Дата принятия: 06 апреля 2021г.
Номер документа: 33-1033/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 апреля 2021 года Дело N 33-1033/2021
23 июля 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Елагиной Т.В.,
судей Богатова О.В., Земцовой М.В.,
при ведении протокола помощником судьи Бариновой Н.С.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Земцовой М.В. гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации г. Пензы к Деминой В.В. о возврате земельного участка по апелляционной жалобе Деминой В.В.на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28 мая 2019 года, которым постановлено:
иск удовлетворить.
Обязать Демину В.В. возвратить Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы по акту приема - передачи арендованного имущества - земельный участок, площадью 1150 кв.м., расположенный по <адрес> (кадастровый N), свободным от имущества.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя Деминой В.В. Рябышева А.Б., представителя Управления Муниципального имущества г. Пензы Голова М.О., судебная коллегия
установила:
Управление муниципального имущества администрации г. Пензы обратилось в суд с иском к Деминой В.В. о возврате земельного участка, указав, что 17 марта 2011 г. между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель) и Деминой В.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N (договор), площадью 1150 кв.м., по <адрес> (кадастровый N), по условиям которого земельный участок предоставляется в аренду с 6 декабря 2010 г. для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды в договоре не определен, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Земельный участок был передан арендатору по акту приема - передачи от 17 марта 2011 г. 6 сентября 2013 г. дополнительным соглашением изменен кадастровый номер земельного участка с N на кадастровый N и установлен срок действия договора с 6 декабря 2010 г. по 6 декабря 2013 г. В силу положений ст. 621 ГК РФ срок действия договора возобновлен на неопределенный срок. 21 декабря 2018 г.
Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы в адрес арендатора была направлена претензия N 9/7419, на основании которой управление в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора и считает его расторгнутым по истечении 3 месяцев с даты уведомления последнего.
Вышеуказанной претензией предписывалось в течение 5 дней после указанной даты сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления муниципального имущества администрации г. Пензы.
Согласно уведомлению о вручении почтового отправления арендатор уведомлен о волеизъявлении арендодателя 27 декабря 2018 г. лично. Однако до настоящего времени земельный участок арендодателю не возвращен.
Просило обязать Демину В.В. возвратить Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы по акту приема - передачи арендованное имущество - земельный участок, площадью 1150, 00 кв.м., расположенный по <адрес> (кадастровый N), свободным от имущества.
Железнодорожный районный суд г.Пензы постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Демина В.В., действуя через своего представителя Рябышева А.Б.,просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Так, суд, разрешая спор, не применил общие нормы, касающиеся отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ.), не дал оценки нахождения на земельном участке объекта недвижимости, лишил сторону ответчика возможность представить доказательства наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства (жилой дом 15% готовности), что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 31 мая 2019 г. При том, регистрация права на вещь не является обязательной для признания её объектом недвижимости. А при наличии на земельном участке объекта недвижимости требования УМИ о возврате земельного участка необоснованны. В действиях истца имеется злоупотребление правом, поскольку учредитель УМИ администрация г. Пензы препятствует истцу в освоении и использовании земельного участка по назначению. После обращения 30 ноября 2018 г. Деминой В.В. в администрацию г. Пензы с уведомлением о планируемом строительстве 7 декабря 2018 г. от администрации было получено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. В настоящее время на земельном участке имеется нулевой цикл ИЖС, к строящемуся дому ведется подключение электричества. Арендная плата уплачивается своевременно и в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Деминой В.В. - Рябышев А.Б. доводы жалобы поддержал, просил об отмене судебного акта.
Представитель Управления Муниципального имущества г. Пензы Голов М.О. просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени его извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям обжалуемое судебное постановление не отвечает.
Согласно ст. 610 ГК РФ п.1 и п.2 договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
На основании ст. 621 п.2 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу положений абз. 1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд первой инстанции установил, что согласно постановлению и.о. главы администрации города Пензы N 1354 от 6 декабря 2010 г. "О предоставлении Деминой В.В. земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства в аренду" Деминой В.В. был предоставлен в аренду, земельный участок, по <адрес>, в границах согласно топографической съемке земельного участка, площадью 1150 кв.м., для индивидуального жилищного строительства.
Во исполнение вышеуказанного постановления 17 марта 2011 г. между Управлением по муниципальным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель) и Деминой В.В. (арендатор) заключен договор N 69/11 аренды земельного участка, предназначенного для строительства.
В соответствии с п. 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый N, площадью 1 150 кв.м., находящейся по <адрес> участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства и относится к землям населенных пунктов (п.п. 1.2, 1.3 договора).
