Дата принятия: 21 апреля 2021г.
Номер документа: 33-1024/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2021 года Дело N 33-1024/2021
21 апреля 2021 года г. Орёл
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Должикова С.С.,
судей Букаловой Е.А., Старцевой С.А.,
при секретаре Фоминой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Орла к Костомаровой З.П. о признании правомерными условий выкупа жилого помещения,
по апелляционной жалобе администрации города Орла на решение Советского районного суда г.Орла от 29 января 2021 г., которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Должикова С.С., выслушав объяснения Костомаровой З.П., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
администрация г. Орла обратилась в суд с иском к Костомаровой З.П. о признании правомерными условий выкупа жилого помещения.
В обоснование указано, что Костомарова З.П. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Заключением Орловской городской межведомственной комиссии от 31 мая 2012 г. N 565 многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащий сносу.
12 ноября 2015 г. ответчику направлено требование о сносе дома в срок до 30 июня 2018 г., которое не исполнено.
Постановлением администрации г. Орла от 26 сентября 2019 г. N 4045 земельный участок под указанным жилым многоквартирным домом изъят с целью использования для муниципальных нужд.
Письмом администрации г. Орла от 07 октября 2019 г. Костомаровой З.П. направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд согласно отчету об оценке от 30 мая 2019 г. N 591-19, выполненному индивидуальным предпринимателем Кондратовым С.В. Ответчиком соглашение не подписано.
По указанным основаниям администрация г. Орла просила суд изъять квартиру по адресу: <адрес> путем выплаты возмещения за объект недвижимости в размере 645 238 руб. с учетом доли ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков в связи с изъятием жилого помещения; обязать ответчика заключить соглашение на предлагаемых условиях; прекратить право собственности Костомаровой З.П. на данное жилое помещение; признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на квартиру по <адрес> выселить Костомарову З.П. из жилого помещения со снятием с регистрационного учета после выплаты возмещения за объект недвижимости.
Судом постановлено обжалуемое решение: с администрации г.Орла в пользу Костомаровой З.П. в счет выкупной цены жилого помещения по <адрес>, и убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, взыскан 1 317 858 руб.
Постановлено после выплаты компенсации прекратить право собственности Костомаровой З.П. на указанное жилое помещение и признать право собственности на него за муниципальным образованием "Город Орел", выселить Костомарову З.П. из квартиры со снятием с регистрационного учета.
В остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе администрация города Орла просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении иска в полном объеме.
Выражает несогласие с выводами судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" (далее - ООО "Независимая оценка"), поскольку рыночная стоимость жилого помещения и земельного участка по заключению эксперта значительно превышает рыночную стоимость, указанную в отчете индивидуального предпринимателя Кондратова С.В.
Указывает, что при проведении судебной экспертизы экспертом неверно были подобраны объекты-аналоги, не учтено техническое состояние объекта недвижимости, признанного аварийным.
Обращает внимание, что аналоги по жилым помещениям экспертом подобраны с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, в то время как при расчете компенсации за изымаемый объект недвижимости расчет стоимости доли земельного участка произведен отдельно, что привело к увеличению ее размера.
Считает, что при определении размера выплаты возмещения за аварийное жилое помещение в основу судебного решения должна быть положена оценка, выполненная индивидуальным предпринимателем Кондратовым С.В.
Утверждает, что судом не соблюден принцип равноценности возмещения за аварийное жилье.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что Костомаровой З.П. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>
Согласно техническому паспорту, указанный дом является двухэтажным многоквартирным жилым домом, 1957 года постройки.
Заключением Орловской городской межведомственной комиссии от 31 мая 2012 г. N 565 многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации города Орла от 05 октября 2015 г. N 4446 "О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома <адрес>" Управлению городского хозяйства администрации г. Орла поручено в срок до 20 ноября 2015 г. направить заказными письмами с уведомлением о вручении собственникам помещений жилого дома требование о сносе дома в срок до 30 июня 2018 г. с приложением копий заключений и указанного постановления.
В случае невыполнения собственниками помещений требования о сносе дома N 1 по <адрес> в срок до 30 июня 2018 г. Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла и Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поручено организовать проведение мероприятий в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Письмами администрации г. Орла от 12 ноября 2015 г. собственникам помещений дома направлено требование о сносе в срок до 30 июня 2018 г., которое в установленный срок не исполнено.
Постановлением администрации г.Орла от 10 сентября 2018 г. N 4010 срок переселения граждан из дома N<адрес> продлен до 30 декабря 2019 г.
Постановлением администрации г.Орла от 01 октября 2019 г. N 4179 срок переселения граждан из указанного многоквартирного дома продлен до 31 декабря 2020 г.
До наступления срока переселения, Костомаровой З.П. направлялось письмо от 25 сентября 2015 г., в котором предлагалось жилое помещение маневренного фонда на период временного проживания до изъятия жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд. Однако согласия от Костомаровой З.П. получено не было.
Постановлением администрации г. Орла от 26 сентября 2019 г. N 4045 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений" принято решение об изъятии с целью использования для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома N 1 по ул. Грановского в г. Орле. Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла дано поручение направить копию постановления и уведомление о принятом решении об изъятии правообладателям земельного участка и жилых помещений, подготовить и направить в адрес правообладателей соглашения об изъятии объектов недвижимости на условиях и в сроки, установленные действующим законодательством.
Согласно приложению к данному постановлению администрацией г. Орла принято решение об изъятии земельного участка и объекта недвижимости - <адрес> для муниципальных нужд.
Собственнику жилого помещения Костомаровой З.П. 27 сентября 2019 г. были направлены уведомления и решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения.
Письмами администрации г.Орла от 07 октября 2019 г. ответчику направлены проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд согласно отчету об оценке от 30 мая 2019 г. N 591-19, выполненному индивидуальным предпринимателем Кондратовым С.В.
Из отчета оценщика следует, что стоимость квартиры <адрес> составляет 710 131 руб., в том числе стоимость земельного участка 89 054 руб., размер убытков, связанных с вынужденным переездом 81 667 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 64 893 руб.
Согласно соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, размер возмещения за объект недвижимости, принадлежащий Костомаровой З.П., составляет 645 238 руб. с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения.
Соглашение об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения между Костомаровой З.П. и администрацией г. Орла не заключалось, по причине разногласий о выкупной цене. Это явилось основанием для обращения администрации г. Орла в суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "<...>
По заключению эксперта ООО "<...>" рыночная стоимость жилого помещения - квартиры <адрес>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой стоимости на земельный участок, составляет 1 221 523 руб.; размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения 96 335 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 144 365 руб.
Установив указанные обстоятельства, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, учитывая, что процедура, предусмотренная частями 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации администрацией г.Орла соблюдена, настоящий иск предъявлен органом местного самоуправления в пределах установленного срока, суд первой инстанции частично удовлетворил иск, определив выкупную стоимость жилого помещения на основании заключения судебной экспертизы.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных, или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).
Таким образом, права собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.
Согласно части 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами прежнего собственника.
Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд относится к полномочиям администрации города Орла.
В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел", утвержденных решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30 октября 2008 г. N 38/616-ГС, решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.
Учитывая, что решение постановлено судом с соблюдением норм материального и процессуального права, основано на исследованных в судебном заседании доказательствах, судебная коллегия находит его законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы администрации г. Орла о несогласии с судебным экспертным заключением ООО "<...>" не являются основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В подпункте "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Судом в соответствии с положениями статьи 79 ГПК РФ по ходатайству Костомаровой З.П. определением от 21 июля 2020 г. была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено ООО "<...>".
Указанное заключение эксперта оценено судом первой инстанции по правилам части 3 статьи 86 ГПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу и правильно принято судом за основу при принятии решения в части размера выкупной цены, подлежащей взысканию с администрации г. Орла за изымаемое жилое помещение.
Вопреки доводам жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований сомневаться в его достоверности, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", дано в письменной форме, содержит ответы на поставленные вопросы, подробные описания проведенных исследований, их результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу.
Экспертиза проведена по материалам дела, с выездом эксперта для проведения осмотра объекта исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимый стаж работы и образование в указанной отрасли.
Доказательств, ставящих под сомнение выводы эксперта, опровергающих экспертное заключение и обстоятельства, которые установлены и учтены экспертом в ходе проведения экспертизы, не представлено.
Судебная коллегия отмечает, что отчет об оценке, выполненный индивидуальным предпринимателем Кондратовым С.В., обоснованно не принят судом при наличии заключения эксперта, что соответствует требованиям части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о завышенном размере выкупной стоимости квартиры Костомаровой З.П. являются несостоятельными. Доказательств объективного несоответствия указанной в заключение эксперта рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сложившимся на рынке недвижимости ценам, в материалы дела не представлено.
Заключение эксперта в полной мере отвечает положениям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы администрации г.Орла о том, что судом нарушен принцип равноценности возмещения является несостоятельным, поскольку выкупная цена определена судом с учетом положений статьи 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве на такое имущество (в том числе земельного участка, на котором расположен жилой дом), а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом также не допущено.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г.Орла от 29 января 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
