным участком, взыскания задолженности за период с января 2017 г. по октябрь 2019 г. ответчиком не оспаривается, в связи с чем предметом проверки суда апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является.
Оспаривая постановленное судом решение, ответчик оспаривает выводы суда в части отказа в применении сроков исковой давности.
Проверяя указанные доводы, судебная коллегия находит их состоятельными, при этом руководствуется следующим.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
При этом в силу пункта 24 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Согласно пункту 2.2.4 договора аренды от 28.09.2009 N 1-1173, заключенному между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс", арендная плата по настоящему договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора, а также лицевого счета арендатора, путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
Как следует из расчетов задолженности, представленных истцом вместе с настоящим иском, задолженность по арендной плате за период с 2014 г. по октябрь 2017 г. необходимо оплатить до 10.10.2017, а далее, начиная с ноября 2017 г. по декабрь 2019 г. внесение арендных платежей необходимо осуществлять не позднее 10 числа каждого месяца.
Предоставляя суду названные расчеты задолженности, истец в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представляет сведений, подтверждающих их направление ответчику в соответствующем году согласно пункту 2.2.2 договора, и (или) доказательств уведомления ответчика иным способом об изменении общего срока внесения платежей, предусмотренного договором (не позднее 10 числа текущего месяца). Сами расчеты указанных сведений, как и информации о дате их формирования также не содержат.
Более того, положения абзаца 5 пункта 2.2.2 договора о том, что в случае неполучения арендатором расчета арендной платы на очередной год арендная плата подлежит уплате арендатором в размере, указанном в расчете за прошлый год, опровергают наличие возможности отсрочки ежемесячного платежа на срок более 1-3 лет.
Таким образом, учитывая, что договором аренды предусмотрен общий порядок внесения платежей (ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца) и доказательств уведомления ответчика об изменении срока их внесения (до 10.10.2017) истцом не представлено, при этом начиная с октября 2017 г. арендатором устанавливался ежемесячный порядок внесения платежей, как то предписывает пункт 2.2.4 договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что внесение арендной платы за период с июня 2014 г. по декабрь 2016 г. должно было производиться также ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.
Исходя из этого, с учетом установленных обстоятельств, а также признания истцом факта пропуска срока исковой давности по требованиям с июня 2014 г. по декабрь 2016 г. в направленном представителем Администрации г. Екатеринбурга суду апелляционной инстанции отзыве с уточненным размером задолженности, срок исковой давности по требованиям о взыскании арендных платежей за период с июня 2014 г. по ноябрь 2016 г. (включительно) истцом пропущен. О нарушении своих прав на получение арендных платежей истец должен был узнать на следующий день после наступления 10 дня соответствующего месяца названного периода.
Вместе с тем судебная коллегия не находит оснований согласиться с пропуском срока исковой давности по уплате арендного платежа за декабрь 2016 г., поскольку о нарушении права на получение платежа за указанный месяц истец узнал 11.01.2017 и именно с указанной даты начал исчисляться срок исковой давности по данному платежу. Поскольку обращение с настоящим исковым заявление последовало 17.12.2019, срок исковой давности по платежу за декабрь 2016 г. не пропущен.
Поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, с Воротниковой Н.Б. в пользу Администрации г. Екатеринбурга подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с декабря 2016 г. по октябрь 2019 г. в размере 15143,26 руб.
В части отказа во взыскании неустойки судебная коллегия выводы суда находит необоснованными.
Ненаправление в адрес арендатора расчета арендной платы, исходя из презумпции платности землепользования и обязанности ежемесячно вносить платежи, не могут быть признаны основанием, достаточным для освобождения ответчика от уплаты предусмотренной договором неустойки (пени) за несвоевременное внесение арендных платежей. Вопреки выводам суда закон и договор не связывает обязанность арендатора производить уплату арендных платежей с моментом получения расчета арендной платы.
Более того, в соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендой платы, в этом случае арендная плата уплачивается арендатором в размере, указанном в расчете арендной платы за прошлый год. При этом арендатор обязан не позднее 10 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год.
Обращаясь с настоящим иском, Администрацией г. Екатеринбурга заявлено о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.10.2017 по 15.10.2019 в размере 22176,77 руб. на основании пункта 3.1 договора (0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы за каждый день просрочки).
Вместе с тем, учитывая пункт 24 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", судебная коллегия приходит к выводу, что размер пени с учетом применения судом срока исковой давности равен 6836,21 руб.
Определяя итоговый размер подлежащей взысканию неустойки, коллегия полагает необходимым снизить ее размер.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Принимая во внимание компенсационную природу неустойки и отсутствие доказательств направления истцу до ноября 2019 г. расчетов задолженности, требований о наличии такой задолженности и необходимости ее погашения, что способствовало увеличению периода начисления штрафных санкций, коллегия приходит к выводу о наличии оснований для ее снижения до 3 000 руб.
Поскольку решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия в порядке части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменяет и размер судебных расходов подлежащих взысканию с ответчика в пользу истцом на оплату государственной пошлины.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 88, части 1 статьи 98, статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и учитывая разъяснения, изложенные в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", полагает необходимым взыскать с Воротниковой Н.Б. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 859,40 руб.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 08.05.2020 отменить, вынести по делу новое решение о частичном удовлевторении заявленных требований.
Взыскать с Воротниковой Натальи Борисовны в пользу Администрации г. Екатеринбурга в счет задолженности по договору аренды земельного участка от 28.09.2009 N 1-1173 за период с декабря 2016 г. по октябрь 2019 г. денежные средства в размере 15143 руб. 26 коп., пени - 3000 руб.
Взыскать с Воротниковой Натальи Борисовны в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 859 руб. 40 коп.
Председательствующий Олькова А.А.
Судьи Мехонцева Е.М.
Зайцева В.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
