Определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 33-1032/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Максимкиной Н.В.,

судей Федуловой О.В., Жирухина А.Н.,

при секретаре Кузмидис И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя ответчика ИП Панкина Павла Александровича - Шипиловой Анастасии Владимировны на решение Рязанского районного суда Рязанской области от 14 января 2021 года, которым исковые требования Рязанской региональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей финансовых услуг "Центр правовой поддержки", действующей в интересах истца Дюпина Александра Анатольевича, к ИП Панкину Павлу Александровичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, неустойки, удовлетворены.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Максимкиной Н.В., выслушав объяснения представителя Рязанской региональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей финансовых услуг "Центр правовой поддержки", действующей в интересах истца Дюпина Александра Анатольевича - Гамова П.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Рязанская региональная общественная организация "Общество защиты прав потребителей финансовых услуг "Центр правовой поддержки", действующая в интересах Дюпина А.А., обратилась в суд с иском к ИП Панкину П.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, неустойки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 01 апреля 2019 года между Дюпиным А.А. и Панкиным П.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 10 метрах по направлению на восток от <адрес>. В тексте договора было указано, что участок относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для ведения садоводства и огородничества.

Дюпин А.А. оплатил Панкину П.А. стоимость земельного участка, указанную в договоре купли-продажи в размере 220 000 рублей.

Право собственности на участок было зарегистрировано за истцом 24 сентября 2019 года.

Впоследствии Дюпину А.А. стало известно, что проданный ему земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования -Заборьевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области, утвержденными Решением Совета депутатов муниципального образования - Заборьеское сельское поселение от 17 декабря 2014 года за N, расположен в зоне К-4 "Зона озеленения специального назначения", а также на территории санитарно-защитной зоны кладбищ и скотомогильников.

Соответственно на этом земельном участке ведение садоводства и огородничества не допускается, о чем истцу стало известно из письма ГКУ "Центр градостроительного развития Рязанской области" от 08.10.2019 года, также истцу отказано в строительстве на данном земельном участке садового дома.

Ответчик является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которого является покупка и продажа земельных участков. Панкин П.А., являющийся профессиональным участником рынка купли-продажи земельных участков, с опытом такой деятельности с 2011 года, не мог не знать или должен был знать о том, что продаваемый им земельный участок не пригоден для использования покупателем в интересующих его целях.

Истец 05 ноября 2019 года обратился к продавцу с претензией, просил расторгнуть договор и вернуть уплаченную им сумму, однако ответчик ответом от 07 ноября 2019 года отказал в удовлетворении требований, указанных в претензии.

Просил суд расторгнуть заключенный между сторонами договор и взыскать с ответчика денежные средства по договору в размере 220 000 рублей и неустойку в размере 121 000 рублей.

Решением Рязанского районного суда Рязанской области от 14 января 2021 года исковые требования Рязанской региональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей финансовых услуг "Центр правовой поддержки", действующей в интересах истца Дюпина Александра Анатольевича, к ИП Панкину Павлу Александровичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, неустойки удовлетворены. Суд расторг заключенный между Дюпиным Александром Анатольевичем и Панкиным Павлом Александровичем договор купли-продажи земельного участка от 01.04.2019 года. Взыскал с ИП Панкина Павла Александровича в пользу Дюпина Александра Анатольевича уплаченные по договору денежные средства в размере 220 000 (Двести двадцать тысяч) рублей 00 копеек, неустойку за неисполнение законных требований потребителя в размере 121 000 (Сто двадцать одна тысяча) рублей 00 копеек, штраф в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Взыскал с ИП Панкина Павла Александровича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6610 (Шесть тысяч шестьсот десять) рублей 00 копеек.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ИП Панкина П.А. - Шипилова А.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Полагает, что письмо от 08.10.2019 года ГКУ "Центр градостроительного развития Рязанской области" не может служить доказательством наличия нарушений прав истца. При заключении сделки по отчуждению земельного участка, ответчик представил всю имеющуюся у него информацию о земельном участке, а истец лично выбрал данный земельный участок. При заключении сделки, и в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка не изменялся - для ведения садоводства и огородничества. В ЕГРН отсутствуют сведения о санитарно-защитной зоне, на которую ссылается истец. Ответчик обратился в суд с административном иском об оспаривании Правил землепользования и застройки, а также Генерального плана Заборьевского сельского поселения в части распространения на спорный земельный участок санитарно-защитной зоны, в связи с чем просил суд приостановить рассмотрение данного дела, но в нарушение норм процессуального права, ответчику было отказано в его приостановлении. Также апеллятор обращает внимание на нарушение правил подсудности при рассмотрении данного дела, считает, что настоящее дело в соответствии с законом "О защите прав потребителей" подлежало рассмотрению либо по месту жительства ответчика, либо по месту жительства истца, либо по месту исполнения договора, а не в соответствии с требованиями об исключительной подсудности - по месту нахождения земельного участка.

