Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июля 2021 года Дело N 33-10240/2021

г. Екатеринбург 29.07.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Зайцевой В.А.,

Некрасовой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Беспаловой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-61/2021 по иску Файзрова Олега Фатыховича к Файвисович Марии Александровне о расторжении договора купли - продажи здания телятника и встречному исковому заявлению Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным действий по снятию с государственного кадастрового учета здания телятника, по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, признании недействительными записи государственной регистрации права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, поступившее по апелляционной жалобе истца Файзрова Олега Фатыховича на решение Полевского городского суда Свердловской области от 31.03.2021.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения истца Файзрова О.Ф., третьего лица Файзровой Е.Ю., представителя ответчика Управление Росреестра Токманцевой Е.К., судебная коллегия

установила:

Файзров О.Ф. обратился в суд с исковым заявлением к Файвисович М.А. о расторжении договора купли-продажи. Требования мотивирует тем, что между истцом и ответчиком заключены два договора аренды нежилого помещения (здания телятника) с правом выкупа от 17.05.2017, принадлежащего истцу на праве собственности, общей площадью 1382 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Выкупная цена арендованного здания телятника - производственного здания в соответствии с договором аренды составляет 4500 000 рублей. Вместе с договором от 15.05.2017 заключено соглашение о задатке. В соответствии с графиком платежей и соглашения о задатке ответчик выплатила 1200 000 рублей. 29 апреля 2019 года между истцом и ответчиком подписан договор купли ­- продажи здания телятника, в соответствии с которым ответчик должна была уплатить истцу после регистрации договора купли-продажи 3300 000 рублей. Однако ответчик отказалась признать факт заключения договора купли - продажи от 29.04.2019, мотивируя свой отказ тем, что этот договор является проектом и сумма задатка была выплачена в размере 1950 000 рублей. Срок договора аренды от 15.05.2018 истек, но ответчик отказывается от заключения нового договора аренды, при этом продолжает пользоваться производственным зданием телятника, в здании находится имущество ответчика. Просит расторгнуть договор купли-продажи здания телятника от 29.04.2019, в связи с существенным нарушением условий договора ответчиком.

Ответчик иск не признала, предъявила встречный иск Файзрову О.Ф., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконными действий по снятию с государственного кадастрового учета здания телятника, по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, признании недействительными записи государственной регистрации права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. 25.01.2021 Файвисович М.А. направлены в суд дополнения к встречному исковому заявлению. Требования встречного иска мотивированы тем, что на основании договора купли - продажи здания телятника от 29.04.2019, Файзров О.Ф. продал, а Файвисович М.А. купила в собственность здание телятника. В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора стоимость имущества составляет 4500000 рублей, до подписания договора покупатель передал продавцу по договору задатка денежную сумму в размере 1200000 рублей, в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности на объект покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 3300000 рублей в качестве окончательного расчета. Договор от 29.04.2019 подписан сторонами, что свидетельствует о его заключении. Соглашением сторон не расторгался, о его недействительности кем - либо не заявлено. Файзров О.Ф. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на здание телятника к истцу Файвисович М.А. нарушает права истца как покупателя здания телятника. Файзров О.Ф. после подписания договора купли - продажи, для уклонения от сделки, при имеющихся запретах на регистрационные действия, разделил здание телятника на два нежилых помещения, одним из которых пользуется, проживает сам, а второе помещение хочет сдать в аренду повторно. В отношении имущества, являющегося предметом договора купли - продажи здания телятника, Управлением Росреестра были зарегистрированы запреты на совершение регистрационных действий 9 сентября 2010 года, 8 октября 2013 года, 24 мая 2019 года на неопределенный срок в соответствии с постановлениями судебных приставов - исполнителей Полевского РОСП. Файзровым О.Ф. проведено разделение здания на две части с новыми кадастровыми номерами и . Осуществление государственного кадастрового чета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. Просит признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области по постановке на государственный кадастровый учет здания телятника с кадастровыми номерами и ; по снятию с государственного кадастрового учета здания телятника с условным номером по осуществлению государственной регистрации права собственности Файзрова О.Ф. на здание телятника с кадастровыми номерами и . Признать недействительными записи государственной регистрации права собственности Файзрова О.Ф. на здание телятника с кадастровыми номерами и . Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. на основании договора купли - продажи здания телятника от 29.04.2019 с условным номером Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области зарегистрировать переход права собственности от Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. на основании договора купли - продажи от 29 апреля 2019 года, здания телятника, с условным номером

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Файзров О.Ф. исковые требования и доводы искового заявления поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что Судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.01.2020 установлен факт заключения договора купли - продажи от 29.04.2019. Файвисович М.А. 30.12.2019 подала заявление о взыскании суммы задатка в двойном размере. В решениях апелляционной инстанции установлено, что продавец фактически выполнил условия договора, передал имущество Файвисович. Истец, подавая исковые заявления в Полевской городской суд, в Верх-Исетский районный суд г.Екатеринбурга, с требованием о возврате задатка в двойном размере, фактически отказалась от выполнения договора от 29.04.2019. После вынесения решения Полевского городского суда об отказе в иске Файвисович М.А. о заключении нового договора купли-продажи, он обратился к кадастровому инженеру для уточнения площади здания телятника, в результате замеров, площадь увеличилась, в договоре купли продажи указана площадь 1382 кв.м, а сейчас - 1391,8 кв.м., а также появилось второе здание, которое не входило в предмет договора. Указанные здания были поставлены на государственный кадастровый учет и на них зарегистрировано право собственности за Файзровым О.Ф. Просит удовлетворить исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) Файвисович М.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомила, в ранее направленных в суд заявлениях, просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель ответчика по встречному иску Курашова А.Е. встречные исковые требования не признала. Суду показала, 05.09.2019 в Управление поступили заявления о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества от Файзрова О.Ф., а также представлен технический план. Технический план был подготовлен в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием 2 зданий, расположенных по адресу: <адрес> в результате преобразования здания с кадастровым номером . Осуществление действий по государственной регистрации права 19.09.2019 было приостановлено до поступления в орган регистрации прав акта уполномоченного органа о снятии запрета. Причиной приостановления явилось исправление технического плана и наличие в ЕГРН записей об арестах, наложенных судебными приставами. Государственным регистратором 18.09.2019 был направлен межведомственный запрос в Полевской районный отдел судебных приставов УФССП России по Свердловской области об актуальности запретов и о возможности государственной регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества. 09.10.2019 в Управление поступило информационное письмо от Полевского районного отдела судебных приставов, что при действующих запретах на регистрационные действия на строение, расположенное по адресу: <адрес> в результате преобразования здания (зданий) с кадастровым номером возможно. 31.01.2019 произведено снятие с государственного кадастрового учета Здание телятника с кадастровым номером и постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности Файзрова О.Ф. на вновь созданные объекты: здание с кадастровым номером , расположенное по адресу: <адрес> и здание с кадастровым номером , расположенное по адресу: <адрес>

Третье лицо Файзрова Е.Ю. исковые требования Файзрова О.Ф. поддержала, со встречными исковыми требованиями не согласилась.

Решением Полевского городского суда Свердловской области от 31.03.2021 в удовлетворении исковых требований Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. о расторжении договора купли - продажи здания телятника от 29.04.2019 - отказано.

Встречные исковые требования Файвисович М.А. удовлетворены частично:

Суд признал незаконным государственный кадастровый учет нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером осуществленный 31.10.2019;

признал незаконным государственную регистрацию права собственности Файзрова О.Ф. от 31.10.2019 на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером ;

признал незаконным государственный кадастровый учет нежилого здания, здания телятника, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 1391,8 кв.м., с кадастровым номером , осуществленный 31.10.2019;

признать незаконным государственную регистрацию права собственности Файзрова О.Ф. от 31.10.2019 на нежилое здание, здание телятника, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1391,8 кв.м., с кадастровым номером .

Указал, что решение суда является основанием для аннулирования государственного кадастрового учета и государственной регистрации права Файзрова О.Ф. на нежилое здание расположенного по адресу: <адрес>, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером и нежилое здание, здание телятника, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 1391,8 кв.м., с кадастровым номером

Принял решение произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание телятника, литер 2, общей площадью 1382 кв.м., назначение: производственное, по адресу: <адрес> с кадастровым (условным) номером , от Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. на основании договора купли - продажи от 29.04.2019, заключенного между Файзровым О.Ф. и Файвисович М.А., в отсутствие Файзрова О.Ф. В удовлетворении остальной части исковых требований Файвисович М. А. отказал.

Не согласившись с решением, истец Файзров О.Ф. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение которым его иск удовлетворить. В качестве оснований для отмены решения указывает на неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильное применение норм материального права, считает законным внесение изменений в государственный кадастровый учет в отношении технических характеристик зданий, являющихся предметом договора аренды с правом выкупа, а в последующем -договора купли-продажи здания телятника.

В апелляционной жалобе Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области просит отменить решение суда в части признания незаконными государственного кадастрового учета нежилого здания и регистрации прав на него и принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска. В качестве основания для отмены решения в этой части Управление указывает на неполное установление фактических обстоятельств, предшествующих государственному кадастровому учету и регистрации права. Оснований для признания действий Росреестра в этой части незаконными у суда первой инстанции не имелось, поскольку согласно сведениям реестра, Файзров О.Ф. является собственником нежилого здания, согласно представленной документации, технические характеристики здания, содержащиеся в реестре, не соответствуют действительности, с учетом действия обеспечительных мер, Управление обратилось к судебному приставу-исполнителю, у которого на исполнении находятся судебные акты, и, получив ответ о том, что при действующих запретах на регистрационные действия государственный кадастровый учет изменения здания в результате его преобразования возможно, осуществило учет и регистрацию прав. При этом, объект в результате преобразования был также зарегистрирован на имя Файзрова О.Ф., площадь объектов недвижимости не изменилась, записи об арестах были перенесены на вновь образованные объекты следовательно, объем имущественных прав, на которые были наложены меры обеспечения, не уменьшился, к невозможности исполнения обеспеченных судебных актов не привёл. В дальнейшем Полевской районный отдел судебных приставов УФССП России по Свердловской области снял все действующие запреты на вновь образованные объекты.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Файзров О.Ф. и представитель ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Токманцева Е.К. доводы своих апелляционных жалоб поддержали. Третье лицо Файзрова ЕЮ. Полагала апелляционную жалобу истца Файзрова О.Ф. обоснованной.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, извещения о дате и времени рассмотрения дела, а также копия апелляционной жалобы с приложенными документами направлены им почтой. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 29.04.2019 между Файзровым О.Ф. (продавцом) и Файвисович М.А. (покупателем) подписан договор купли - продажи здания телятника, литер 2, общей площадью 1382 кв.м., назначение: производственное, кадастровый (или условный) , находящееся по адресу: <адрес>

В рамках спора по инициативе Файвисович М.А. о понуждении Файзрова О.Ф. к заключению основного договора апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.01.2020, установлено, что договор от 29.04.2019 подписан сторонами, что в силу консенсуального характера договора купли - продажи свидетельствует о его заключении, решение суда об отказе в удовлетворении иска Файвисович М.А. оставлено без изменения.

Руководствуясь положениями ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что стороны заключили договор, приступили к его исполнению, в связи с чем Файзров О.Ф. не вправе был вносить изменения в кадастровый учет нежилого здания, разделяя его два здания, при наличии запретов на совершение регистрационных действий с данным имуществом.

При рассмотрении требования истца Файзрова О.Ф. о расторжении договора купли-продажи от 29.04.2019, суд первой инстанции, руководствуясь ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, исходил из того, что указанные истцом обстоятельства, включая неполную оплату по договору, в качестве нарушения существенных условий договора ответчиком Файвисович М.А., в действительности таковыми не являются и оснований для расторжения договора не усмотрел.

Судебная коллегия в этой части с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют нормам материального права, согласуются с фактическими обстоятельствами дела, сделаны при верной оценке имеющихся в деле доказательств. Доводы апелляционной жалобы Файзрова О.Ф. в этой части сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств и выводов суда об отсутствии оснований для расторжения договора не опровергают. Перечисленные истцом обращения Файвисович М.А. с исками в суд свидетельствует о несогласованности между участниками сделки условий договора о цене, размере уплаченной части цены, о порядке расчетов, о праве навыплату двойной суммы задатка и т.д., об условиях, на которых Файвисович М.А., во владении которой находится одно из зданий, осуществляет пользование им, и не указывают на нарушение ею существенных условий договора купли-продажи, которые могли бы послужить основанием для расторжения заключенного договора. Рассматривая встречные требования о регистрации сделки и признании незаконным государственного кадастрового учета объекта недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 80 Федерального закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве" и положениями ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что государственный кадастровый учет нежилого здания и регистрация прав Файзрова О.Ф. осуществлены в период действия обеспечительных мер, а действия Файзрова О.Ф. истолкованы как уклонение от регистрации слделки.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку она противоречат фактическим обстоятельствам и сделаны с нарушением норм материального права, без оценки фактических действий сторон договора по его исполнению и их действительной воли и выводов о том, в чем заключается нарушение права Файвисович М.А.

Так, материалами дела подтверждается, что Файзров О.Ф 04.09.2019 обратился в Управление Росреестра с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении следующих объектов недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером и нежилого здания, здания телятника, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1391,8 кв.м. (л.д.203-204, 211- 212).

На момент проведения правовой экспертизы пакета документов было установлено, что:

09.09.2010 был наложен запрет на выполнение регистрационных действий на имущество Файзрова О.Ф. на основании постановления судебного пристава - Сизовой Н.Ю. от 19.10.2010 о наложении запрета на регистрационные действия;

08.10.2013 был наложен запрет на выполнение регистрационных действий на имущество Файзрова О.Ф. на основании постановления судебного пристава - Ананьевой О.И. от 08.10.2013 о запрете регистрационных действий;

25.05.2019 был наложен запрет на выполнение регистрационных действий на имущество Файзрова О.Ф. на основании постановления судебного пристава.

Управлением Росреестра 18.09.2019 был направлен запрос в Полевской районный отдел судебных приставов УФССП по СО о предоставлении информации об актуальности запретов, либо отсутствии (снятии) в настоящее время данных запретов, и о возможности государственной регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества (л.д.191).

Как следует из ответа судебного пристава - исполнителя Киселева К.С. от 09.10.2019 (л.д.192), при действующих запретах на регистрационные действия на строение, расположенное по адресу: <адрес> в результате преобразования здания кадастровый , возможно (л.д.192).

Суд первой инстанции сославшись на п.37 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В соответствии с которым наличие судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, является препятствием для осуществления государственной регистрации до поступления в орган регистрации судебного акт или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета пришел к выводу о незаконности осуществления государственного кадастрового учета нежилого здания и регистрации прав Файзрова О.Ф.

Между тем, объем обеспеченных перечисленными выше постановлениями имущественных прав в результате такой регистрации не уменьшен, возможность сохранения обеспечительных мер обеспечена, обременения зарегистрированы, в том числе на вновь поставленные на учет объекты недвижимости. Прав Файвисович М.А, в результате такого кадастрового учета характеристик объекта не нарушено.

Разрешая требования Файвисович М.А. о государственной регистрации перехода прав, суд первой инстанции, руководствовался пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что Файзров О.Ф. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку факт уклонения Файзрова О.Ф. от регистрации перехода права собственности достаточными допустимыми доказательствами не подтвержден. Сведений о том, что для обращения в Росреестр Файвисович М.А. направляла в адрес Файзрова О.Ф. соответствующее уведомление, материалы дела не содержат, как не содержат доказательств передачи покупателю объекта недвижимости.

Между тем, разногласия относительно исполнения сторонами договора купли-продажи от 29.04.2019 обусловлены не уклонением обеих сторон от заключения договора, регистрации перехода права собственности, передачи объекта продажи, а несогласованностью условий договора о подлежащем передаче по договору купли-продажи объекте недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Как усматривается из текста договора от 29.04.2019, продавец продал, а покупатель купил здание телятника, литер 2, общей площадью 1382 кв.м., назначение: производственное, по адресу: <адрес>, с кадастровым (условным) номером Между тем, в соответствии с имеющимися в материалах дела техническими паспортами на здание телятника (Литер2) по состоянию на 13.09.2004, по состоянию на 16.10.2006 здание не соответствовало указанным в тексте договора характеристикам по площади( В техпаспорте по состоянию на 16.10.2006 площадь здания литер 2 составляет 1468,9 кв.м. )

Конклюдентные действия сторон по исполнению договора аренды с правом выкупа, а в последующем и договора купли-продажи, свидетельствуют о том, что фактически передано в аренду, и подразумевалось к продаже Файвисович М.А. не все здание, а лишь производственные площади. Часть помещений, находящаяся в личном пользовании для личных нужд и которую невозможно использовать в качестве производственных, осталась и по настоящее время находится во владении и пользовании Файзрова О.Ф. Злоупотребляя своими правами, обе стороны при рассмотрении иных споров о выполнении обязательств по договору аренды, о понуждении к заключению основного договора и др. данный факт скрыли, умолчав, по сути, о том, что между сторонами не согласован предмет договора кули-продажи, а именно, не указаны помещения, площадью 1382 кв.м. из 1468,9 кв.м. (по состоянию на 2006год ) которые переданы по договору купли-продажи. Указание в тексте договора на кадастровый (условный) не идентифицирует объект недвижимости, поскольку согласно выписке из ЕГРН кадастровый номер данного нежилого помещения , площадь помещения 1468,9 кв.м.