Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 апреля 2021 года Дело N 33-10377/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей: Перовой М.В., Кузьминой А.В.

по докладу судьи Перовой М.В.

при ведении протокола помощником судьи Ивановым П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело по исковому заявлению Халайчан О.А. к Ханджян В.Р. о признании сделок состоявшимися, признании права собственности, признании права аренды.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Халайчан О.А. обратился в суд с исковым заявлением к Ханджян В.Р. о признании сделок состоявшимися, признании права собственности, признании права аренды.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 25 февраля 2015 года удовлетворены исковые требования Халайчан О. А. к Ханджян В.Р. о признании сделки купли-продажи незавершенного строительством объекта (мини гостиница на 20 мест) с кадастровым номером степенью готовности 10% и сделки по переуступке прав по договору аренды от 27.06.2005 года на земельный участок, с кадастровым номером , категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации мини гостиницы на 20 мест, расположенные по адресу: <Адрес...>

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Сергеев Р.М. просит решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 25 февраля 2015 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела. Кроме того, указано на непривлечение департамента к участию в деле, при том, что оспариваемы решением разрешен вопрос о правах департамента.

Определением Туапсинского районного суда от 16 июня 2020 года департаменту имущественных отношений Краснодарского края восстановлен срок на обжалование решения Туапсинского районного суда от 25 февраля 2015 года.

Из материалов дела следует, что земельный участок, с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>, в отношении прав на который, и в отношении прав на объект незавершенного строительства расположенный на нем, судом разрешен спор, принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю.

В соответствии с пунктом 2.3 Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 года N 345 "О департаменте имущественных отношений Краснодарского края" (далее - Положение), одной из основных задач департамента имущественных отношений Краснодарского края является обеспечение защиты имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений.

Согласно пункту 3.2 Положения департамент осуществляет от имени Краснодарского края в установленном порядке управление и распоряжение имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края.

В силу пункта 4.5 Положения департамент имеет право обращаться в суд от имени Краснодарского края в защиту его имущественных прав и законных интересов в области имущественных и земельных отношений.

Таким образом, приведенные пункты Положения, характер спорных правоотношений, существо рассмотренных судом требований дает основания полагать, что в данном случае департамент имущественных отношений Краснодарского края должен был быть привлечен к участию в деле.

Однако, данное дело рассмотрено в отсутствие департамента, который не был привлечен к участию в деле.

Таким образом, департамент имущественных отношений Краснодарского края, не мог воспользоваться правами, предусмотренными статьей 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защищать свои права и законные интересы, представлять доказательства в подтверждение своих доводов и возражений.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06 апреля 2021 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, департамент имущественных отношений Краснодарского края привлечен к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора.

Основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае, в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Учитывая изложенное, принимая во внимание допущенные судом первой инстанции нарушения норм действующего гражданского процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, решение Туапсинского районного суда от 25 февраля 2015 года подлежит отмене.

Разрешая дело, судебная коллегия установила следующее.

Халайчан О.А. обратился в суд с исковым заявлением к Ханджян В.Р. о признании сделки купли-продажи незавершенного строительством объекта (мини гостиница на 20 мест) площадью застройки 295,0 кв.м, степенью готовности 10%, расположенного по адресу: <Адрес...>, и сделки по переуступке прав по договору аренды от 27 июня 2005 года на земельный участок, площадью 996 кв.м, с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации мини гостиницы на 20 мест, имевших место 13 июля 2012 года, состоявшимися, признании права собственности на незавершенный строительством объект (мини гостиница на 20 мест) площадью застройки 295,0 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <Адрес...>, и признании права аренды, на условиях в рамках договора аренды от 27 июня 2005 года , на земельный участок площадью 996 кв.м, с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства и эксплуатации мини гостиницы на 20 мест.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, Ханджян В.Р. направила в суд телеграмму, в которой просит отложить судебное заседание, в связи с нахождением на домашнем лечении. Поскольку Ханджян В.Р. не предоставила медицинских документов, подтверждающих невозможность по состоянию здоровья явиться в суд и участвовать в судебном заседании, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила, отказать в удовлетворении ее ходатайства, признать неявку Ханджян В.Р., а также неявку иных участников процесса неуважительной, рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, судебная коллегия полагает правильным отказать в удовлетворении заявленных Халайчан О.А. исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи (предварительный с полным расчетом), заключенный 13 июля 2012 года между Ханджян В.Р. и Халайчан О.А. продавец Ханджян В.Р. обязуется продать за сумму 2 000 000 руб., а покупатель Халайчан О.А. обязуется купить за указанную сумму объект незавершенного строительства мини-гостиницу, общей площадью 295 кв.м, со степенью готовности строительства 10%, расположенный по адресу: <Адрес...>, и переуступить право аренды земельного участка согласно договору аренды от 27 июня 2005 года для строительства и эксплуатации мини гостиницы на 20 мест, площадью 996 кв.м, с кадастровым номером , расположенного: <Адрес...> (п. 1 договора).

Пунктом 2 договора купли-продажи установлено, что продавец получил от покупателя расчет в полном объеме в сумме 2 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью во время подписания настоящего договора. Материальных претензий продавец к покупателю не имеет. Основной договор купли-продажи объекта будет заключен не позднее 20 января 2014 года, после оформления полного пакета документов, необходимых для заключения основного договора-купли продажи объекта незавершенного строительства мини-гостиница

Пунктом 3 договора установлено, что продавец обязуется передать указанный объект покупателю после подписания настоящего договора. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанного объекта Халайчан О.А. без каких-либо актов и дополнительных документов.