В дополнении к апелляционной жалобе представитель ответчика Шипилова А.В. указала, что в настоящее время административный иск ответчика рассмотрен Рязанским областным судом, 04 марта 2021 года постановлено решение, которым признаны недействующими Правила землепользования и застройки, а также Генерального плана Заборьевского сельского поселения в части распространения на спорный земельный участок санитарно-защитной зоны, что свидетельствует о том, что данная зона на земельном участке истца отсутствует. Указывает, что права истца действиями ответчика не нарушены, а потому отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель Рязанской региональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей финансовых услуг "Центр правовой поддержки", действующей в интересах истца Дюпина Александра Анатольевича - Гамов П.А., возражал против удовлетворения доводов апелляционных жалоб.

Заявитель апелляционной жалобы представитель ответчика ИП Панкина П.А. - Шипилова А.В., ответчик ИП Панкин П.А. и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, об уважительности причин неявки не сообщали, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены постановленного судом решения.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что Панкин Павел Александрович является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которого является покупка и продажа земельных участков, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (л.д. 26-32).

Панкин П.А. на основании договора купли-продажи от 29 июня 2017 года, заключенного с Акимовым С.Н., являлся собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 35 100 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 10 м. по направлению на восток от <адрес>, который приобрел за 82 000 рублей (л.д. 110-111).

Впоследующем, 02 ноября 2017 года, им, Панкиным П.А., принято решение о разделе указанного выше земельного участка на 29 земельных участков, в число которых входил и спорный земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м.(л.д. 112).

01 апреля 2019 года между Панкиным П.А. (продавец) и Дюпиным А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 10 метрах по направлению на восток от <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения садоводства и огородничества.

В соответствии с условиями договора, продавец обязался передать покупателю земельный участок с кадастровым номером N, а продавец уплатить за приобретаемый земельный участок денежные средства в размере 220 000 рублей.

01 апреля 2019 года Панкин Д.А. передал в собственность покупателя Дюпина А.А. указанный земельный участок по акту приема-передачи от 01 апреля 2019 года.

Панкин Д.А. получил от Дюпина А.А. денежные средства в сумме 220 000 рублей за продажу спорного земельного участка, что подтверждается актом приема-передачи от 01 апреля 2019 года к договору купли-продажи.

24 сентября 2019 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности Дюпина А.А. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.

Установлено, что Дюпин А.А. 25 февраля 2020 года обратился в администрацию муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области с уведомлением о планируемом строительстве садового дома на принадлежащем ему земельном участке, по результатам рассмотрения которого ему было сообщено о недопустимости размещения объекта на земельным участке ввиду его нахождения в соответствие с Правилами землепользования и застройки муниципального образования - Заборьевское сельское поселение в территориальной зоне К-4 "зона озеленения специального назначения" (л.д. 76-77).

Кроме того, письмом Государственного казенного учреждения Рязанской области "Центр градостроительного развития Рязанской области" от 08 октября 2019 года до сведения Дюпина А.А. доведено, что принадлежащий ему земельный участок находится на территории санитарно-защитной зоны кладбищ и скотомогильников (л.д. 39).

Обращаясь в суд с настоящим иском и требуя расторжения договора купли-продажи, истец утверждал, что в связи с нахождением земельного участка в территориальной зоне К-4 и в связи с распространением на него требований санитарно защитной зоны, он не может использовать земельный участок по назначению для ведения садоводства и огородничества, что существенно нарушает его права, об указанных ограничениях он покупателем поставлен в известность не был, об указанных ограничениях не знал.

Ответчик, возражая относительно предъявленных требований, утверждал, что предоставил истцу всю необходимую информацию относительно приобретаемого им земельного участка, сведений о наличии санитарной зоны в ЕГРН не имеется, данная зона установлена, по его мнению, незаконно, указал на отсутствие оснований для расторжения спорного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Данными нормами предполагается обязанность собственника земельного участка - продавца - иметь эту информацию, позволяющую индивидуализировать предмет договора и установить его характеристики, пределы и возможности использования в рамках, указанных в договоре.

С учетом приведенных норм и положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно ответчик обязан был представить бесспорные доказательства тому, что им предоставлена покупателю полная и достоверная информация о земельном участке, в том числе о возможных ограничениях его использования по назначению.

Разрешая заявленные исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, и удовлетворяя их, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 450, 451, 452, 454, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом "О защите прав потребителей" исходил из того, что продавец ответчик по делу Панкин Д.А. в момент совершения сделки купли-продажи не предоставил покупателю Дюпину А.А. всю необходимую информацию относительно приобретаемого им спорного земельного участка, в частности о нахождении земельного участка с кадастровым номером N в зоне К-4 "Зона озеленения специального назначения" и на территории санитарно-защитной зоны животноводства, промышленности, кладбищ и полигонов ТБО.

