Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 33-10392/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Маркина А.В.,

Судей: Самариной Е.Г., Самчелеевой И.А.,

при секретаре: Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Титовой Г.И., Козыревой Е.А., ООО "Прогресс-Н" на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 27 апреля 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Титовой Г.И. удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Козыревой Е.А. на жилое помещение - квартиру площадью <адрес>

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи N N о регистрации права собственности Козыревой Е.А. на жилое помещение - квартиру площадью <адрес>

Признать за Титовой Г.И. право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру площадью <адрес>

В удовлетворении остальной части требований Титовой Г.И. отказать.

Встречные исковые требования Козыревой Е.А. к Титовой Г.И. о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Маркина А.В., изучив материалы гражданского дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Титова Г.И. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО "Прогресс-Н", Козыревой Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности прекращенным.

В обоснование своих требований истец указала, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Монтэк", определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено её требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Монтэк" в виде однокомнатной квартиры строительный номер N с учетом лоджий, балконов застекленных с коэффициентом 0,5 на N этаже дома по <адрес>.

При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что между ООО "Монтэк" (застройщик) и Титовой Г.И. (участник) заключен договор N N "О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязался передать, а участник принять и инвестировать стоимость строительства однокомнатной квартиры строительный номер N дома по ул<адрес>. Обязанность по оплате доли Титовой Г.И. исполнена в полном объеме, обязанность по исполнению договора ООО "Монтэк" не исполнена.

В связи с признанием ООО "Монтэк" несостоятельным (банкротом), ДД.ММ.ГГГГ ООО "Прогресс-Н" получило право на завершение строительства жилого дома с обязанностью удовлетворения требований N участников долевого строительства, включенных Министерством строительства Самарской области в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Монтэк".

ООО "Прогресс-Н" строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Жилой дом прошел техническую инвентаризацию и поставлен на кадастровый учет. Квартира, являющаяся предметом договора, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N по адресу: <адрес> Несмотря на это, ООО "Прогресс-Н" действий по передаче ему квартиры не совершило.

Более того, из выписки из ЕГРН ему стало известно, что собственником квартиры является Козырева Е.А. Полагает, что отчуждение квартиры осуществлено на основании договора долевого участия в строительстве, при том, что ООО "Прогресс-Н" было известно, что квартира обременена преимущественным правом Титовой Г.И.

На основании вышеизложенного, истец с учетом уточнений, просил суд договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года (запись о регистрации права N) признать недействительной сделкой как не соответствующей положениям ст. 10 и ст. 168 ГК РФ. Прекратить право собственности Козыревой Е.А. на квартиру номер N расположенную в подъезде <адрес> Признать за Титовой Г.И. право собственности на однокомнатную квартиру общей площадью N кв.м, номер <адрес>; Обязать ООО "Прогресс-Н" и Козыреву Е.А. устранить и не чинить препятствий Титовой Г.И. во вселении и пользовании однокомнатной квартирой общей площадью N кв.м, номер <адрес> путем передачи комплекта ключей.

В ходе рассмотрения дела от Козыревой Е.А. поступило встречное исковое заявление, в котором она указывает, что ДД.ММ.ГГГГ. определением Железнодорожного районного суда г. Самары было утверждено мировое соглашение по которому ООО "Прогресс-Н" обязывался предоставить Козыревой Е.А. квартиру, являющуюся предметом спора. Данный судебный акт является обязательным для Козыревой Е.А.

Козырева Е.А. является добросовестным приобретателем, имеет зарегистрированные права в ЕГРП в установленном законом порядке, уплатила полную стоимость по договору (по возмездной сделке), что подтверждается определением суда об утверждении мирового соглашения, договором купли-продажи, чеком и соглашением о зачете встречных требований.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд признать Козыреву Е.А. добросовестным приобретателем однокомнатной квартиры, общей площадью N кв.м., номер N кадастровый номер N, находящейся по адресу: г. <адрес>

Судом постановлено указанное выше решение, которое оспаривается истцом и ответчиками в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Титова Г.И. просит решение суда изменить, признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года недействительной сделкой, обязать Козыреву Е.А. устранить и не чинить препятствий Титовой Г.И. во вселении и пользовании спорной квартирой.

В апелляционной жалобе Козырева Е.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований. Ссылается на то, что истец не является владеющим собственником спорного жилого помещения, его право в установленном законом порядке не зарегистрировано.

В апелляционной жалобе директор ООО "Прогресс-Н" Нешпор Н.Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не учтено, что обязанность ООО "Прогресс-Н" в рамках конкурса является удовлетворение прав требований дольщиков ООО "Инвестсрой 2000", однако условия конкурса не обязывают ООО "Прогресс-Н" заключать договоры долевого участия, купли-продажи с гражданами на условиях договоров, заключенных ранее либо предоставлять площадь сверх условий конкурса. У ООО "Прогресс-Н" не возникло перед дольщиками ООО "МОНТЭК", в том числе перед истцом, обязанности по предоставлению определенной квартиры. Также как и у истца не возникло право на получение в собственность объекта построенный ООО "Прогресс-Н".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Титова Г.И., представитель её, а также Титова А.Н. - Челнаков С.С. считали решение суда в части удовлетворения иска о прекращении права собственности Козыревой и признания права истца на квартиру обоснованным. Не согласны с решением в части отказа в удовлетворении требований о признании договора между ответчиками недействительным.

Представитель Козыревой Е.А. - Пыряев Р.В. доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объёме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили, документов об уважительности причин неявки не представили, об отложении дела не просили.

В силу ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, признав причину неявки неуважительной.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Из материалов дела следует, что Титова Г.И. имеет право требования к ООО "Монтэк" на основании договора N NО долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>" в отношении объекта недвижимости: однокомнатной квартиры на N общей площадью N кв.м (с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5).

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с постановлением арбитражного суда кассационной инстанции - ООО "Монтэк" приняло на себя обязанности ООО "Инвестстрой-2000" по исполнению функций заказчика-застройщика по строительству объекта по адресу: <адрес> согласно условиям договора о передаче функций заказчика-застройщика NN.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Монтэк" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство завершено.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Самарской области удовлетворены требования Титовой Г.И. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО "Монтэк" требование Титовой Г.И. в виде однокомнатной квартиры строительный номер N с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на N <адрес>

Вместе с тем, на основании постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов, по результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ года. ООО "Прогресс-Н" получило право на оформление в собственность земельного участка площадью N кв.м, с кадастровым номером N разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований N участников долевого строительства объекта.

В соответствии с пунктом 2.4. данного протокола по лоту N N ООО "Прогресс-Н" предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта.

По итогам конкурса Министерством строительства Самарской области издан приказ NN о передаче земельного участка в собственность ООО "Прогресс-Н".

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N введен в эксплуатацию.

Согласно заключению кадастрового инженера Карамзина В.А. однокомнатная квартира, предоставляемая Титовой Г.И. по договору долевого участия N N, расположенная на N этаже со строительным номером N после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет номер N, кадастровый номер N, располагается на N этаже в первом подъезде дома <адрес>.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Прогресс-Н" и Козыревой Е.А. заключен договор NN, в соответствии и с которым участник долевого строительства по завершению строительства должен был получить объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, <адрес>. Оплата по договору произведена в полном объеме.

Указанные обстоятельства явились предметом рассмотрения дела в Арбитражном суде Самарской области, где вступившим в законную силу постановлением Титова Г.И. включена в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО "Монтэк" требование Титовой Г.И. в виде однокомнатной квартиры строительный номер N, общей площадью N кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом N дома по <адрес>.

При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что между ООО "Монтэк" (застройщик) и Титовой Г.И. (участник) заключен договор N N "О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по ул. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязался передать, а участник принять и инвестировать стоимость строительства однокомнатной квартиры строительный номер N, общей площадью N кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом N дома по <адрес> Протоколом согласования объема инвестирования согласована стоимость в размере 1 602 480 рублей. Обязанность по оплате доли Титовой Г.Н. исполнена в полном объеме, обязанность по исполнению договора ООО "Монтэк" не исполнена.

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что истец вправе требовать признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку она является дольщиком, исполнившим обязательства по договору долевого участия в строительстве.

При этом факт заключения ООО "Прогресс-Н" договора на спорную квартиру с другим дольщиком не имеет в данном случае правового значения для признания прав Титовой Г.Н., поскольку застройщик распорядился не принадлежащим ему имуществом

Заключая данный договор, ООО "Прогресс-Н" повторно выставил на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора N N "О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>., заключенного с Титовой Г.И.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

При этом доля в объекте незавершенного строительства, на которую признано право собственности, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 55 ГрК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.