Согласно п. 3.1 договора, договор заключен на неопределенный срок с 6 декабря 2010 г. и вступает в силу с момента его подписания. В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата за пользование участком составляет 1489,95 руб. в год, 124,16 руб. в месяц.
В соответствии с п. 4.2.10 договора арендатор обязан получить в администрации г. Пензы разрешение на строительство в течение срока, указанное в п. 3.1 договора.
Согласно п. 4.2.16 договора арендатор обязан обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области для регистрации права на недвижимость в установленном законом порядке.
Пунктом 6.1 договора установлено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 6.3 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признанных сторонами существенными нарушениях договора: при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 договора (п. 6.3.1); при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора, в течение одного года даты вступления договора в силу (п. 6.3.2); при невнесении арендной платы в течение двух и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (п. 6.3.3); в случае двухкратного неисполнения (несвоевременного или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности предоставить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка (п. 6.3.4); если арендатор умышленно ухудшает состояние участка (п. 6.3.5); при несоблюдении обязанности, предусмотренной п. 4.2.10-4.2.16 договора (п. 6.3.6).
В соответствии с п. 6.4 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае однократного невнесения арендатором арендного платежа в соответствии с п. 3.6 договора или невыполнения арендатором пункта 4.2.6 договора, что влечет за собой расторжение настоящего договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 30 календарных дней до расторжения договора.
На основании акта приема-передачи земельного участка, сдаваемого в аренду от 17 марта 2011 г. земельный участок, по <адрес> предназначенный для индивидуального жилищного строительства передан в аренду Деминой В.В.
Постановлением главы администрации г. Пензы от 2 июля 2013 г. N 209 внесены изменения в постановление администрации г. Пензы от 6 декабря 2010 г. N 1354 "О предоставлении гр. Деминой В.В. земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства в аренду", а именно: в п. 1 постановления слова "для индивидуального жилищного строительства в аренду" заменены словами: "для индивидуального жилищного строительства сроком на три года"
6 сентября 2013 г. между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы и Деминой В.В. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 69/11 от 17 марта 2011 г., в соответствии с которым изменен кадастровый номер земельного участка с N на кадастровый N и установлен срок действия договора с 6 декабря 2010 г. по 6 декабря 2013 г.
После 6 декабря 2013 г. правоотношения, вытекающие из рассматриваемого договора аренды, между сторонами были продолжены, что в силу ст. 621 п.2 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
15 октября 2018 г. Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы Деминой В.В. было направлено письмо с требованием в срок до 5 ноября 2018 г. предоставить доказательства, подтверждающие освоение вышеуказанного земельного участка. Доказательств получения данного письма в материалах дела не имеется, сторона ответчика его получение отрицает.
21 декабря 2018 г. Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы в адрес Деминой В.В. была направлена претензия об отказе в одностороннем порядке от исполнения Договора аренды земельного участка N 69/11 от 17 марта 2011 г., его расторжении по истечении трех месяцев с даты уведомления, а также с требованием о необходимости явки в течение 5 дней для передачи вышеуказанного земельного участка по акту приема-передачи представителю УМИ администрации г.Пензы.
Данная претензия вручена Деминой В.В. 27 декабря 2018 г. лично, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. На данную претензию Демина В.В. не отреагировала.
Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что истец в установленном ст. 610 п.2 абз. 2 порядке реализовал свое право об отказе от договора, считавшегося возобновленным на неопределенный срок. Поскольку соответствующее уведомление было получено Деминой В.В. 27 декабря 2018 г., то, следовательно, договор аренды от 6 сентября 2013 г. прекратил свое действие 27 марта 2019 г.
При этом, ссылка автора жалобы на невозможность арендодателя отказаться от исполнения договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ со ссылкой на условия договора, не свидетельствует об ошибочного указанного вывода суда, поскольку право об отказе от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок является безусловным, и положения договора его реализации не препятствуют, а лишь предусматривают дополнительные условия отказа арендодателя от его исполнения и расторжения (п.6.3, 6.4 договора).
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции приняты новые доказательства, в удовлетворении ходатайства о предоставлении которых стороне ответчика судом было необоснованно отказано, содержащие сведения, имеющие юридическое значения для существа спора и свидетельствующие о нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства 15 % готовности, в частности, технический план на объект незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, в том числе не завершенный строительством, не может быть возвращен по основаниям статьи 622 ГК РФ до решения вопроса об объекте недвижимости, расположенного на нем.
В данном случае требования, касающегося судьбы объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, ответчиком не заявлялось.
При таких обстоятельствах, решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28 мая 2019 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым в иске Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы к Деминой В.В. о возврате земельного участка отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
