Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 33-1029/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Старцевой С.А.

судей Курлаевой Л.И., Второвой Н.Н.,

при секретаре Трухановой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, а также убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения и земельного участка под многоквартирным домом,

по апелляционной жалобе администрации г.Орла на решение Советского районного суда г.Орла от 3 февраля 2021 г., которым постановлено:

"исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения и земельного участка под многоквартирным домом удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО1 в счет выкупной цены квартиры, расположенной по адресу <адрес>, всего 947447 рублей, из которых: рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли ФИО1 в общем имуществе жилого дома, а также стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок 863112 рублей, размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения и земельного участка под многоквартирным домом 84335 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на комнату, расположенную по адресу <адрес>

Признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на комнату, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ООО "Независимая оценка" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10000 рублей".

Заслушав доклад судьи Второвой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения и земельного участка под многоквартирным домом.

В обоснование требований указал, что он является собственником комнаты N, <адрес>. Указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения многоквартирного жилого дома, на основании постановления администрации <адрес> N от 17июля 2018 г. и заключения межведомственной комиссии N от 21 июня 2018 г., являются непригодными для проживания.

Поскольку помещение, в котором он проживает, представляет угрозу его жизни и здоровью, просил суд с учетом уточнения исковых требований взыскать с ответчика администрации г. Орла в его пользу стоимость жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 18,3 кв.м., с учетом стоимости доли собственника в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 863112 руб., в качестве убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения и земельного участка под многоквартирным домом 84335 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Рассмотрев возникший спор, суд постановилобжалуемое решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Орла просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Приводит довод о несоблюдении предусмотренной ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в связи с чем отсутствуют основания для его выкупа.

Обращает внимание, на то, что до наступления срока по переселению ФИО1 направлялось письмо, в котором предлагалось жилое помещение маневренного фонда на период временного проживания до предоставления жилого помещения в постоянное пользование, на которое согласия от истца не поступало.

Полагает, что судом необоснованно возложена на ответчика обязанность по выплате истцу убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, поскольку не представлено доказательств несения данных расходов.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (ч.2).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. (ч.5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (ч.6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (ч.7).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи. (ч.10).

Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ)

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Таким образом, права собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником комнаты <адрес>.

Указанное жилое помещение истцу принадлежит на основании договора дарения от 27 марта 2020 г., что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Из технического паспорта на указанное жилое помещение по состоянию на 16 июля 2009 г. следует, что комната N <адрес> в г. Орле, площадью 18,3 кв.м., располагается на 4 этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома 1971 года постройки.

Пятиэтажный многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> расположен на земельном участке: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов жилой застройки, с кадастровым номером 57:25:0040305:10, общей площадью 4496,11 кв. м.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что истица зарегистрирована и постоянно проживает в аварийном жилом помещении.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости истец ФИО1 каких-либо жилых помещений в собственности не имеет.

Заключением межведомственной комиссии администрации г. Орла от 21 июня 2018 г. N выявлены основания для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Данное заключение принято, в том числе на основании заключения общества с ограниченной ответственностью "Проектное бюро "Петрополис" (далее - ООО "Проектное бюро "Петрополис") N от 2016 г., которым установлено аварийное техническое состояние конструкций наружных и внутренних стен, междуэтажных перекрытий и указано на то, что для обеспечения нормальной дальнейшей эксплуатации и предотвращения разрушения дома N <адрес> необходимо незамедлительно выполнить мероприятия по доведению технического состояния обследуемых конструкций до работоспособного, а именно: демонтировать аварийные перекрытия и стены в осях "1" - "2" с последующим возведением новых; после монтажа новых перекрытий выполнить полы в помывочных помещениях и санузлах с устройством трапов, с обеспечением уклона к ним выполнением качественной гидроизоляции полов; выполнить гидроизоляцию стен в помывочных помещениях и санузлов с облицовкой их изнутри глазурованной плиткой; произвести полную замену систем водоснабжения и водоотведения; выполнить принудительную вентиляцию помывочных помещений. При этом все мероприятия необходимо выполнить в ближайшее время, так как существует угроза обрушения несущих конструкций.

Техническая эксплуатация здания, в котором на 1-м и 2-м этажах располагаются помещения ОП N 3 (по Северному району) УМВД России по г. Орлу, на момент обследования небезопасна для жизни и здоровья людей.

Конструкции стен и перекрытий подлежат усилению, инженерные системы водопровода и канализации полной замене.

Постановлением администрации г. Орла от 17 июля 2018 г. N жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, срок переселения из него граждан установлен до 30 декабря 2024 г.

В связи с наличием возражений ответчика относительно обоснованности рассчитанных истцом сумм судом по ходатайству стороны истца по делу назначалась судебная товароведческая экспертиза, порученная ООО "Независимая оценка".

Согласно заключению эксперта N от 18 января 2021 г. рыночная стоимость жилого помещения - комнаты N <адрес> с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, а также стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок под этим жилым домом составляет 863112 руб.; размер убытков истца, связанных с переездом из принадлежащего истцу жилого помещения, в том числе затрат на переезд, аренду квартиры на время переезда, поиск другого жилья для приобретения, услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение составляет 84335 руб.

Указанное заключение ответчиком не оспорено, доказательств иной стоимости спорной квартиры и доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, а также размера убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, не представлено.

Суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, свидетельствующих о признании многоквартирного дома <адрес> в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, принимая во внимание, что в силу аварийного состояния дома, снижения уровня надежности, прочности и устойчивости его строительных конструкций, непринятие в ближайшее время мер по переселению может привести к неблагоприятным последствиям для проживающих в нем граждан, приобретение права собственности истцом на спорную комнату по безвозмездной сделке, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований и взыскании с администрации <адрес> выкупной цены аварийного жилого помещения (квартиры), включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом и общее имущество, в размере 863 112 руб.; убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 84 335 руб.; прекратив право собственности ФИО1 в праве собственности на жилое помещение с признанием права собственности на это имущество за муниципальным образованием "Город Орел" и распределив судебные расходы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном понимании норм материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы жалобы о несоблюдении процедуры, предшествующей принятию органом местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения у собственника несостоятельны по следующим основаниям.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Как следует из технического паспорта, спорный жилой <адрес> года постройки и капитальный ремонт указанного дома не производился, что ответчиком не оспаривалось.

Дата приватизации первого жилого помещения в указанном доме - <дата>