Денежные средства за отчуждаемое имущество, в полном объеме, ответчик получил от истца во время подписания договора купли-продажи, никаких претензий стороны друг к другу не имеют.

Передача объекта осуществлена сразу после полного расчета, что подтверждается пунктом 3 указанного договора, а также пояснениями сторон по делу.

Поскольку к установленной в предварительном договоре дате 20 января 2014 года, основной договор купли-продажи объекта капитального строительства и договор переуступки прав по договору аренды земельного участка, не заключены, неоднократно обращения к ответчику с предложением заключить основные договора и выполнить взятые при заключении предварительного договора обязательства не исполнены, Халайчан О.А. обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.ст. 264, 607, 608 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (п. 6 ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ).При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, гл. ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Судебной коллегией установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2015 года и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 мая 2015 года по делу N А32-11087/2014 расторгнут договор аренды от 27 июня 2005 года (предыдущий номер договора ) земельного участка с кадастровым номером , площадью 996 кв.м, расположенного <Адрес...>, заключенный администрацией муниципального образования Туапсинский район и индивидуальным предпринимателем Ханджян В.Р., права и обязанности арендодателя по которому были переданы департаменту по соглашению от 12 ноября 2012 года.

Вступившим в законную силу постановлениям арбитражных судов установлено, что 27 июня 2005 года между администрацией муниципального образования Туапсинский район и Ханджян В. Р. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды ), по которому администрация передала в аренду земельный участок площадью 996 кв.м по адресу: <Адрес...>, для использования в целях строительства и эксплуатации гостиницы на 20 мест.

Арендатор согласно пункту 4.1.13 договора аренды обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и пунктом 4.3.1 договора аренды (пункт 7.3 договора аренды ).

В соответствии с пунктом 9.1 договора аренды неиспользование земельного участка в течение одного года является нарушением установленных сроков строительства и расценивается как неосвоение (кроме случаев, когда более длительный срок не предусмотрен договором). Как следует из текста договора, какие-либо иные сроки освоения земельного участка в нем предусмотрены.

Основанием заключения договора аренды явилось постановление главы муниципального образования Туапсинский район от 27.06.2005 года N 663 об утверждении проекта границ земельного участка площадью 996 кв.м для строительства и 4 эксплуатации мини гостиницы на 20 мест, установлен соответствующий вид разрешенного использования земельного участка, определен вид права - аренда.

Постановлением главы муниципального образования Туапсинский района от 07.11.2007 года N 1686 утвержден градостроительный план земельного участка Ханджян В.Р. с кадастровым номером для строительства и эксплуатации мини гостиницы на 20 мест. Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район от 17.12.2007 года Ханджян В.Р. выдано разрешение на строительство N 105 объекта капитального строительства - мини гостиницы на 20 мест, площадь застройки - 294,7 кв.м, общая площадь - 445,2 кв.м, этажность - два этажа. Срок действия разрешения на строительство - до 12.12.2010 года.

Соглашением от 12.11.2012 года администрация муниципального образования Туапсинский район передала департаменту права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.06.2005 года.

В соответствии с пунктом 6 указанного соглашения договор аренды земельного участка следует считать договором аренды земельного участка от 27.06.2005 года . Основанием заключения данного соглашения указана государственная регистрация права государственной собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером площадью 996 кв.м.

Регистрация права собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером площадью 996 кв.м подтверждается сведениями ЕГРН.

В период с 2005 года земельный участок фактически не использовался по его назначению. Начатое в 2013 году строительство к моменту рассмотрения настоящего дела и принятия решения не завершено, здание мини гостиницы отсутствует, право собственности на незавершенный строительством объект не зарегистрировано.

Поскольку ответчик начал строительство на основании недействующего разрешения в течение 2013 года, что следует из сопоставления актов обследования за январь и за декабрь 2013 года, спорное строение признано самовольным, ведущимся в отсутствие разрешительной документации, что является само по себе нарушением пункта 4.1.13 договора аренды .

Нарушение условия договора, явилось основанием для принятия Арбитражным судом решения о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора, поскольку такое нарушение считается существенным (пункт 3.2.5 договора аренды ).

В связи с расторжением договора аренды на Ханджян В.Р. возложена обязанность возвратить земельный участок в первоначальном виде, то есть без сооруженных им свай и бетонированного фундамента.

Таким образом, поскольку договор аренды был расторгнут на основании решения суда, вступившего в законную силу, оснований для удовлетворения требований Халайчян О.А. о признании сделки по переуступке прав по договору аренды земельного участка состоявшейся не имелось.

Кроме того, в материалы дела сведений о том, что Ханджян В.Р. было получено согласие на переуступку прав по договору аренды земельного участка, материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 г. N 243-ФЗ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ г.) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Судебной коллегией установлено, что ответчиком в 2013 году без разрешения на строительство осуществлено строительство незавершенного строительством объекта (мини гостиница на 20 мест) площадью застройки 295,0 кв.м., степенью готовности 10%, расположенного по адресу: <Адрес...>.

Сведений об обращении Ханджян В.Р. за продлением срока разрешения на строительство, срок которого истек в 2010 году, в администрацию муниципального образования Туапсинский район в материалы дела не представлено.

Таким образом, спорное строение является самовольной постройкой, и ввод ее в гражданский оборот путем признания сделки купли-продажи незавершенного строительством объекта состоявшейся, является недопустимым.

Требования о признании права собственности на самовольную постройку подлежат защите в исковом порядке, путем подачи иска о признании права собственности на самовольную постройку, то есть в ином порядке.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных Халайчян О.А. требований нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно вынесено с нарушением норм процессуального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Халайчян О.А. исковых требований.