Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-10256/2021

г. Нижний Новгород 31 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Симагина А.С.,

судей Винокуровой Н.С., Солодовниковой ОВ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Храпцовой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зорина МВ к Кириллова ЮА, Западному отделу судебных приставов Приморского района Санкт-Петербурга Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по г.Санкт-Петербургу, Управлению Росреестра по Нижегородской области о снятии запрета на совершение регистрационных действий

по апелляционной жалобе Зорина МВ

на решение Богородского городского суда Нижегородской области от 18 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Солодовниковой ОВ, выслушав представителя истца Зорина МВ - Зорина А.В., Ковригина А.А., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Зорина МВ обратилась в суд с иском о снятии запрета на совершение регистрационных действий.

В обоснование заявленных исковых требований Зорина МВ указала, что 07 июля 2020 года по договору купли-продажи земельного участка, заключенному между Кириллова ЮА и Зорина МВ, последней был приобретен в собственность объект недвижимого имущества: земельный участок площадью 226 933 кв.м, кадастровый [номер], категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: [адрес] Продажная цена указанного земельного участка была определена по взаимному согласию сторон-участников сделки в размере 160 000 рублей. Частичная оплата земельного участка была произведена Зорина МВ сразу после подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка от 03 июня 2020 года. При обращении в Управление Росреестра истцу, стало известно о том, что ей необходимо предоставить отказы от преимущественного права покупки в связи с чем государственная регистрация прав была приостановлена. При повторном обращении за регистрацией перехода права собственности регистрация была приостановлена в связи с наложением ареста на спорный участок службой судебных приставов в связи с долгами продавца. Таким образом, в настоящее время зарегистрировать право собственности истец, как добросовестные приобретатель, не может. На этом основании истец Зорина МВ просила суд:

- освободить от ареста (исключить из описи, снять запрет на совершение регистрационных действий) недвижимое имущество - земельный участок площадью 226 933 кв.м., кадастровый [номер], категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: [адрес], наложенный судебным приставом-исполнителем западного ОСП Приморского района г.Санкт-Петербурга в связи с возбуждением исполнительного производства;

- обязать западный отдел судебных приставов Приморского района Санкт-Петербурга Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по г.Санкт-Петербургу освободить от ареста (исключить из описи, снять запрет на совершение регистрационных действий) недвижимое имущество - земельный участок площадью 226 933 кв.м., кадастровый [номер], категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: [адрес] наложенного судебным приставом-исполнителем.

Решением Богородского городского суда Нижегородской области от 18 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований Зорина МВ отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Зорина МВ поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. В обоснование жалобы Зорина МВ указывает, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 03 июня 2020 года и основного договора купли-продажи от 07 июля 2020 года имущество под арестом, обременением не находилось. В этой связи истец считает себя добросовестным приобретателем.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Зорина МВ - Ковригин А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, представителей в суд не направили. В соответствии с пунктом 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без их участия.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив представленные материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В абзаце 2 пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу приведенных норм при обращении с иском об освобождении имущества от ареста истец в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства того, что именно он является собственником спорного арестованного имущества (законным владельцем, иным заинтересованным лицом).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 указано, что Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, 03 июня 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка, в соответствии с условиями которого продавец Кириллова ЮА и покупатель Зорина МВ договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: [адрес] Стоимость спорного участка была определена в размере 160 000 рублей.

Согласно п. 2.6 предварительного договора, покупатель приобретает право собственности на предмет договора с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

07 июля 2020 года между Кириллова ЮА (продавцом) и Зорина МВ (покупателем) был заключен письменный Договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Кириллова ЮА продала истцу спорный участок за 160 000 руб., оплата по договору произведена полностью.

В тот же день 07 июля 2020 года стороны составили передаточный акт о передаче спорного участка истцу (л.д. 19 оборот).

В подтверждение оплаты стоимости участка, согласованной в договоре, истец представила платежные поручения с назначением платежа: "перевод за покупку земли [номер]" на общую сумму 157 000 рублей (платежное поручение N 54443 от 03 июня 2020 года на сумму 30 000 рублей, платежное поручение N 27781 от 03 июня 2020 года на сумму 30 000 рублей, платежное поручение N 76283 от 15 июня 2020 года на сумму 60 000 рублей, платежное поручение N 41061 от 30 июня 2020 года на сумму 10 000 рублей, платежное поручение N 4919 от 02 июля 2020 года на сумму 20 000 рублей, платежное поручение N 2561 от 08 июля 2020 года на сумму 7000 рублей) (л.д.12-17).

При обращении в Управление Росрестра по Нижегородской области с заявлением о регистрации перехода права собственности истцу выдано уведомление от 07.09.2020 года о приостановлении государственной регистрации прав в связи с непредставлением документов, подтверждающих отказ высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, в установленных законом случаях, от преимущественного права покупки земельного участка сельхозназначения.

22 октября 2020 года Правительством Нижегородской области принято решение об отказе от покупки земельного участка. 23 октября 2020 года ответчику выдано соответствующее уведомление.

После устранения недостатков истец повторно обратился в регистрирующий орган, однако регистрация не состоялась в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий на предмет договора купли-продажи на основании постановления Западного отдела судебных приставов Приморского района Санкт-Петербурга Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу о запрете отчуждения с целью обеспечения сохранности имущества должника N 337175917/7824 от 21 сентября 2020 года и N 337175772/7824 от 21 сентября 2020 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку на момент, когда ответчик Кириллова ЮА приобрела право совершать отчуждение спорного участка (с момента отказа правительства от покупки земельного участка), в отношении участка уже действовал запрет на совершение действий по регистрации.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда не опровергают его правильность и являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

В соответствии части 1 статьи 2 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (статья 1) (далее Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Согласно статье 8 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (пункт 1).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4).

Порядок извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлен пунктами 2 и 3 названной статьи и представляет собой направление письменного извещения с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Продавец вправе продать в течение года земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении, в случае, если субъект Российской Федерации откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения.

Поскольку Кириллова ЮА при продаже спорного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в нарушение пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ не известила в письменной форме Правительство Нижегородской области о намерении продать соответствующий земельный участок, до момента принятия государственным органом решения об отказе от преимущественного права покупки (22 октября 2020 года) договор купли продажи от 07 июля 2020 года являлся ничтожными.

Впоследствии, на момент выполнения требований статьи 8 Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в отношении спорного земельного участка был зарегистрирован запрет регистрационных действий по долгам продавца в рамках возбужденных исполнительных производств, в связи с чем переход права не наступил, и право собственности у истца на спорный земельный участок не возникло.

Как следует из представленных в материалы дела копий материалов исполнительных производств, 28 августа 2020 года в отношении ответчика Кириллова ЮА судебным приставом-исполнителем Западного ОСП Приморского района Санкт-Петербурга были возбуждены исполнительные производства, предметом исполнения являлись:- задолженность в сумме 967 709 руб. 78 коп. в пользу взыскателя Филиала "Северная столица" АО "Райффайзенбанк" (исполнительное производство 124918/20/78024-ИП) (л.д.84-86),

- задолженность в сумме 169 188 руб. 88 коп. в пользу взыскателя Филиала "Северная столица" АО "Райффайзенбанк" (исполнительное производство 124917/20/78024-ИП) (л.д.87-89).

21 сентября 2020 года в рамках исполнительного производства 124917/20/78024-ИП было вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении спорного земельного участка (л.д.96).

Также постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении спорного земельного участка вынесено 21 сентября 2020 года в рамках исполнительного производства 124918/20/78024-ИП.

В силу вышеизложенного на момент, когда ответчик приобрела право совершить отчуждение спорного участка истцу, в отношении участка уже действовал запрет на совершение действий по регистрации.

Впоследствии постановлениями судебных приставов-исполнителей в отношении спорного земельного участка было наложена еще три запрета на совершение регистрационных действий (постановлением от 11 января 2021 года в рамках исполнительного производства N 187298/20/78024-ИП, взыскатель АО "Тинькофф банк" - л.д. 90, постановлением от 25 декабря 2020 года в рамках исполнительного производства N 182573/20/78024-ИП, взыскатель ПАО Сбербанк - л.д. 92, постановлением от 13 января 2021 года в рамках исполнительного производства N 182573/20/78024-ИП, взыскатель ПАО Сбербанк - л.д.94).

При таких обстоятельствах истца нельзя признать добросовестным приобретателем недвижимого имущества, понятие которого раскрыто в статье 302 Гражданского кодекса Российско Федерации.

Соблюдая должную степень осмотрительности, ответчик, приобретая земельный участок сельскохозяйственного назначения, должен был знать о необходимости соблюдения продавцом требований пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ о преимущественном праве покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения и необходимости предоставления документов об отказе от права покупки в регистрирующий орган.

При этом, вопреки доводам истца, при квалификации договора как ничтожного внесение приобретателем полной оплаты правового значения не имеет.

Таким образом, обстоятельства, имеющие значение для дела судом определены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, на которых были основаны требования истца.

Данные доводы были предметом исследования в судебном заседании, в решении суда им дана надлежащая правовая оценка. Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда, судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Богородского городского суда Нижегородской области от 18 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зорина МВ - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка