Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 33-10394/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кузьминой А.В., Перовой М.В.

по докладу судьи Кузьминой А.В.

при помощнике судьи Замятиной А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Туапсинский район к Налбандян Г.С. о признании постройки самовольной, обязании осуществить ее снос и взыскании судебной неустойки по встречному иску Налбандян Г.С. к администрации муниципального образования Туапсинский район о признании права собственности на самовольно реконструируемое здание, по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования Туапсинский район по доверенности Скрипниченко Л.В. на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 15.12.2020 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования Туапсинский район обратилась в суд с иском к Налбандян Г.С. о сносе самовольной постройки.

В обоснование заявленных требований указано, что в рамках муниципального земельного контроля управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <Адрес...> был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <...> расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <...> площадью 1509 кв.м, с видом разрешенного использования - общественное питание, категория земель - земли населенных пунктов. В результате осмотра установлено, что в границах данного земельного участка расположен одноэтажный капитальный объект, ведутся работы по строительству второго этажа, размерами 18 м х 15 м, площадью 270 кв.м, без разрешительной документации, чем нарушены Правила землепользования и застройки Джубгского городского поселения Туапсинского района. Земельный участок с кадастровым номером <...> принадлежит Налбандян Г.С. на основании договора аренды земельного участка от 10.10.2003 года, которая в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район с заявлением о реконструкции объекта недвижимости (возведение второго этажа) либо о выдаче разрешения на выполнение строительных работ не обращалась. Полагает, что возведенный ответчиком объект капитального строительства является самовольной постройкой.

С учетом изложенных обстоятельств администрация муниципального образования Туапсинский район просила:

- запретить Налбандян Г.С. и третьим лицам осуществлять строительные и иные работы на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 1509 кв.м, расположенном по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, <...>";

- признать объект недвижимости этажностью 2 (два), расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 1509 кв.м, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <...> самовольной постройкой;

- обязать Налбандян Г.С. осуществить снос объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 1509 кв.м. по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <...>";

- в случае неисполнения ответчиком решения суда, взыскать с Налбандян Г.С. в бюджет муниципального образования Туапсинский район денежные средства в размере 1000 рублей за каждый лень неисполнения обязательства, начиная с 31 дня со дня вступления в силу решения суда по день полного исполнения обязательства;

- запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1509 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <...> и расположенного на нем объекта капитального строительства;

- запретить коммунальным службам <Адрес...> обеспечивать подключение к инженерным сетям (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) и подачу коммунальных ресурсов к капитальному объекту, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 1509 кв.м, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <...>

Налбандян Г.С. обратилась в суд со встречным иском к администрации муниципального образования <Адрес...> о признании за ней права собственности на самовольно реконструированное здание кафе - шашлычной <...> общей площадью 408,7 кв.м, с кадастровым номером <...> расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> указав, что настоящее решение является основанием для подготовки технической документации, необходимой для внесения изменений об объекте недвижимости в ЕГРН и государственной регистрации права собственности на указанный объект за Налбандян Г.С.

В обоснование встречного иска Налбандян Г.С. указано, что ей на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...> категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общего пользования (уличная сеть)". На данном земельном участке расположено здание кафе - шашлычной <...> с кадастровым номером <...>, общей площадью 138,7 кв.м, которое принадлежит ей на праве собственности. В 2020 году она приняла решение о реконструкции принадлежащего ей здания кафе путем возведения второго этажа, в связи с чем, было подготовлено заключение по результатам инженерно-геологических изысканий участка строительства в пределах земельного участка и проектная документация по реконструкции кафе <...>, а также получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <...>. В связи с ограничительными мероприятиями на территории Краснодарского края в период с 31.03.2020 года по 11.05.2020 года из-за коронавирусной инфекции она не смогла в установленном законом порядке получить в администрации муниципального образования Туапсинский район разрешение на реконструкцию принадлежащего ей здания. Поэтому осуществила реконструкцию принадлежащего ей здания без разрешительной документации.

Обжалуемым решением Туапсинского районного суда от 15.12.2020 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Туапсинский район к Налбандян Г.С. отказано. Встречные исковые требования Налбандян Г.С. к администрации муниципального образования Туапсинский район удовлетворены. За Налбандян Г.С. признано право собственности на самовольно реконструированное здание кафе <...> общей площадью 408,7 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <...>

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования Туапсинский район по доверенности Скрипниченко Л.В. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное. Полагает, что суд при рассмотрении дела неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда Налбандян Г.С. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в соответствии с требованиями статей 113, 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается материалами дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя администрации муниципального образования Туапсинский район по доверенности Скрипниченко Л.В., представителя Налбандян Г.С. по доверенности Призова Е.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район был осуществлен плановый осмотр земельного участка с кадастровым номером <...> расположенного по адресу: Краснодарский край, <ФИО>11 В ходе осмотра установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером <...> расположен одноэтажный капитальный объект, однако, ведутся работы по строительству второго этажа, размерами 18 м х 15 м, площадью 270 кв.м без разрешительной документации, чем нарушены Правила землепользования и застройки Джубгского городского поселения Туапсинского района. По результатам обследования земельного участка составлен акт N 7 от 20.04.2020 года.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1509 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...> принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю.

10.10.2003 года между администрацией муниципального образования Туапсинский район и Тарзян Г.П. заключен договор аренды N 330000927 земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 1509 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, для использования в целях эксплуатации кафе-шашлычная <...>

По сведениям технического паспорта по состоянию на 06.05.1999 года право собственности на здание кафе-шашлычная <...> зарегистрировано за Тарзян Г.П. (свидетельство о государственной регистрации N 101338 от 20.04.2000 года).

06.07.2017 года между Тарзян Г.П. и Акопян Г.А. заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

14.06.2019 года между Акопян Г.А. и Налбандян Г.С. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому, право аренды земельного участка с кадастровым номером <ФИО>12, площадью 1509 кв.м, с видом разрешенного использования - для эксплуатации кафе-шашлычной "<...> перешло к Налбандян Г.С.

14.06.2019 года между Акопян Г.А. и Налбандян Г.С. заключен договор купли-продажи нежилого здания (кафе) литер А, общей площадью 138,7 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>.

Как следует из искового заявления, администрация муниципального образования Туапсинский район полагает, что в отношении спорного объекта недвижимости присутствует квалифицирующий признак самовольной постройки, поскольку данный объект возведен без разрешительной документации, в нарушение Правил землепользования и застройки Джубгского городского поселения Туапсинского района, утвержденных решением Совета муниципального образования Туапсинский район N 90 от 28.03.2014 года, на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, в связи с чем, подлежит сносу.

Разрешая спор и отказывая администрации муниципального образования Туапсинский район в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, обосновывающих его требования о признании спорного объекта самовольным и о его сносе, поскольку отсутствие у ответчика разрешения на строительство, с точки зрения суда, не является существенным нарушением, тогда как при рассмотрении настоящего дела нашел подтверждение факт того, что спорный объект капитального строительства соответствует градостроительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.

Конституционное право граждан на охрану частной собственности относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством охраны имущества, находящегося в собственности граждан.

На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1).

В силу пункта 5 статьи 8 и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства отнесена к полномочиям органа местного самоуправления.

Как следует из встречного искового заявления, в целях осуществления реконструкции здания кафе-шашлычной <...> путем возведения второго этажа, Налбандян Г.С. обратилась к ООО "<...>" для подготовки заключения по результатам инженерно-геологических изысканий участка строительства в пределах земельного участка с кадастровым номером <...> а также в МУП "АГЦ", где была подготовлена проектная документация по реконструкции кафе "<...> и получен градостроительный план земельного участка.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела установлено, что строительство (реконструкция) спорного объекта недвижимости произведено Налбандян Г.С. в отсутствие разрешительной документации. Налбандян Г.С. в администрацию муниципального образования Туапсинский район за разрешением на строительство (реконструкцию) или с уведомлением о планируемом строительстве (реконструкции) спорного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Краснодарскому краю, не обращалась.

Необходимо отметить, что указанные обстоятельства также были установлены при рассмотрении дела судом первой инстанции и не оспаривались самим ответчиком.

Доводы Налбандян Г.С. о том, что в связи с принятием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 года N 129 "О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (СОVID-2019)" и постановления от 31.03.2020 года N 185 "О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края" в период с 31.03.2020 года по 11.05.2020 года она не смогла в установленном законом порядке получить разрешение на реконструкцию здания, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку ответчик не был лишен возможности обратиться в уполномоченный орган путем подачи соответствующего заявления по электронной почте или посредством направления его заказным письмом.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года (в ред. от 23.06.2015 года) N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, а также о признании постройки самовольной, судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В целях установления существенных обстоятельств дела судом первой инстанции по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению АНО Бюро независимых экспертов "Ритм" N 91/2020 от 23.11.2020 года, исследуемый объект недвижимости - здание кафе-шашлычной "<...> этажностью 2, с кадастровым номером <...> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <...>", является капитальным строением. Целевое назначение объекта недвижимости - здания кафе-шашлычной <...>" - предприятие общественного питания и гостиничного обслуживания. Объект недвижимого имущества соответствует градостроительным, в том числе местным градостроительным нормам (имеются нарушения в части отступов от границы земельного участка с кадастровым номером <...> и земельного участка с южной стороны, однако, проведённая реконструкция не повлияла на площадь застройки объекта исследования, не изменила расположение строения относительно границ земельного участка), санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Приведение реконструированного здания кафе-шашлычной <...> с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> в первоначальное состояние, без нанесения ущерба конструкции не возможно (имеется риск повреждения конструкции и отделки первого этажа здания в случае выпадения атмосферных осадков).

Указанное экспертное заключение было положено судом первой инстанции в основу обжалуемого решения.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что по делам рассматриваемой категории подлежит обязательному установлению факт наличия нарушений требований градостроительного регламента при строительстве, а также существенность и устранимость (неустранимость) таких нарушений.

Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными органами (пункт 1 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3).

В соответствии с положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации все земли Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты, содержится в пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регламентируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Джубгского городского поселения Туапсинского района, утвержденными решением Совета муниципального образования Туапсинский район N 90 от 28.03.2014 года, и в соответствии с Градостроительным планом от 30.12.2019 года, земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1509 кв.м, на котором расположен возведенный ответчиком объект недвижимости, полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - водоохранная зона, покрываемая зоной с особыми условиями использовании территории, а также в границах зоны с особыми условиями использования территории - санитарно-защитная зона АЗС.