Установив, что покупатель Дюпин А.А. не был поставлен в известность об ограничениях использования спорного земельного участка в связи с нахождением его в территориально зоне "К-4" и в санитарно-защитной зоне, принимая во внимание, что истец не может использовать земельный участок по его назначению в соответствие с видом его разрешенного использования - для ведения садоводства и огородничества, что свидетельствует о недостатках товара, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи данного земельного участка.

Судебная коллегия изложенные выше выводы суда первой инстанции считает правильными, основанными на установленных обстоятельствах дела и исследованных по делу доказательствах, получивших оценку суда в постановленном решении в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также на правильном применении норм материального права.

Так, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования -Заборьевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области, утвержденными Решением Совета депутатов муниципального образования -Заборьевское сельское поселение от 17 декабря 2014 года за N, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне К-4 "Зона озеленения специального назначения".

Указанная зона выделена для выполнения специальных функций по защите населения от воздействия выбросов вредных химических примесей в атмосферный воздух и физического воздействия. Ни в основный видах разрешенного использования, ни во вспомогательных видах разрешенного использования, а также в условно разрешенных видах использования земельных участков, отнесенных к указанной выше зоне, отсутствует такой вид разрешенного использования как "для ведения садоводства и огородничества".

Кроме того, на момент заключения спорного договора купли-продажи, в соответствие с Правилами землепользования и застройки муниципального образования - Заборьевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области, утвержденными Решением Совета депутатов муниципального образования -Заборьевское сельское поселение от 17 декабря 2014 года за N, в соответствие с Генеральным планом муниципального образования -Заборьевское сельское поселение, спорный земельный участок находился в санитарно-защитной зоне животноводства, промышленности, кладбищ и полигонов ТБО.

Об указанных выше обстоятельствах и ограничениях использования земельного участка Дюпин А.А. в известность продавцом Панкиным Д.А. поставлен не был при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что ответчик по делу Панкин П.А., как собственник земельного участка, должен был знать о наличии указанных выше обстоятельств, и, как продавец указанного земельного участка, поставить покупателя - Дюпина А.А. в известность о наличии существующих ограничений в использовании спорного земельного участка по его назначению - для ведения садоводства и огородничества.

Однако, указанные действия Панкиным П.А. предприняты не были, что бесспорно нашло свое подтверждение в судебном заседании.

Установив изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно в решении указал, что при заключении договора купли-продажи ответчиком от истца была скрыта информация об ограничениях использования спорного земельного участка, а, наличие указанных ограничений, является существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку истец, приобретая спорный земельный земельные участок, не может использовать его по назначению, то есть в настоящее время лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении спорного договора купли-продажи.

Доводы стороны ответчика о том, что на спорный земельный участок не распространяются требования санитарно-защитной зоны животноводства, промышленности, кладбищ и полигонов ТБО, поскольку решением Рязанского областного суда Правила землепользования и застройки муниципального образования - Заборьевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области, утвержденные решением Совета депутатов муниципального образования -Заборьевское сельское поселение от 17 декабря 2014 года за N, и Генеральный план муниципального образования -Заборьевское сельское поселение признаны недействующими в части распространения на спорный земельный участок указанной выше санитарно защитной зоны, основанием для отмены постановленного решения не являются, поскольку указанные выше Правила и Генеральный план признаны недействующими со дня вступления в силу решения суда, то есть являлись действующими при заключении договора купли-продажи.

Кроме того, в соответствие с указанными выше Правилами землепользования и застройки муниципального образования - Заборьевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области, спорный земельный участок находится в территориальной зоне К-4, что бесспорно подтверждается выкопировкой из указанных Правил (л.д. 140), что исключает использование земельного участка по его назначению.

В указанной части, в части отнесения спорного земельного участка к территориальной зоне К-4 "Зона озеленения специального назначения", ни Правила, ни Генеральный план Заборьевского сельского поселения оспорены в установленном законом порядке не были.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно признаны несостоятельными доводы стороны ответчика об отсутствии ограничений в использовании спорного земельного участка, поскольку указанные доводы опровергаются исследованными судом доказательствами.

Каких-либо бесспорных доказательств в подтверждение своих возражений, стороной ответчика не представлено.

Доводы стороны ответчика о том, что Панкин П.А. представил покупателю Дюпину А.А. при приобретении спорного земельного участка всю имеющуюся у него информацию о земельном участке, а истец лично выбрал данный земельный участок, судом первой инстанции подробно исследованы, в оспариваемом решении указанным доводам дана правильная, отвечающая требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценка.

Как правильно указал суд, такая информация, в соответствии с требованием действующего земельного законодательства, должна быть представлена покупателю продавцом, что Панкиным П.А. совершено не было.

Установив изложенные выше обстоятельства, учитывая, что использование истцом земельного участка по его назначению невозможно, информация о нахождении земельного участка была скрыта от истца Дюпина А.А. ответчиком Панкиным П.А., суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Дюпина А.А. о расторжении договора купли-продажи, взыскав с последнего в пользу истца уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 220 000 рублей, уплата которых бесспорно нашла свое подтверждение в судебном заседании исследованными судом документами.