Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 16 января 2020 года №33-10353/2019, 33-296/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 января 2020 года Дело N 33-296/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Васякина А.Н.,
судей областного суда Сенякина И.И., Трифоновой О.М.,
при секретарях Лихтиной А.И., Красниковой Д.Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акбаровой Р.Р. на решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 25 декабря 2018 года по гражданскому делу по иску администрации муниципального образования Оренбургский район к Акбаровой Р.Р. о взыскании задолженности по договору аренды, пени,
заслушав доклад судьи Васякина А.Н., объяснения ответчика - Акбаровой Р.Р., ее представителя - Гурской Т.В.., поддержавших доводы апелляционной жалобы,
установила:
администрация МО Оренбургский район Оренбургской области обратилась в суд с иском к Акбаровой Р.Р. о взыскании задолженности по договору аренды, пени.
В обоснование исковых требований истец указал, что между администрацией МО Оренбургский район Оренбургской области и Акбаровой Р.Р. (дата) подписан договор аренды земельного участка N, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, местоположение: (адрес)", площадью 810 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
Срок действия договора с 28 ноября 2013 года по 27 ноября 2016 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области (дата), расторгнут сторонами по соглашению (дата).
18 сентября 2017 года в адрес арендатора направлена претензия с требованием произвести оплату задолженности. Ответчик обязательство по арендной плате исполняла не в полном объеме и несвоевременно.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Акбаровой Р.Р. обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, просил суд взыскать с ответчика сумму арендной платы по договору аренды в размере 103 693,11 рублей, в том числе: 94 678,88 рублей сумма основного долга за пользование земельным участком за период с 01 сентября 2015 года по 05 сентября 2018 года, 9 014,23 рублей пени за период с 07 сентября 2017 года по 13 сентября 2018 года, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 25 декабря 2018 года исковые требования администрации муниципального образования Оренбургский район удовлетворены частично.
Суд взыскал с Акбаровой Р.Р. в пользу администрации муниципального образования Оренбургский район сумму арендной платы по договору аренды земельного участка от (дата) N в размере 80 613 рубля 03 копейки, неустойку за период с 07 сентября 2017 года по 13 сентября 2018 года в размере 7 675 рублей 03 копейки, а также в доход муниципального образования г.Оренбург государственную пошлину в сумме 2848 рублей 64 копейки.
В апелляционной жалобе Акбарова Р.Р. просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18 апреля 2019 года вышеуказанное решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 25 декабря 2018 года изменено, взыскано с Акбаровой Р.Р. в пользу Администрации муниципального образования Оренбургский район сумму арендной платы по договору аренды земельного участка от (дата) N в размере 62 613,03 рублей, неустойку за период с 07 сентября 2017 года по 13 сентября 2018 года в размере 5 961,28 рублей; взыскано с Акбаровой Р.Р. в доход муниципального образования г.Оренбург государственную пошлину в сумме 2 257,23 рублей. Апелляционная жалоба удовлетворена частично.
Вступившим в законную силу решением Оренбургского областного суда от 5 июня 2019 года признан недействующим и не подлежащим применению с момента принятия пункт 7 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-П, в редакции от 24 мая 2017 года.
3 декабря 2019 года Акбаровой Р.Р. подано заявление в Оренбургский областной суд о пересмотре апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18 апреля 2019 года по новым обстоятельствам. Акбарова Р.Р. указала, что 5 июня 2019 года Оренбургским областным судом по административному делу по административному иску Волковой Е.В. о признании недействующим в части постановления Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов", принято решение о признании недействующим и не подлежащим применению с момента принятия пункта 7 Порядка, которое было положено в основу расчета задолженности по арендной плате Акбаровой Р.Р. Установлено, что оспариваемый подпункт 7 Порядка был принят в нарушение принципов, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности", в том числе в отсутствие экономического обоснования применения расчета арендной платы за пользование земельным участком. Также установлено, что оспариваемый нормативный акт был положен в основу судебного решения, по которому ранее с арендаторов была взыскана задолженность по арендной плате, в связи с чем применялся, и нарушал права и законные интересы арендаторов.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 5 декабря 2019 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18 апреля 2019 года по делу N 33-2814/2019, по апелляционной жалобе Акбаровой Р.Р. отменено по новым обстоятельствам.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца - администрации муниципального образования Оренбургский район, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился. В силу положений ст. 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения и по новым обстоятельствам, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что 28 ноября 2013 года между администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области и Акбаровой Р.Р. заключен договор аренды N, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером N, местоположение: (адрес)", площадью 810 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
Договор был заключен на основании постановления администрации МО Оренбургский район Оренбургской области (дата) N 4215-п "О предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка в границах территории МО Красноуральский сельсовет Акбаровой Р.Р.", зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 17 февраля 2014 года.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с 28 ноября 2013 года по 27 ноября 2016 года.
По условиям договора размер годовой арендной платы за участок составляет *** (п. 3.1).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды годовая арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями в срок не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы установленный в соответствии с п. 3.1 настоящего договора изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется: в связи с изменением федеральных законов и иных нормативно правовых актов РФ и законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории вида разрешенного использования, обременения и пр.) и иным основаниям, установленным настоящим договором. Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Как следует из материалов дела, Акбарова Р.Р. не исполнила принятые на себя по договору обязательства, в нарушение пунктов 4.4.1., 4.4.5 заключенного договора, арендные платежи ею в установленные сроки не вносились.
Кроме того, администрацией МО Оренбургский район в адрес представителя Акбаровой Р.Р., действующей по доверенности за Акбарову Р.Р. - Лашковой И.А., 13 сентября 2017 года и 8 сентября 2017 года на её обращение от 23 августа 2017 года по вопросу расчета задолженности арендной платы по договору аренды N от (дата), направлялись письмо с расчетом задолженности за период с 29 декабря 2016 года по 05 сентября 2017 года и претензия о наличии задолженности по договору аренды по состоянию на 02 октября 2017 года в размере 112989 рублей 69 копеек и необходимости погашения задолженности по договору аренды с приложением расчета арендной платы.
В ходе судебного разбирательства стороной ответчика была оспорена рыночная стоимость земельного участка.
В целях устранения возникших противоречий была назначена судебная оценочная (стоимостная) экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта Доля Н.А. N Э-01-12/18 от 10.12.2018 г. ЦО "Доляна", рыночная стоимость земельного участка площадью 810 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: (адрес), по состоянию на 01.09.2015 г. составляет 570 000 руб.
Из расчета истца усматривается, что задолженность Акбаровой Р.Р. по арендной плате по договору аренды земельного участка N от (дата) за период с 01 сентября 2015 года по 05 сентября 2018 года составила 94 678,88 руб.
Однако с расчетом задолженности судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 16 октября 2009 года N 537 - п были утверждены значения ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, которые подлежали применению со дня вступления в силу данного нормативного акта.
01 сентября 2015 года указанное Постановление Правительства Оренбургской области утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N 110 - п, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов (далее - Порядок).
В соответствии с пунктом 2 Порядка размер арендной платы за земельные участки в расчете на год определяется уполномоченными на распоряжение земельными участками органами одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) в соответствии со ставками арендной платы; в) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; г) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и Оренбургской области.
В пунктах 3, 4 Порядка указаны ставки арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в перечень которых не входят земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства.
Пунктом 5 Порядка предусмотрено, что для целей, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, арендная плата определяется по формуле: А = Кс x Ст, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); Ст - ставка арендной платы (процентов).
Значения ставок арендной платы (Ст) устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 01 сентября 2015 года.
Согласно пункту 7 Порядка в случае, когда определить размер арендной платы в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка невозможно, арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Во исполнение пункта 5 Порядка Советом депутатов муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области принято решение N 602 от 11 августа 2015 года, которым утверждены значения ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования Оренбургский район.
В пункте 2.1 Приложения к указанному решению установлена ставка арендной платы за использование земельных участков, предоставленных под малоэтажную жилую застройку (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) в размере ***% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 2.2 того же Приложения установлена ставка арендной платы за использование приусадебных участков личного подсобного хозяйства также в размере ***% кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Оренбургского областного суда от 21 ноября 2016 года признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда пункт 2.1 Приложения к решению Совета депутатов муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области N 602 от 11 августа 2015 года "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования Оренбургский район, которым утверждена ставка арендной платы для малоэтажной застройки (индивидуального жилищного строительства, размещение дачных домов и садовых домов) в размере ***%.
Данное судебное постановление вступило в законную силу 16 февраля 2017 года.
Вместе с тем, как установлено судебной коллегией решением Оренбургского областного суда от 5 июня 2019 года пункт 7 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-П, в редакции от 24 мая 2017 года признан недействующим и не подлежащим применению с момента принятия.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 марта 2018 N 171-п с 31 марта 2018 изменен пункт 7 Порядка.
Согласно указанному Постановлению N 171-п установлены новые правила определения ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, ежегодный размер арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского Кодекса РФ.
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.н.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. С учетом данного положения, несмотря на нормативный характер Постановления N 171-п, оно не может быть применено к отношениям сторон (истца и ответчика) в период с 2015 год по 2017 год, для определения размера задолженности по арендной плате, подлежащей уплате.
Кроме того, установление после введения в действие Постановления N 582 регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в постановлении N 582, Правовая позиция сформирована Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N 15837/11.
Исчисление размера подлежащей взысканию арендной платы за прошедшие периоды, исходя из новых ставок, методик, формул, установленных на основании принятых впоследствии нормативных актов соответствующих публичных образований, противоречит как принципу экономической обоснованности арендной платы, так и принципу предсказуемости определения ее размера, сформулированным в постановлении N 582. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N 15837/11).
В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 2(2016), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой, арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы производится на основании ранее принятого нормативного акта.
В рассматриваемом случае имеется нормативный акт, которым определялись ставки арендной штаты за использование земельных участков до принятия Постановления Правительства N 110-п. Таким актом, регулировавшим аналогичные отношения, является Постановление Правительства Оренбургской области М 537-п от 16 октября 2009 "Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области".
Принимая в основу Порядок определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утвержденный Постановлением Правительства Оренбургской области N 537-п от 16 октября 2009 года, судебная коллегия соглашается с расчетом задолженности, представленным ответчиком.
За период с 01 сентября 2015 года по 31 декабря 2015 года:
779876,1 руб. - кадастровая стоимость земельного участка;
0,61% - арендная ставка;
5,5% - уровень инфляции;
Арендная плата = кадастровая стоимость*арендная ставка + уровень инфляции;
779876,1 *0,61 %+5.5%=5 018,9 руб. (в год);
5 018,9 руб./12=418,2 руб. (в мес.);
418,2*4=1673 руб. - задолженность за 4 месяца.
За период с 01 января 2016 года по 28 декабря 2016 года:
779876,1 руб. - кадастровая стоимость земельного участка;
0,61% - арендная ставка;
6,4% - уровень инфляции;
Арендная плата = кадастровая стоимость*арендная ставка + уровень инфляции;
779876.1 *0'61 %+6,4%=5 062 руб. (в год);
5 062 руб./12=422 руб. (в мес.);
422 руб.* 1 + 422 руб./31*28=5 023,2 руб. - задолженность.
За период с 29 декабря 2016 года по 31 декабря 2016 года:
387 000 руб. - кадастровая стоимость земельного участка
0,72% - арендная ставка;
6,4% - уровень инфляции;
Арендная плата = кадастровая стоимость*арендная ставка + уровень инфляции;
387000 руб.*0,72%+6,4%=247,06 руб. в месяц;
247,06:31 *3=23,91 руб. - задолженность.
За период января 2017 года по 05 сентября 2017 года:
387 000 руб., - кадастровая стоимость земельного участка;
0,72% - арендная ставка;
4,0% - уровень инфляции;
Арендная плата = кадастровая стоимость* арендная ставка + уровень инфляции;
387000*0572%+4,0%; 12=241,49 рублей;
241,49*8+241,49/31*5=1 971 руб. - задолженность.
Итого за период с 01 сентября 2015 года по 05 сентября 2017 года:
1 673 +5 023,2+23,91+1 971=8 691,11 руб.
Представленный ответчиком расчет задолженности судебной коллегией проверен, является арифметически верным, и оснований сомневаться в нем не имеется.
Сторонами не оспаривается, что арендатором Акбаровой Р.Р. внесена арендная плата в размере 5 678, 49 рублей.
Соответственно, размер задолженности составляет: =8 691,11 - 5 678,49 рублей = 3 012,62 рублей.
С учетом произведенного судом расчета задолженности сумма неустойки составляет:
-за период с 07 сентября 2017 года по 17 сентября 2017 года (11 дней)
3 012,62 х 11 х 1/300 х 9% = 9,9 руб.;
-за период с 18 сентября 2017 года по 29 октября 2017 года (42 дня)
3 012,62 х 42 х 1/300 х 8,5 % = 35, 9 руб.;
-за период с 30 октября 2017 года по 17 декабря 2017 года (49 дней)
3 012,62 х 49 х 1/300 х 8,25% = 40,6 руб.;
-за период с 18 декабря 2017 года по 11 февраля 2018 года (56 дней)
3 012,62 х 56 х 1/300 х 7,75% = 43, 6 руб.;
-за период с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года (42 дня)
3 012,62 х 42 х 1/300 х 7,5% = 31,7 руб.;
-за период с 26 марта 2018 года по 13 сентября 2018 года (172 дня)
3 012,62 х 172 х 1/300 х 7,25% = 125,3 руб.
Итого за период с 07 сентября 2017 года по 13 сентября 2018 года неустойка составляет 284,06 рублей.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы в части уменьшения размера задолженности нашли свое подтверждение, и подлежат удовлетворению.
В связи с тем, что исковые требования удовлетворены частично, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании государственной пошлины с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 400 рублей.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 25 декабря 2018 года изменить.
Абзац второй и третий резолютивной части изложить в следующей редакции:
"Взыскать с Акбаровой Р.Р. в пользу Администрации муниципального образования Оренбургский район сумму арендной платы по договору аренды земельного участка от (дата) N в размере 3 012,62 рублей, неустойку за период с 07 сентября 2017 года по 13 сентября 2018 года в размере 284,06 рублей.
Взыскать с Акбаровой Р.Р. в доход муниципального образования г.Оренбург государственную пошлину в сумме 400 рублей".
Апелляционную жалобу Акбаровой Р.Р. удовлетворить частично.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка