Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 33-10406/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Самчелеевой И.А.,

судей: Маркина А.В., Самариной Е.Г.,

с участием прокурора Борисовой М.А.,

при секретаре Туроншоевой М.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента управления имуществом г.о. Самара на решение Самарского районного суда г. Самары от 15 июня 2021 г., которым постановлено:

"В удовлетворении искового заявления Департамента управления имуществом г.о. Самара к Головицкой Е.В. об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, отказать.

Встречный иск Головицкой Е.В. к Департаменту управления имуществом г.о. Самара, администрации г.о. Самара, главе г.о. Самара о выкупе жилого помещения - удовлетворить.

Обязать главу г.о. Самара, администрацию г.о. Самара, Департамент управления имуществом г.о. Самара в пределах своих полномочий произвести выкуп принадлежащего на праве собственности Головицкой Е.В. жилого помещения по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, за 2519654 рубля.

После выплаты денежной компенсации решение суда является основанием для прекращения права собственности Головицкой Е.В. на указанное жилое помещение и возникновении права собственности за муниципальным образованием г.о. Самара на данное жилое помещение.".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент управления имуществом г.о. Самара (далее - ДУИ) обратился в суд с иском к Головицкой Е.В. об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, указывая на то, что распоряжением первого заместителя Главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Указанный дом включен в государственную программу Самарской области "Развитие жилищного строительства в Самарской области" до ДД.ММ.ГГГГ, утвержденную Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N. Постановлением Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок, находящийся по вышеуказанному адресу, и расположенные в многоквартирном доме по данному адресу жилые помещения у правообладателей. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, Головицкая Е.В. является собственником жилого помещения, распложенного по адресу: <адрес>. В связи с изъятием вышеуказанного земельного участка, для муниципальных нужд ответчику было направлено уведомление. Согласно отчету по определению рыночной стоимости жилого помещения, площадью 30,3 кв.м, находящегося в многоквартирном доме по указанному адресу, выполненному <данные изъяты> итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составила 995 722,00 руб. Исходя из вышеуказанного отчета, величина размера возмещения за изъятие жилого помещения включает в том числе, рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В соответствии с вышеуказанным отчетом Департаментом управления имуществом г.о. Самара подготовлен проект Соглашения о возмещении за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд и направлен в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ Ответчик отказались от заключения соглашения в связи с несогласием с результатами определения величины возмещения за изъятие жилого помещения, что подтверждается заявлением ответчика от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил суд изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> путем выкупа у Головицкой Е.В., в том числе стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок за 995 722 рублей; прекратить право собственности Головицкой Е.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; после выплаты денежной компенсации Головицкой Е.В., признать право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу:. <адрес> за муниципальным образованием городской округ Самара.

В ходе судебного разбирательства Головицкая Е.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Департаменту управления имуществом г.о. Самара об обязании произвести выкуп аварийного жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что не согласна с суммой возмещения за изымаемое жилое помещение, указывая на то, что сумма возмещения, которую указывает в своем уведомлении и в проекте соглашения о возмещении за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд ДУИ г.о. Самара - сильно занижена и не соответствует действительной рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества. Согласно заключению эксперта заключению эксперта N, выполненному экспертом Ассоциации судебных экспертов ФИО1, рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> составляет 1 608 000 рублей. В соответствии со справкой - расчет расходов, связанных с переездом, при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной <данные изъяты> сумма расходов, связанных с переездом при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, составляет 112 500 рублей. Согласно заключению экспресс-оценке N выполненному <данные изъяты> стоимость земельного участка, площадью 49,9 кв.м, относящийся к квартире по адресу: <адрес>, составляет 656 000 рублей. Она обращалась в ДУИ г.о. Самара об обязании выкупить долю в аварийном доме и земельном участке в размере 2 376 500 рублей. Однако, ее заявление не было удовлетворено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Головицкая Е.В. просила суд обязать Главу городского округа Самара, Администрацию г.о. Самара, Департамент управления имуществом г.о. Самара в пределах своих полномочий, произвести выкуп принадлежащих Головицкой Е.В., на праве собственности: жилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый N, установив выкупную стоимость доли в размере 1 756 034,34 руб., земельный участок, как часть общего имущества многоквартирного дома, установив выкупную стоимость доли в сумме 651 920 руб.; убытки связанные см переездом 11 700 руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Департамент управления имуществом г.о. Самары, просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, ссылаясь на несогласие с размером взысканной в пользу истца по встречному исковому заявлению выкупной стоимости, определенной на основании заключения судебной экспертизы, по доводам апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, в порядке, предусмотренным ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что решение следует оставить без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (п.1).

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения (п.9).

Согласно ч.10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Из материалов дела усматривается, что Головицкая Е.В. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ N многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ N принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок, находящейся по адресу: <адрес> и расположенные в многоквартирном доме по данному адресу жилые помещения у правообладателей.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление N, а также Постановление Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N "Об изъятии для государственных и муниципальных нужд земельного участка и жилых (нежилых) помещений расположенного на нем многоквартирного дома".

Однако установлено, что в адрес Головицкой Е.В. требование о проведении работ по реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не направлялось, несмотря на указание о необходимости проведения таковых работ в распоряжении от ДД.ММ.ГГГГ N

Доказательств, подтверждающих направление соответствующий требований в адрес Головицкой Е.В., в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ДУИ г.о. Самара не предоставлено.

При этом, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВС РФ N 14 от 02.07.2009г. основанием для принятия органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (которые, в свою очередь, заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, является именно не осуществление собственниками многоквартирного жилого дома работ по реконструкции (в рассматриваемом споре) жилого дома на основании соответствующих предъявленных к ним требований.

Вступившим в законную силу решением Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N по иску ФИО2 к Администрации г.о. Самара, постановление Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ N "Об изъятии для государственных и муниципальных нужд земельного участка и жилых (нежилых) помещений расположенного на нем многоквартирного дома" признано незаконным в части утверждения схемы земельного участка площадью 91 кв.м. по адресу: <адрес> изъятия для муниципальных нужд площадью 91 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый N.

Данным решением установлено, что на протяжении более 8 лет (до момента издания постановления) муниципальным органом не предпринималось каких-либо мер, направленных на понуждение собственников помещения в доме, признанном аварийным, к производству работ по реконструкции жилого дома.

Таким образом, истцом не была соблюдена процедура уведомления ответчика о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, Постановление Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ N "Об изъятии для государственных и муниципальных нужд земельного участка и жилых (нежилых) помещений расположенного на нем многоквартирного дома" признано незаконным в части утверждения схемы земельного участка площадью 91 кв.м. по адресу: <адрес>, и изъятия для муниципальных нужд площадью 91 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый N, что, по мнению суда, свидетельствует о допущенных ответчиком нарушений требований ч.10 ст. 32 ЖК РФ при принятии оспариваемого постановления Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ N "Об изъятии для государственных и муниципальных нужд земельного участка и жилых (нежилых) помещений расположенного на нем многоквартирного дома".

Согласно положениям ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Оценивая установленные обстоятельства, суд обоснованно в удовлетворении исковых требований Департаменту управления имуществом г.о. Самара отказал.

Разрешая встречные исковые требования Головицкой Е.В. о выкупе жилого помещения, суд исходил из следующих обстоятельств.

Так в силу п.3 ст. 2, ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим реконструкции, включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Указанная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ от 29.04.2014 г.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст.3 Федерального Закона от 29.07.1998 года N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной сумме.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также принадлежит земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36-38ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Положениями части 6 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Согласно ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из материалов дела усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> включен в государственную программу Самарской области "Развитие жилищного строительства в Самарской области" до ДД.ММ.ГГГГ утвержденную постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N (далее - Программа).

Согласно информации, представленной ДУИ г.о. Самары, в связи с организацией работ по переселению граждан из указанного аварийного жилого дома в рамках Программы ДУИ было предложено Головицкой Е.В. благоустроенное жилое помещение по адресу: <адрес>, от которого она отказалась.

В целях обеспечения жилищных прав граждан Администрацией городского округа Самара подготовлено постановление Главы городского округа Самара "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, расположенного на нем многоквартирного дома" от ДД.ММ.ГГГГ (далее - постановление), которое впоследствии признано недействительным в части изъятии земельного участка.

Установлено, что сроки проведения реконструкции (в течение 2 лет с момента подписания распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ N) в установленном порядке муниципальным органом не продлевались. Указанный аварийный дом до настоящего времени не расселен.

Учитывая, что жилищные права Головицкой Е.В., предусмотренные статьей 32 ЖК РФ, реализуются путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка, достаточно длительный срок с нарушением ее прав, суд пришел к правильному выводу, что Головицкая Е.В. по своему выбору имеет право требовать выкупа жилого помещения, вне зависимости от наличия или отсутствия постановления об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Обращаясь с встречным исковым заявлением, Головицкая Е.В. в обосновании предоставила справку расчета расходов, связанных с переездом, при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд N от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (т.1 л.д.82-102), экспресс-оценку N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненную <данные изъяты> (т.1 л.д. 103-128), заключение эксперта N, выполненное <данные изъяты> (т.1 л.д.129-156).

Для правильного разрешения спора, по ходатайству ответчика (истца по встречному иску), в порядке ст. 79 ГПК РФ, определением Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам <данные изъяты>