Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 14 января 2020 года №33-10473/2019, 33-412/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 января 2020 года Дело N 33-412/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Синельниковой Л.В.,
судей Сенякина И.И., Трифоновой О.М.,
при секретаре Солдатовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хакимова М.Х. к администрации города Оренбурга о взыскании стоимости неотделимых улучшений,
по апелляционной жалобе Хакимова М.Х. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 14 октября 2019 года,
заслушав доклад судьи Синельниковой Л.В.,
установила:
Хакимов М.Х. обратился в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что в 2016 году на основании договора купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) N 2410 от 14.10.2016 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга, приобрел в собственность нежилое помещение N 1, общей площадью 146,7 кв. м., расположенное по адресу: г. Оренбург, (адрес). На момент приобретения указанное нежилое помещение требовало капительного и текущего ремонта. В 2017 году он произвел капитальный и текущий ремонт помещения, затраты на который составили 2 540 790 рублей. Впоследствии решением суда сделка купли-продажи признана недействительной, спорное нежилое помещение возвращено в собственность муниципального образования "г.Оренбург" Оренбургской области. На момент заключения договора купли-продажи от 14.10.2016 года он являлся добросовестным приобретателем нежилого помещения. Произведенные им улучшения нежилого помещения являются неотделимыми. В результате проведения ремонтных работ, стоимость указанного нежилого помещения увеличилась на 670 000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке N 12 ООО "Предприятие "Энапракт" от 12.03.2019 года. В добровольном порядке возместить расходы на ремонт нежилого помещения ответчик отказывается.
Истец просил суд взыскать с администрации города Оренбурга в его пользу денежную сумму в размере 1 169 819 рублей в счет возмещения затрат, произведенных на улучшение нежилого помещения N 1 общей площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, (адрес).
Истец в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель истца Парфенова О.В. исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г. Оренбурга и третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга Шнякина Е.П. просила суд принять решение в соответствии с требованиями законодательства.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 14 октября 2019 года в иске Хакимову М.Х. отказано.
В апелляционной жалобе Хакимов М.Х. просит отменить решение суда, иск удовлетворить. Указал, что он являлся добросовестным приобретателем имущества, при проведении улучшений о том, что приобретенное им помещение относится к объекту культурного наследия он не знал. 23.11.2016 после того, как он узнал о том, что приобретенный им объект недвижимости является объектом культурного наследия, он обратился в министерство культуры и внешних связей Оренбургской области по вопросу получения разрешения на проведение ремонтных работ. Одновременно обратился в ООО "Импульс" для подготовки проектной документации. 31.01.2017 года министерство выдало разрешение на разработку проекта документации, 31.08.2017 составлена проектная документация, 05.10.2018 выдано разрешение на проведение работ сроком до 31.12.2017, которое впоследствии было продлено до 1 июля 2018 года. Все ремонтные работы он проводил в период действия данных разрешений, что также свидетельствует о его добросовестности. После признания договора купли-продажи недействительным он производил ремонтные работы в помещении во исполнение решения суда по делу N 2-2276-2018 от 21.08.2017 о приведении помещения в первоначальное состояние. Осуществление ремонтных работ в данное время не может расцениваться как недобросовестное поведение, свидетельствующее о злоупотреблении правом.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорный объект недвижимости - нежилое помещение N 1, общей площадью 146,7 кв.м., расположено в цокольном этаже дома по адресу: г. Оренбург, (адрес). В настоящее время правообладателем указанного нежилого помещения является муниципальное образование "город Оренбург".
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.02.2018 и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04.05.2018 установлено, что на основании распоряжения КУИ г. Оренбурга от 06.08.1993 N 178 указанное выше нежилое помещение являлось собственностью муниципального образования "город Оренбург".
Решением Законодательного собрания Оренбургской области N 118 от 16.09.1998 "Об утверждении списка вновь выявленных памятников истории и культуры, принятии их на государственный учет и охрану как памятники областного значения" жилой дом по (адрес) в г.Оренбурге включен в государственный список памятников архитектуры областного значения как " Городская усадьба. Дом жилой. 1912 года".
На основании решения Оренбургского городского Совета от 18.09.2015 г. N 1148 указанный объект недвижимости внесен в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2014-2015 гг. для дальнейшей приватизации.
Во исполнение указанной Программы администрацией г. Оренбурга издано постановление от 05.09.2016 г. N 2757-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, (адрес)", в соответствии с которым принято решение о приватизации нежилого помещения N 1, по адресу: г. Оренбург, (адрес).
По результатам проведения торгов в форме аукциона КУИ и Хакимов М.Х. заключили договор N 2410 купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от 14.10.2016 г., предметом которого являлось нежилое помещение N 1, общей площадью 146,7 кв.м., по адресу: г. Оренбург, (адрес). Стоимость объекта определена в сумме 1109 181 рублей.
Право собственности на объект было зарегистрировано за Хакимовым М.Х. в Управлении Росреестра по Оренбургской области 28.10.2016 года.
В силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
При рассмотрении гражданского дела по иску прокурора г. Оренбурга в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению имуществом администрации г. Оренбурга, Хакимову М.Х. о признании недействительными торгов и договора купли-продажи нежилого помещения и по иску Кезина И.Н. к Комитету по управлению имуществом администрации г. Оренбурга, Хакимову М.Х. о признании недействительными торгов и договора купли-продажи нежилого помещения, решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.02.2018 и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04.05.2018 было установлено нарушение процедуры проведения торгов, которое выразилось в неуказании в аукционной документации, договоре купли- продажи N 2410 от 14.01.2016 сведений о том, что предметом договора является объект культурного наследия. Неуказание в самом договоре купли-продажи обязанности нового собственника по выполнению требований, предусмотренных пп.1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002г N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия" привело к совершению Хакимовым М.Х. действий, ставящих под реальную угрозу целостность объекта культурного наследия, что прямо нарушает публичные интересы на сохранение здания как памятника истории и культуры регионального значения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04.05.2018 признаны недействительными торги по приватизации от 12.10.2016 на право заключения договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 146, 7 кв.м., этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, (адрес). п1. Признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от 14.10.2016 г N 2410, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г.Оренбурга и Хакимовым М.Х. на указанный объект. Применены последствия недействительности сделки: указанное нежилое помещение возвращено в собственность муниципального образования "г.Оренбург" Оренбургской области, с Комитета по управлению имуществом администрации г.Оренбурга в пользу Хакимова М.Х. взыскана уплаченная по договору купли-продажи нежилого помещения сумма в размере 1 109 181 рубля. Прекращено право собственности Хакимова М.Х. на это нежилое помещение.
Истец основывает свои требования на том, что в 2017 году, считая себя полноправным собственником спорного нежилого помещения, он произвел неотделимые улучшения помещения (капитальный и текущий ремонт) на общую сумму 2 540 790 рублей. В результате проведения ремонтных работ, стоимость указанного нежилого помещения увеличилась на 670 000 рублей. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчет об оценке N 12 от 12.03.2019 г., выполненный ООО "Предприятие "Энапракт". При этом истец ссылается на свою добросовестность при проведении работ по улучшению помещения в период до признания судом сделки купли-продажи помещения недействительной и после получения разрешения на производство работ с объектом культурного наследия. После приобретения помещения истец, не предполагая о том, что помещение является частью объекта культурного наследия, осуществил работы по демонтажу конструкции пола и сносу перегородок. После вынесения решения суда о приведении помещения в первоначальное состояние в помещении осуществлялись работы во исполнение решения суда.
В силу ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
По общему смыслу норм, регулирующих положения о неосновательном обогащении, у собственника, который не оплатил улучшение имущества, возникает неосновательное обогащение лишь в том случае, когда такое улучшение произведено с его фактического разрешения и в отсутствие договора.
Согласно частей 2 и 3 статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Таким образом, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения затрат на улучшение имущества, которые увеличили стоимость имущества и понесенных расходов, осуществление которых было необходимо.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не являлся добросовестным приобретателем спорного имущества, а также, что Хакимов М.Х. в период владения спорным помещением, не действовал разумно и добросовестно, осуществляя строительные работы в помещении, на возмещение затрат на которые он претендует.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, кроме того в действиях истца усматривается злоупотребление правом.
Частью 1 статьи 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" поименованы действующие ограничения, установленные для собственников в отношении объектов культурного наследия.
В соответствии с требованиями пп.1-3 статьи 47.3 указанного Федерального закона при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны, в том числе, не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.
Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.
Согласно пункта 5 статьи 48 Закона распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.
Пунктами 5-12 названной статьи предусмотрена обязанность включения в договор отчуждения объекта культурного наследия или его части в качестве существенных условий договора сведений касающихся особого статуса объекта, выданных охранных обязательств или иных охранных документов и обязательств лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта.
При этом в случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.
Решением Законодательного собрания Оренбургской области N 118 от 16.09.1998 "Об утверждении списка вновь выявленных памятников истории и культуры и принятии их на государственный учет и охрану как памятники областного значения" жилой дом по (адрес) в г. Оренбурге включен в государственный список памятников архитектуры областного значения как " Городская усадьба. Дом жилой. 1912 года".
При этом, спорный объект не является выявленным объектом культурного наследия, в 2015 году уже был поставлен на Единый государственный учет как памятник истории и культуры регионального значения, информация о чем на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта была размещена в общедоступных публичных источниках, в том числе, на официальном сайте Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области в соответствующем разделе "Перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры, расположенных на территории Оренбургской области").
В свою очередь Хакимов М.Х., действуя с должной осмотрительностью, разумно и добросовестно, как покупатель при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения, с учетом его места расположения в историческом центре города, архитектурных и иных особенностей здания, должен был знать об особом статусе здания.
По указанным причинам доводы истца относительно отсутствия у него сведений об отнесении помещения к объекту культурного наследия на момент его приобретения до получения охранного обязательства, являются необоснованными, поскольку такие сведения должны были быть известны истцу при проявлении им разумной степени осмотрительности и добросовестности, так как являются общедоступными.
