Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2021 года Дело N 33-10165/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Зинкиной И.В.,

судей Простовой С.В., Максимова Е.А.

при секретаре Шипулиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2704/2021 по исковому заявлению Нестерова Андрея Анатольевича к ООО "Специализированный застройщик "Стрижи Групп" о признании недействительным условия договора участи в долевом строительстве, признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора по апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик "Стрижи Групп" на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 13 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Простовой С.В., судебная коллегия,

установила:

Нестеров А.А. обратился в суд с иском к ООО "СЗ "Стрижи Групп" о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, в обоснование иска ссылаясь на то, что 13.08.2019 между ним и ООО "Стрижи Групп" был заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, предметом которого является жилое помещения, расположенное на 8 этаже НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,90 кв.м, стоимостью 2 546 000 рублей.

Нестеров А.А. обязался уплатить денежные средства в размере 2 546 000 рублей в порядке и в сроки, определенные графиком платежей к договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым: сумма в размере 1 273 100 рублей уплачивается им в течение 5 дней, но не позднее 25.08.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.09.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.10.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.11.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.12.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.01.2020 года, сумма в размере 208 100 рублей уплачивается до 15.02.2020 года.

По устной договоренности с представителями ООО "СЗ "Стрижи групп" были оговорены иные условия внесения платежей, согласно которым Нестерову А.А. была предоставлена рассрочка внесения платежей.

Нестеровым А.А. фактически в счет исполнения по заключенному с ответчиком Договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года произведены платежи на общую сумму 1 993 000 рублей в следующем порядке: 649 000 рублей - 11.09.2019 г.; 300 000 рублей - 27.09.2019 г.; 251 000 рублей - 27.09.2019г.; 140 000 рублей - 30.01.2020 г.; 260 000 рублей - 28.02.2020 г.; 100 000 рублей - 20.10.2020 г.; 97 000 рублей - 23.10.2020 г.; 196 000 рублей - 05.11.2020 г.

В сентябре 2020 года Нестеров А.А. получил на телефон уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, так как им допущена просрочка платежей.

21.10.2020г. в адрес ООО "СЗ "Стрижи групп" почтовой корреспонденцией им направлено письмо с требованием о предоставлении суммы долга и пени, ответ на которое до настоящего времени истцом не получен.

Нестеровым А.А. 31.10.2020г. в адрес ООО СЗ "Стрижи групп" почтовой корреспонденцией направлена досудебная претензия, а также повторное требование о предоставлении суммы долга и пени, ответ на которое также до настоящего времени не получен.

В ноябре 2020 года Нестеровым А.А. было получено предупреждение ответчика о необходимости оплаты полной стоимости квартиры, однако, по новой цене, из расчета 76 000 рублей за 1 кв.м, в то время как при заключении договора стоимость 1 кв.м была определена в размере 58 000 рублей.

По мнению истца, учитывая тот факт, что изначально сторонами договора были оговорены иные условия оплаты по договору, чем указаны в Графике платежей, что подтверждается отсутствием возражений по оплате Договора с момента заключения Договора участия в долевом строительстве до сентября 2020 года, то при таких обстоятельствах требование Застройщика о необходимости оплаты объекта долевого строительства по новой цене, как полагает истец, свидетельствует о недобросовестности последнего.

В связи с чем, считает, что п.3.9 Договора противоречит пунктам 3.1, 3.4 Договора, что указанными в п.3.9 Договора положениями Застройщик фактически установил право на одностороннее изменение условий о Цене при нарушении Участником долевого строительства обязательств по оплате Объекта долевого строительства, в то время, как мера ответственности Участника за нарушение срока внесения платежа в виде неустойки предусмотрена п. 3.6 Договора, и полагает, что содержащиеся в п.3.9 Договора положения подлежат признанию недействительными в соответствии с п.1 ст.16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

По состоянию на 27.11.2020 года истцом в полном объёме уплачены ответчику денежные средства в размере 2 546 000 рублей в счет указанной в договоре стоимости объекта долевого строительства, в связи с чем предусмотренные ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ основания для одностороннего отказа от исполнения заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года у ответчика отсутствуют.

Более того, ответчиком нарушен предусмотренный законом порядок расторжения договора в связи с односторонним отказа застройщика от исполнения заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года.

На основании изложенного, истец с учетом уточнённых исковых требований просил суд признать недействительным пункт 3.9 Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, признать незаконным односторонний отказ ООО "СЗ "Стрижи Групп" от исполнения договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, заключенного с Нестеровым А.А.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 января 2021 года исковые требование Нестерова А.А. удовлетворены.

Суд признал недействительным пункт 3.9 Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, заключенного между ООО "СЗ "Стрижи Групп" и Нестеровым А.А. Судом признан незаконным односторонний отказ ООО "Стрижи Групп" от исполнения Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "СЗ "Стрижи Групп" и Нестеровым А.А.

С ООО "СЗ "Стрижи Групп" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.

В апелляционной жалобе ООО "СЗ "Стрижи Групп" указывает, что решение является незаконным, необоснованным и подлежит отмене как принятое с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Апеллянт ссылается на п.2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, указывает, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, поскольку в данном случае, стороны поставили изменение цены договора в зависимость от того, будет ли своевременно, в соответствии с условиями договора оплачена цена объекта недвижимости.

Апеллянт не соглашается с выводов суда о недопустимости внесения в договор участия в долевом строительстве, положения, допускающего возможность изменения цены договора в зависимости от своевременности внесения оплаты, поскольку истцом нарушен график внесения платежей.

Нестеровым А.А. поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание явились представитель ООО СЗ "Стрижи групп" по доверенности от 12.02.2021г Жмак А.С., который настаивал на удовлетворении жалобы и отмене решения суда.

Нестеров А.А. просил оставить решение суда, без изменения, ссылаясь на свои возражения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с положениями ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и поданных на нее возражений, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела таких нарушений судом первой инстанции не допущено, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка всем представленным доказательствам в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании анализа представленных доказательств, правильно установил фактические обстоятельства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, пришел к обоснованному выводу об удовлетворения иска о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, приведя последовательные выводы и обоснование мотивов принятого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.08.2019 между Нестеровым А.А. и ООО "Стрижи Групп" заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлеченными силами построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику в собственность следующее жилое помещение в Объекте долевого строительства: двухкомнатная квартира, расположенная на восьмом этаже, имеющая НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с характеристиками, указанными в п. 2.2 Договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 Договора цену и принять Объект долевого строительства с характеристиками, указанными в п. 2.2 Договора по акуту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома (л.д. 15-26).

Согласно пункту 3.1. Договора, цена строительства (создания) Застройщиком Объекта долевого строительства составляет 2 546 200 рублей. Цена договора может быть изменена только в случае изменения общей площади квартиры и или (или) фактической площади лоджии (балкона), по результатам обмеров организации (предприятия), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Пунктом 3.2 Договора определено, что Участник осуществляет оплату стоимости долевого строительства, указанную в п. 3.1 настоящего Договора, путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика в банке в течение пяти дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, но не позднее десяти дней после указанной регистрации, в соответствии с Графиком платежей, указанных в Приложении N 3 к настоящему Договору.

Согласно графику платежей, участник обязуется произвести оплату по Договору долевого участия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года в размере 2 546 200 рублей в следующем порядке: 1 273 100 рублей - в течение пяти дней после регистрации настоящего договора, но не позднее 25.08.2019 года; 213 000 рублей - до 20.09.2019 года; 213 000 рублей - до 20.10.2019 года; 213 000 рублей - до 20.11.2019 года; 213 000 рублей - до 20.12.2019 года; 213 000 рублей - до 20.01.2020 года; 208 100 рублей - до 15.02.2020 года (л.д. 27).

Из материалов дела следует, что в счет исполнения обязательств по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по оплате объекта долевого строительства истец Нестеров А.А. произвел следующие платежи: 649 000 рублей - 11.09.2019 г.; 300 000 рублей - 27.09.2019 г.; 251 000 рублей - 27.09.2019г.; 140 000 рублей - 30.01.2020 г.; 260 000 рублей - 28.02.2020 г.; 100 000 рублей - 20.10.2020 г.; 97 000 рублей - 23.10.2020 г.; 196 000 рублей - 05.11.2020 г., 97 000 рублей - 10.11.2020 года; 132 000 рублей - 11.11.2020 года; 100 000 рублей - 20.11.2020 года; 204 000 рублей - 26.11.2020 года; 20 200 рублей - 27.11.2020 года, что подтверждается приобщенными к материалам дела доказательствами (л.д. 28-35, 74-77,83).

Факт оплаты истцом Нестеровым А.А. денежных средств в счет стоимости Объекта долевого строительства в размере 2 546 200 рублей в указанных выше размерах и в сроки подтвержден сведениями, указанными в составленном ответчиком в одностороннем порядке акте сверки взаимных расчетов (л.д. 94).

ООО "СