Дата принятия: 27 июня 2019г.
Номер документа: 33-1024/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июня 2019 года Дело N 33-1024/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Малеванного В.П.,
судей Калинского В.А., Прокопец Л.В.,
при секретаре Марченко Э.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании частную жалобу взыскателя Мазина М.Ю. на определение Южно-Сахалинского городского суда от 04 февраля 2019 года об изменении способа и порядка исполнения решения суда по гражданскому делу по исковому заявлению Мазина Михаила Юрьевича к Егоровой Анне Николаевне о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество
Заслушав доклад судьи Калинского В.А., судебная коллегия
установила:
Мазин М.Ю. обратился в суд с иском к Егоровой А.Н. о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 25 апреля 2018 года с Егоровой А.Н. в пользу Мазина М.Ю. взыскана задолженность по договору займа в размере 1000000 рублей, проценты в размере 960000 рублей, судебные расходы в размере 53500 рублей, всего взыскано 2013500 рублей. Обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом, общей площадью 178, 1 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N; земельный участок, общей площадью 1000 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N. Определен способ и порядок реализации жилого дома и земельного участка путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены на торгах: жилого дома в размере 4000000 рублей, земельного участка в размере 800000 рублей. Определена сумма, подлежащая уплате Мазину М.Ю. из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении реализации, в размере 2013500 рублей.
06 декабря 2018 года представитель Егоровой А.Н. - Ф.И.О.1 обратилась в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения суда, в котором с учетом изменения рыночной стоимости заложенного имущества, просила установить начальную продажную цену жилого дома в размере 8797 000 рублей, земельного участка в размере 1391 000 рублей.
Определением Южно-Сахалинского городского суда от 04 февраля 2019 года заявление удовлетворено частично. Изменена установленная в решении суда от 25 апреля 2018 года начальная продажная цена заложенного имущества: жилого дома, общей площадью 178, 1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N на сумму 7037600 рублей; земельного участка, общей площадью 1000 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N на сумму 1112800 рублей.
Не согласившись с указанным определением, взыскателем Мазиным М.Ю. подана частная жалоба, в которой просит его отменить. Полагает, что определенная в отчете рыночная стоимость имущества необоснованно завышена. Указывает на нарушение судом его процессуальных прав, выражающихся в том, что ему не было предложено представить доказательства иной оценки имущества, а также ввиду разногласия сторон относительно его рыночной стоимости судом не поставлен вопрос о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы. Заявляет ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, в которой просит определить рыночную стоимость спорного имущества.
Возражений на частную жалобу не поступило.
Представитель взыскателя Соломонюк А.Ю. при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, доводы частной жалобы поддержал.
Взыскатель Мазин М.Ю., должник Егорова А.Н., в судебное заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель должника Ф.И.О.1 просила слушание дела отложить в связи с ее выездом в другой регион, другие лица участвующие в деле о причинах неявки не сообщили.
Оснований для удовлетворения ходатайства представителя должника судебная коллегия не усмотрела, в связи с чем в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), рассмотрела дело в отсутствие указанных участников процесса.
Выслушав объяснения представителя взыскателя Соломонюка А.Ю., обсудив доводы частной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статьям 434, 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
На основании указанной нормы Федерального закона в отсутствие соглашения сторон начальная продажная цена определяется исходя из рыночной цены заложенного имущества со снижением ее на двадцать процентов.
Такое законодательное регулирование направлено на обеспечение баланса интересов взыскателя и должника, а снижение цены относительно рыночной стоимости обеспечивает возможность привлечения необходимого количества участников для того, чтобы торги состоялись. Цена, по которой реализуется переданное на торги имущество, определяется по итогам торгов исходя из предложений участников этих торгов.
Изменение рыночной стоимости переданного на торги имущества имеет существенное влияние на результат исполнения решения суда, поскольку проведение торгов по начальной продажной цене, которая значительно выше рыночной стоимости имущества, заведомо может повлечь безрезультатность торгов из-за отсутствия необходимого количества участников, желающих приобрести имущество по такой цене, а при цене, которая значительно ниже рыночной стоимости, - нарушение имущественных интересов должника и взыскателя.
Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.
Вместе с тем в соответствии с ч. 4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к данному случаю такой нормой является ст. 434 ГПК РФ, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. ст. 203 и 208 данного Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Из смысла указанных норм в их системном толковании следует, что в тех случаях, когда рыночная стоимость существенно изменилась, не требуется обязательного проведения публичных торгов только лишь для того, чтобы они были признаны несостоявшимися. Основанием для изменения порядка исполнения решения является само существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения, в том числе, когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно повлияет на его результаты. Требование об обязательном проведении торгов до обращения с заявлением об изменении порядка исполнения решения законом не предусмотрено и противоречит смыслу приведенных выше правовых норм.
Из материалов дела следует, что согласованная сторонами начальная продажная стоимость заложенного имущества была определена в размере 4000000 рублей жилой дома, 800000 рублей земельного участка по состоянию на 25 апреля 2018 года.
Согласно представленному должником Егоровой А.Н. отчету об оценке ООО "ОРСИ" от 26 ноября 2016 года N 18.01- 205, рыночная стоимость предмета залога - жилого дома общей площадью 178,1 кв. м по состоянию на 25.10.2018 г. составляет 8797000 рублей, земельного участка 1391000 рублей.
Удовлетворяя заявление должника, суд первой инстанции, установив факт увеличения рыночной стоимости заложенного имущества по сравнению с ценой, установленной решением Южно-Сахалинского городского суда от 25 апреля 2018 года, определилначальную продажную цену равной 80 % цены, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка от 26 ноября 2018 года N 18.01-205.
По ходатайству стороны взыскателя, заявленного в суде апелляционной инстанции, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза заложенного имущества.
Как следует из заключения Независимого Агентства Оценки АО "ГАКС" от 11 июня 2019 года N 517, рыночная стоимость подлежащего реализации с публичных торгов жилого дома, площадью 178,1 кв. на земельном участке, площадью 1000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на момент проведения экспертизы составляет 8230000 рублей, из которых стоимость жилого дома без земельного участка - 6610000 рублей, земельного участка - 1620000 рублей.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что по смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.
Тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 настоящего Кодекса отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.
Таким образом, экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Судебная коллегия в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной оценочной экспертизы от 11 июня 2019 года N 517, поскольку данное исследование проведено компетентным экспертом, имеющим соответствующие опыт работы и познания в области оценки недвижимого имущества.
Проанализировав содержание указанного экспертного заключения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что заключение эксперта от 11 июня 2019 года N 517 отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.
Оценивая отчет об оценке предмета залога от 26 ноября 2016 года N 18.01-205, представленный должником, судебная коллегия приходит к следующему.
Так, при определении рыночной стоимости объекта оценки, специалистом выбраны объекты-аналоги, имеющие существенные отличия по материалу стен (шлакоблок, газо, пеноблок, монолит), а часть из них является одноэтажными строениями.
Поскольку стены оцениваемого объекта состоят из бруса, специалист ООО "ОРСИ" применил корректировку на материал стен.
Между тем, выбор объектов-аналогов экспертом АО "ГАКС", наиболее соответствует объекту оценки, поскольку все они являются двухэтажными строениями, стены состоят из бруса.
Более того, в отличие от ООО "ОРСИ" при проведении судебной экспертизы специалистом АО "ГАКС" были учтены и состояние отделки оцениваемого объекта, которая не завершена, в связи с чем требуются ремонтные работы 1-го этажа (10 % от общей площади), при том что все аналоги с отделкой.
Доказательств, опровергающих данное заключение эксперта, должником в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.
В этой связи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что наиболее достоверные данные относительно рыночной стоимости объекта оценки содержит экспертное заключение АО "ГАКС".
При таком положении определение суда от 04 февраля 2019 года нельзя признать законным и обоснованным, в соответствии с ч. 2 ст. 334 ГПК РФ, оно подлежит отмене, с разрешением вопроса по существу о частичном удовлетворении заявления должника Егоровой А.Н. и изменением начальной продажной цены объекта залога исходя из 80 % его рыночной стоимости, установленной экспертным заключением АО "ГАКС" от 11 июня 2019 года N 517.
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.
Взыскателем при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции понесены расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме 20000 рублей, которые представитель Соломонюк А.Ю. просит взыскать с должника Егоровой А.Н.
Учитывая, что доводы частной жалобы о завышенном размере требований об изменении способа и порядка исполнения решения суда нашли свое подтверждение в судебном заседании, судебная коллегия присуждает возместить с должника Егоровой А.Н. понесенные взыскателем судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в полном размере - 20000 рублей.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 333, 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
определение Южно-Сахалинского городского суда от 04 февраля 2019 года отменить, разрешить вопрос по существу.
Заявление Егоровой А.Н. об изменении способа и порядка исполнения решения суда удовлетворить частично.
Изменить установленную решением Южно-Сахалинского городского суда от 25 апреля 2018 года начальную продажную цену заложенного имущества, расположенного по адресу: <адрес>:
- жилого дома общей площадью 178,1 кв. метров, кадастровый (или условный) номер N, увеличив начальную продажную цену до 5288000 рублей;
- земельного участка, общей площадью 1000 кв. метров, кадастровый (или условный) номер N, увеличив начальную продажную цену до 1296000 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления Егоровой А.Н. об изменении способа и порядка исполнения решения суда - отказать.
Взыскать с Егоровой Анны Николаевны в пользу Мазина Михаила Юрьевича судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 20000 рублей.
Председательствующий судья Малеванный В.П.
Судьи Калинский В.А.
Прокопец Л.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
