Дата принятия: 06 июня 2018г.
Номер документа: 33-1028/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2018 года Дело N 33-1028/2018
"06" июня 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.
судей Лукьяновой С.Б., Зиновьевой Г.Н.
при секретаре Виноградовой Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционное представление прокурора города Костромы на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 13 декабря 2017 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований прокурора города Кострома, заявленных в интересах муниципального образования городской округ город Кострома, неопределенного круга лиц к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, жилищно-строительному кооперативу "Наследие", администрации г. Костромы о признании недействительным постановления администрации г. Костромы от 20.02.2017 года N, распоряжения начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы от 01.03.2017 года N-р "Об утверждении извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена", результатов аукциона, оформленных протоколом от 05.04.2017 года, договора аренды земельного участка от 04.05.2017 года N, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы и ЖСК "Наследие", договора о комплексном освоении территории от 04.05.2017 года N/Да.9279, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы и ЖСК "Наследие", применении недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав помощника прокурора Рылову Т.В., поддержавшую апелляционное представление, возражения относительно апелляционного представления представителя администрации города Костромы Нахмурова С.А., представителя управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы Шаталовой Н.Н., представителей ЖСК "Наследие" Матвеевой О.С. и Галичева С.В., судебная коллегия
установила:
Прокурор города Костромы обратился в суд в интересах муниципального образования городской округ город Кострома, неопределенного круга лиц к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, жилищно-строительному кооперативу "Наследие" о признании недействительными торгов, проведенных в форме аукциона, на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории по адресу: г. Кострома, пос. Волжский площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N сроком на 5 лет, договора аренды земельного участка от 04.05.2017 года N, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы и ЖСК "Наследие", договора о комплексном освоении территории от 04.05.2017 года N, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы и ЖСК "Наследие", применении последствий недействительности сделки.
Требования обоснованы тем, что в результате проведенной прокуратурой г. Костромы проверки соблюдения земельного законодательства при осуществлении Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы (далее Управление) полномочий по распоряжению земельными участками на территории г. Костромы установлено, что на основании постановления администрации г. Костромы от 20.02.2017 года N "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена" распоряжением начальника Управления от 01.03.2017 года N-р утверждено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, имеющего местоположение: г. Кострома, пос. Волжский. На аукцион выставлен земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, зона малоэтажной индивидуальной застройки, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, земельные участки (территории общего пользования) в целях заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории. Размер ежегодной арендной платы за земельный участок определен на основании постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 года N-а в размере 40 % от расчетной величины нормативного срока строительства и определен в размере 31172, 67 руб. Первоначальный размер первого арендного платежа составил 652 000 рублей на основании отчета об оценке Титовой Н.В. N от 16.11.2106 года. Из схемы территории, размещенной на официальном сайте в сети Интернет www.torgi.gov, на выставленном на торги земельном участке возможно разместить 10 земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Согласно ст. 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Проверка показала, что постановлением администрации г. Костромы от 17.09.2014 года N утвержден проект планировки территории в районе пос. Волжский, ограниченной набережной реки Кострома, границей существующей жилой застройки в пос. Волжский, проспектом Речным, СТ "Огонек-1" и "Юбилейный", границей г. Костромы, границами земельных участков, находящихся в частной собственности, в границы которой входит земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м и в границах которого проектом планировки не предусматривается строительство объектов социальной инфраструктуры. С учетом этого данный земельный участок не мог быть предметом договора аренды комплексного освоения территории. Кроме того, при сравнении стоимости годовой аренды данного земельного участка и расположенного поблизости другого земельного участка с кадастровым номером :50 площадью <данные изъяты> кв.м, годовой платеж которого составил 87000 руб., усматривается недополучение дохода в бюджет от использования земельных участков. Также ссылается, что в соответствии с п. 3 извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ участниками аукциона могут быть только юридические лица. Считает, что неправомерные действия Управления по проведению торгов на право заключения договора на комплексное освоение земельного участка привели к ограничению прав неопределенного круга лиц на приобретение в аренду земельных участков, расположенных в границах указанной территории. По результатам проведенных 05.04.2017 года торгов по продаже права аренды между Управлением и ЖСК "Наследие", подавшим единственную заявку на участие в аукционе, был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка от 04.05.2017 года и договор о комплексном освоении территории от 04.05.2017 года N Ссылаясь на ст. ст. 449, 166-168 ГК РФ, просит признать недействительными торги, а также договор аренды и договор о комплексном освоении территории, и применить последствия недействительности сделки в виде возврата Управлению спорного земельного участка и обязании вернуть ЖСК "Наследие" сумму 326 000 рублей, полученную за участие в торгах.
В ходе рассмотрения дела истец дополнительно предъявил требования к администрации города Костромы, уточнил предмет иска и просил суд:
- признать недействительным постановление администрации г. Костромы от 20.02.2017 года N "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена";
- признать недействительным распоряжение начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы от 01.03.2017 года N-р "Об утверждении извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена";
- признать недействительными результаты аукциона, оформленные протоколом от 05.04.2017 года рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, имеющего местоположение: <адрес>;
- признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, земельные участки (территории) общего пользования от 04.05.2017 года N, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы и ЖСК "Наследие";
- признать недействительным договор о комплексном освоении территории с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, от 04.05.2017 года N заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы и ЖСК "Наследие";
- применить последствия недействительности сделки:
- обязать ТСЖ "Наследие" вернуть Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;
- обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы вернуть ЖСК "Наследие" сумму в размере 652 000 рублей, полученную по договору.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционном представлении прокурор города Костромы Безрукавый А.П. выражает несогласие с решением суда, просит его отменить, а исковые требования удовлетворить. Полагает ошибочными выводы суда об отсутствии оснований для признания торгов недействительными и о том, что земельный участок не мог быть предметом аукциона, а также нарушений Градостроительного кодекса РФ. Указывает, что исходя из положений ст. ст. 11.3, 11.9, 11.10 ЗК РФ спорный земельный участок с кадастровым номером N не мог быть образован и выставлен на торги, поскольку расположен в двух территориальных зонах: "Градостроительного освоения" и "Зоне набережных". Выставленный на торги земельный участок не предусматривает разработки в отношении него проекта планировки территории и проекта межевания и строительства на нем социально значимых объектов, в связи с этим не мог быть предметом торгов для комплексного освоения территории, то есть его цель использования не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Считает, что нарушена процедура проведения торгов, а именно не предоставлена вся предусмотренная законодательством информация о земельном участке, что ограничило круг участников аукциона. Полагает, что условия договора о комплексном освоении противоречат ст. 46.4 ГрК РФ, являются заведомо неисполнимыми, что влечет его недействительность. Так, в договоре отсутствует предусмотренная законом обязанность застройщика разработать проект планировки и проект межевания участка и обязанность по строительству объектов социальной инфраструктуры, в то же время предусмотрено, что одним из требований к параметрам и характеристикам планируемого развития территории участка является обеспеченность объектами социального назначения. Вместе с тем, в соответствии с проектом планировки территории в районе п. Волжский, утв. постановлением администрации г. Костромы от 17.09.2014 года N, и градостроительным планом земельного участка земельный участок с кадастровым номером N предназначен для застройки только 10 индивидуальными жилыми домами и не предполагает строительства на нем объектов социальной инфраструктуры. Также считает необоснованными выводы о недоказанности нарушения прав муниципального образования в связи с недополучением доходов бюджета в случае, если бы на торги выставлялось 10 земельных участков. Отмечает, что предметом оценки, проведенной Титовой Н.В., явилось определение рыночной стоимости и величины арендной платы земельного участка, а не размер первого платежа, что также является нарушением порядка проведения торгов. Кроме того, обязательства лица, заключившего договор комплексного освоения территории согласно положениям ст. 46.4 ГрК РФ, выражаются в несении затрат на разработку проекта планировки и проекта межевания территории. В настоящем случае проект планировки разработан за счет средств бюджета муниципального образования и не требует расходов и обязательств по его разработке со стороны ЖСК "Наследие". Полагает незаконными выводы суда о пропуске срока давности по оспариванию постановления, распоряжения, поскольку то обстоятельство, что соответствующие постановление, действия не были признаны незаконными в отдельном судопроизводстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании торгов недействительными и законность постановлений суд оценивает при рассмотрении иска о признании торгов недействительными. Считает необоснованными выводы суда о том, что договоры находятся в стадии исполнения, поскольку не подтверждены доказательствами.
В возражениях относительно апелляционного представления и в дополнении к возражению председатель ЖСК "Наследие" Матвеева О.С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционное представление прокурора - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, возражений и дополнений к возражению относительно апелляционного представления, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.
Из материалов дела следует и установлено судом, что постановлением администрации города Костромы от 17.09.2014 года N утвержден проект планировки территории в районе поселка Волжский, ограниченной набережной реки Кострома, границей существующей жилой застройки в поселке Волжский, проспектом Речным, СТ "Огонек-1" и "Юбилейный", границей города Костромы, границами земельных участков, находящихся в частной собственности.
В соответствии с муниципальным контрактом N года от 07.11.2016 года оценщиком Титовой Н.В. произведена оценка рыночной стоимости и величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N;
площадью <данные изъяты> кв.метров. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 4803000 рублей; итоговая величина годовой арендной платы 652000 рублей.
Постановлением администрации города Костромы от 20.02.2017 года N постановлено провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства: Категория земель: земли населенных пунктов; местоположение: <адрес>,
<адрес>; кадастровый N; площадь:
<данные изъяты> кв.метров. Пунктом 2 постановления предусмотрено, что участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка являются юридические лица.
Пунктом 3 постановления организатором аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определено УИЗО.
Данное постановление опубликовано на сайте и в "Официальном вестнике города Костромы" (N9 от 03.03.2017 года).
Распоряжением начальника УИЗО от 01.03.2017 года N-р утверждено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, имеющего местоположение <адрес>. В извещении указаны характеристики земельного участка <адрес>; кадастровый
N; площадь: <данные изъяты> кв.метров, функциональная зона: согласно генеральному плану города Костромы участок расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки; территориальная зона: согласно Правилам землепользования и застройки участок расположен в зоне малоэтажной индивидуальной;
цель предоставления участка: комплексное освоение территории в целях индивидуального жилищного строительства; разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, земельные участки(территории) общего пользования; ограничения и обременения: земельный участок расположен в водоохраной зоне реки Костромы; в соответствии с Генеральным планом города Костромы земельный участок расположен в зоне катастрофического затопления, в зоне подтопления и на территории с глубиной залегания грунтовых вод до 2-метров; особые условия и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах инженерных коммуникаций; параметры разрешенного строительства: определяется в соответствии с разработанной застройщиком документацией по планировке территории; срок аренды земельного участка 5 лет; размер ежегодной арендной платы за земельный участок: определяется в соответствии с постановлением администрации КО от 07.07.2015 года N-а по формуле, кадастровая стоимость земельного участка 20898816,05 рублей. Арендная плата взимается в размере
40 % от расчетной величины арендной платы на период нормативного срока строительства в случае предоставления земельных участков для комплексного освоения территории. Начальный размер первого арендного платежа 652000 рублей. Приложение
N - проект договора аренды земельного участка; приложение N- проект договора о комплексном освоении территории.
Платежным поручением N от 31.03.2017 года ЖСК "НАСЛЕДИЕ" оплатил задаток за участие в аукционе в сумме 326000 рублей.
Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ года единственная заявка ЖСК "НАСЛЕДИЕ" признана соответствующей всем требованиям.
В соответствии с п.14, ст.39.12 ЗК РФ аукцион признан не состоявшимся по причине подачи только одной заявки на участие в аукционе.
04.05.2017 года между УИЗО и ЖСК "НАСЛЕДИЕ" заключен договор аренды земельного участка N сроком на 5 лет. Согласно п.3.1 договора размер первого арендного платежа составляет 652000 рублей. Также 04.05.2017 года между УИЗО и ЖСК "НАСЛЕДИЕ" заключен договор о комплексном освоении территории - земельного участка с кадастровым номером N; площадью <данные изъяты> кв.метров.
Пунктом 1.4. предусмотрено комплексное освоение территории. Пунктом 3 договора предусмотрены порядок и сроки комплексного освоения земельного участка.
26.05.2017 года ЖСК "НАСЛЕДИЕ" оплатило платежным поручением N рублей за аренду земельного участка по договору N от 04.05.2017 года.
18.08.2017 года распоряжением управления архитектуры и градостроительства утвержден градостроительный план земельного участка, в котором указано, что проектом планировки территории земельный участок предназначен для застройки 10 индивидуальными жилыми домами. Установлен ориентировочный размер земельного участка жилого дома 0,09-0,12 га.
Установив вышеуказанные обстоятельства, проанализировав положения статей 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации и 39.6-39.8,39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что спорный земельный участок мог быть предоставлен для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства и порядок его предоставления не нарушен. Доказательств занижения арендной платы в материалах дела не имеется.
Коллегия соглашается с этими выводами суда и считает, что доводы, изложенные в апелляционном представлении прокурора, их не опровергают.
Согласно ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (ч.1). Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником ( ч.2). По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье - договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи ( ч.3).
Условиями договора о комплексном освоении территории являются, в том числе
- обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов ( п.2 ч.5);
- обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления ( п.3 ч.5);
- обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории ( п.4 ч.5);
- обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки (п.7 ч.5).
Из содержания этой нормы не следует, что нельзя предоставлять для комплексного освоения территории земельный участок, в отношении которого уже имеется проект планировки застройки, как не следует и обязательной обязанности лица, осуществляющего комплексное освоение участка обязательно возвести на нем одновременно и объекты транспортной инфраструктуры, и коммунальные, и социальные объекты.
Коллегией установлено, что в отношении предоставленного для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства участка ЖСК "Наследие" разработана документация по планировке этой территории, выполнены кадастровые работы, в результате которых образованы 10 участков для индивидуального жилищного строительства, один участок площадью для размещения на нем автодороги общего пользования с тротуарами и элементами освещения и благоустройства и ливневой канализации (транспортной инфраструктуры) и один участок для размещения зоны отдыха, детского городка (объектов социальной инфраструктуры), проведены инженерно-геологические изыскания, будут выполнены инженерные коммуникации. При этом площадь земельных участков общего пользования составляет 5389 кв.м, то есть 34% от выделенного для комплексного освоения участка.
Таким образом, земельный участок предоставлен именно для комплексного освоения и его использование полностью отвечает целям и задачам, указанным в ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Проект планировки территории в районе пос. Волжский был доведен в 2014 году до всеобщего сведения путем размещения в средствах массовой информации, поэтому отсутствие ссылки на него при проведении аукциона не нарушает ничьих прав и законных интересов, и никак не могло повлиять на круг лиц, желающих принять в нем участие. По этой же причине ( наличие общедоступной информации) является несостоятельным и довод прокурора, о том, что не было доведено до сведения желающих участвовать в торгах, что часть предоставляемого земельного участка для комплексного освоения территории относится к территориальной зоне "Зона набережных".
ЖСК является юридическим лицом, а предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства некоммерческому объединению законом допускается.
Ссылку прокурора на п.7 ст. 11.9 ЗК РФ, не допускающий образование земельного участка из земель, относящихся к разным территориальным зонам, коллегия находит к рассматриваемому случаю неприменимой к земельному участку, предназначенному для комплексного освоения, поскольку в результате комплексного освоения территории, этот участок будет разделен на другие участки, которые могут относиться к разным территориальным зонам, и именно к образованию этих участков будут применяться положения п.7 ст.11.9 ЗК РФ.
Размер арендной платы, как верно указал суд первой инстанции, определен в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, нормативными актами субъекта Российской федерации на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы.
Доводы прокурора о том, что данный участок было рациональнее использовать для предоставления под индивидуальное жилищное строительство напрямую, без его комплексного освоения, не являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, поскольку, как указано выше, закон при предоставлении участка нарушен не был.
То обстоятельство, что суд первой инстанции ошибочно применил трехмесячный установленный КАС РФ срок для обращения в суд с административным исковым заявлениям об оспаривания действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления и должностных лиц, к рассматриваемым гражданско-правовым отношениям, не является основанием для удовлетворения апелляционного представления, поскольку это обстоятельство не повлекло принятия неправомерного решения, и суд правильно по существу рассмотрел заявленные требования и признал их незаконными и необоснованными.
При таких обстоятельствах коллегия находит апелляционное представление подлежащим отклонению.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Свердловского районного суда г. Костромы от 13 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционное представление прокурора города Костромы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
