Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 октября 2021 года Дело N 33-10451/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Мельник Н.И.

судей Семеновой О.В., Ковалева А.М.

С участием прокурора Потоцкой Ю.А.

при секретаре Черникове С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-2/2021 по иску Склярова Сергея Сергеевича к Администрации г. Каменск-Шахтинского об обязании заключить договор изъятия жилого помещения, непригодного для проживания, на условиях, изложенных в проекте договора, взыскании убытков в связи с изъятием жилого помещения, взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, по встречному иску Администрации г. Каменск-Шахтинского к Склярову Сергею Сергеевичу об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на квартиру, признании права муниципальной собственности на квартиру, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, обязании предоставить банковские реквизиты для перечисления денежной суммы, обязании передать квартиру свободной от прав третьих лиц, по апелляционной жалобе Склярова Сергея Сергеевича на решение Каменского районного суда Ростовской области от 13 января 2021года.

Заслушав доклад судьи Семеновой О.В., судебная коллегия

установила:

Скляров С.С. обратился в суд с иском к Администрации г. Каменска-Шахтинского об обязании заключить договор изъятия жилого помещения, указав, что он является собственником АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Постановлением Главы Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА указанный многоквартирный дом признан непригодным для проживания.

Постановлением Главы Администрации г. Каменска-Шахтинского N 309 от 29.03.2019 г. постановлено произвести процедуру изъятия жилого помещения, определен размер компенсации за изымаемое жилое помещение в сумме 950 000 руб. При направлении проекта соглашения Администрация АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не приложила к нему отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения. Размер компенсации за изымаемое жилое помещение в сумме 950 000 рублей не отвечает требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Согласно отчету об оценке компенсация за изымаемое жилое помещения определена в сумме 1 284 932 рубля. Однако, Администрация АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН отказалась заключать договор на предложенных условиях.

Истец с учетом уточнений просил обязать ответчика заключить с ним договор изъятия жилого помещения, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на предложенных им условиях.

Взыскать с Администрации г. Каменска-Шахтинского убытки в связи с изъятием указанного жилого помещения, в том числе.

Взыскать с Администрации г. Каменска-Шахтинского компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Администрация г. Каменска-Шахтинского обратилась в суд со встречным иском к Склярову С.С. об изъятии жилого помещения путем выкупа, указав, что из-за расхождения в стоимости за изымаемое жилье предложенный Скляровым С.С. проект договора об изъятии жилого помещения не был подписан со стороны Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Истец просил изъять у Склярова С.С. путем выкупа в муниципальную собственность АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 21,2 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене 893 886 рублей, из них: 682 000 рублей рыночная стоимость квартиры с учетом размера доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, 31 500 рублей убытки в связи с изъятием жилого помещения, 180 386 рублей компенсация за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного жилого дома.

Прекратить право собственности Склярова С.С. на указанную квартиру после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования на указанную квартиру после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать Склярова С.С. утратившим право пользования квартирой, выселить Склярова С.С. из указанной квартиры, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать Склярова С.С. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 893 886 рублей, а также обязать Склярова С.С. передать указанную квартиру в муниципальную собственность, свободной от прав третьих лиц.

Решением Каменского районного суда Ростовской области от 13 января 2021 года суд изъял у Склярова С.С. путем выкупа в муниципальную собственность объект недвижимого имущества по цене 895 886 рублей, из них: 682 000 рублей рыночная стоимость квартиры, 33 500 рублей убытки в связи с изъятием жилого помещения, 180 386 рублей компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Прекратил право собственности Склярова С.С. на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, признал право муниципальной собственности муниципального образования на указанную квартиру после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, признал Склярова С.С. утратившим право пользования указанной квартирой, выселил Склярова С.С. из квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Скляров С.С. в апелляционной жалобе просит отменить решение. Выражает несогласие с выводами суда о принятии встречного иска об изъятии жилого помещения, так как в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ заключение договора для ответчика обязательно, подача встречного иска является злоупотреблением правом с целью избежания судебных расходов. Также выражает несогласие с заключением эксперта N 164-ЭС-20 от 25.12.2020 г. ООО "Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации", так как выкупная цена значительно снижена. В отношении многоквартирного дома ни на дату первой приватизации, ни на дату признания права собственности за истцом не были соблюдены условия ст. 190.1 Жилищного кодекса РФ. До 2020 года указанный дом в программе по капитальному ремонту не включался. Экспертом не был произведен расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату приватизации Скляровым С.С. Вопрос о том, на какую дату должна быть рассчитана указанная компенсация в компетенцию эксперта не входит. Также указывает, что в резолютивной части решения указано об обязании передать имущество, свободное от прав третьих лиц. Склярова В.И. на момент приватизации Скляровым С.С. имела равные с ним права пользования жилым помещением. При переходе права собственности обязанность по обеспечению Скляровой В.И. жилым помещением переходит к Администрации. Решение в части обязания передать квартиру, свободной от прав третьих лиц, является неисполнимым.

На апелляционную жалобу поданы возражения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель Склярова С.С.- Скоков А.Ю., представитель Скляровой В.И.- Калиниченко И.А.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотрение дела в отсутствие Склярова С.С., Скляровой В.И., представителя Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН извещенных о времени и месте рассмотрения дела применительно к ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части.

Как следует из материалов дела, письмом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Администрация АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН направила в адрес ФИО1 проект соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА об изъятии жилого помещения, согласно которому размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен Администрацией АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 950 000 рублей.

Не согласившись с указанным проектом соглашения, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО1 направил в адрес Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН свой проект договора об изъятии жилого помещения, согласно которому цена изымаемого жилого помещения определена в сумме 1 284 932 рубля.

Однако, письмом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Администрация АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в связи с расхождением в стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение отказалась заключить договор на предложенных ФИО1 условиях.

На основании определения суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно судебной экспертизе ООО "Северокавказский центр экспертиз и исследований" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рыночная стоимость АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с учетом размера доли ФИО1 в праве общей собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома, включая земельный участок, составляет 682 000 рублей; рыночная стоимость риэлтерских услуг по поиску для приобретения в собственность жилого помещения составляет 24 000 рублей; рыночная стоимость правовых услуг по оформлению договора купли-продажи жилого помещения составляет 2 000 рублей; рыночная стоимость услуг по перевозке домашних вещей (услуг по погрузке, разгрузке, перевозке) из изымаемого жилого помещения в новое жилое помещение составляет 5 500 рублей.

Также определением суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения суммы компенсации за капитальный ремонт применительно к п.п. 9, 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно судебной экспертизе ООО "Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ЭС-20 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН при условии, что ранее капитальный ремонт не проводился, требовал проведения капитального ремонта по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Размер денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного жилого дома с учетом размера доли ФИО1 в праве общей собственности, по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА составляет 180 386 рублей.

Руководствуясь положениями ст. ст. 32, 35, 190.1 Жилищного кодекса РФ, Постановления Пленума ВС РФ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, суд пришел к выводу о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, определив ее размер по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме 180 386 руб.

Выводы суда в указанной части судебная коллегия считает незаконными и необоснованными, исходя из следующих обстоятельств.

В силу части 1 статьи 79 ГК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза с указанием, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не был посчитан по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - дату приобретения жилого помещения истцом ФИО1, поскольку данное обстоятельство является юридически значимым по настоящему делу.

Проведение экспертизы было поручено экспертному учреждению ООО "Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации".

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

Требовал ли многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу6 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, проведения капитального ремонта по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА?

В случае, если указанный многоквартирный жилой дом по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН требовал проведения капитального ремонта по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, то какая денежная компенсация причитается истцу за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного жилого дома?

Согласно дополнительной судебной экспертизе ООО "Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации" от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ЭС-21 многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН при условии, что ранее капитальный ремонт не проводился, требовал проведения капитального ремонта по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Денежная компенсация ФИО1 за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, составляет 241 001 руб.

Экспертиза ООО "Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации" от 9 августа 2021 года N 145-ЭС-21 проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, заключение содержит необходимые методики, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Проанализировав содержание заключения дополнительной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и может быть положено в основу выводов судебной коллегии в обжалуемой части, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, на которых основаны выводы и научно обоснованные ответы.

В силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

Суд со ссылкой на Определение Конституционного Суда РФ от 12 марта 2019 года N 577-О о проверке конституционности положения статьи 190.1 ЖК РФ и со ссылкой на справку МУП "БТИ-Кадастр" г. Каменска-Шахтинского от 10.11.2020 г. о дате первой приватизации в многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по состоянию на 07.12.2000.

Однако, судом не учтено, что ст. 190.1 ЖК РФ определяет особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в зависимости от ряда условий, предусмотренных данной нормой. А именно на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме:

требовалось проведение капитального ремонта дома;

данный многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда;

капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился.

Доказательств того, что многоквартирный жилой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по ул. 3-я линия в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН включался в какие-либо программы по капитальному ремонту до 2020 года, не представлено. То есть, ни на дату приватизации первой квартиры, ни на дату приватизации квартиры ФИО1 условия, необходимые для применения ст. 190.1 ЖК РФ выполнены не были.

С учетом изложенного, ссылка суда на Определение КС РФ N 577-О от 12.03.2019 г., разъясняющего положения ст. 190.1 ЖК РФ, в данном деле является необоснованной.

При этом в примененном судом Определении КС РФ N 577-О от 12.03.2019 г. указано:

"с момента приватизации первого жилого помещения многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом - последующие расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, а у гражданина, приватизировавшего жилое помещение, возникает аналогичная обязанность участвовать в расходах на содержание общее имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащее ему жилого помещения".

Таким образом, обязанность по участию в несении расходов на капитальный ремонт в многоквартирном доме, в котором часть квартир приватизирована, часть находится в муниципальной собственности за наймодателем (бывшим наймодателем) сохраняется.

При расчете компенсации Склярову С.С. за не произведенный капитальный ремонт следует исходить из того, что бремя содержания общего имущества перешло к нему с момента приобретения права собственности лично Скляровым С.С., а не с момента приватизации первым собственником, приватизировавшим квартиру в доме, поскольку на момент приобретения квартиры в спорном жилом доме Скляровым С.С. необходимость в капитальном ремонт многоквартирного жилого дома сохранялась.