Доводы истца о том, что продавцом не включены в договор условия о наличии статуса объекта культурного наследия, являются необоснованными, так как требования статьи 48 закона "Об объектах культурного наследия" о включении в договор в качестве его существенных условий положений, связанных с особым статусом реализуемого объекта в равной степени распространяются как на продавца, так и на покупателя. Несоблюдение данных условий влечет ничтожность такого договора в силу прямого указания закона.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Хакимова М.Х. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого помещения он должен был знать о наличии специального статуса у приобретаемого объекта и о наличии установленных законом требований, предъявляемых к содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр, так как такая информация является общедоступной и имелась в публичном доступе на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи.
Приобретение прав на имущество по заведомо ничтожной сделке не может рассматриваться как добросовестное приобретение.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 21.08.2017 удовлетворены исковые требования Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга к Хакимову М.Х. о приведении помещения в первоначальное состояние. В указанном решении судом установлен факт незаконной перепланировки нежилого помещения, на истца возложена обязанность привести нежилое помещение по адресу: г.Оренбург, (адрес), в первоначальное до осуществления перепланировки состояние.
Из апелляционной жалобы истца следует, что 23.11.2106 года он обратился в Министерство культуры с заявлением о выдаче разрешения на согласование проекта на проведение ремонтных работ в объекте культурного наследия.
Также истец указывает на то, что все ремонтные работы им произведены в 2017 году, эти же сведения истец указывал в иске.
Министерством культуры и внешних связей Оренбургской области 31.01.2017 выдано разрешение на разработку проектной документации по проведению ремонтных работ в помещении N1 объекта культурного наследия регионального значения "Городская усадьба. Дом жилой", расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, (адрес).
После принятия решения 21.08.2017 Ленинским районным судом города Оренбурга по вышеуказанному делу о приведении помещения в первоначальное положение, 31.08.2017 Хакимову М.Х. согласована проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия проектной организацией ООО "Импульс".
Таким образом, в ноябре 2016 года Хакимову М.Х. уже было известно о необходимости сохранения нежилого помещения как объекта культурного наследия и недопустимости проведения работ в нарушение закона, тем не менее в 2017 году, получив разрешение только на разработку проектной документации, без получения разрешения на проведение самих ремонтных работ, до разработки и согласования такой проектной документации, Хакимовым М.Х. в нарушение действующего законодательства была выполнена перепланировка и ремонтные работы в объекте культурного наследия, а после принятия решения Ленинским районным судом г.Оренбурга о приведении помещения в первоначальное положение, им были произведены работы по устранению ранее допущенных им же нарушений закона.
В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно статье 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с октября 2016 года, истец, будучи осведомленным относительно особого статуса приобретенного им объекта, о положениях действующего законодательства, регулирующего порядок владения и распоряжения объектом культурного наследия, а также относительно порочности оснований возникновения своего права собственности (ничтожности договора), несмотря на многочисленные предписания и требования уполномоченных органов, наличие судебных разбирательств вокруг спорного помещения, в нарушение требований действующего законодательства, касающихся ремонта объекта культурного наследия, осуществил ремонт спорного помещения.
Такое поведение истца с учетом последующего предъявления требований о компенсации стоимости неотделимых улучшений, созданных в результате заведомо недобросовестного поведения, является злоупотреблением правом, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.
Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что произведенные им работы привели к улучшению недвижимого имущества.
С учетом того, что ремонт выполнялся неспециализированной организацией, не имеющей соответствующей лицензии, в отсутствие согласованного в установленном порядке проекта на проведение работ, а также при отсутствии доказательств того, что произведенные работы соответствуют утвержденному позднее проекту и установленным требованиям, не имеется оснований полагать, что произведенные истцом работы привели к улучшению недвижимого имущества.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что он являлся добросовестным приобретателем имущества, при проведении улучшений о том, что приобретенное им помещение относится к объекту культурного наследия он не знал, а после того, как узнал об этом, обратился в министерство культуры и внешних связей Оренбургской области по вопросу получения разрешения на проведение ремонтных работ, не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции по указанным выше в апелляционном определении основаниям.
Довод апелляционной жалобы о том, что все ремонтные работы истец проводил в период действия выданных разрешений, ничем не подтвержден и противоречит материалам дела, а также позиции истца, изложенной в суде первой и апелляционной инстанции.
То обстоятельство, что после признания договора купли-продажи недействительным истец производил ремонтные работы в помещении во исполнение решения суда по делу N 2-2276-2018 от 21.08.2017 о приведении помещения в первоначальное состояние, не дает ему право на компенсацию произведенных расходов, поскольку исполняя решение суда, истец приводил помещение в первоначальное состояние, в целях устранения последствий допущенных им нарушений, то есть эти расходы им были понесены для устранения причиненного им же вреда объекту культурного наследия. В связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы является несостоятельным.
Нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене решения суда первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 14 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Хакимова М.Х. - без удовлетворения.
Председательствующий Л.В. Синельникова
Судьи И.И. Сенякин
О.М. Трифонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка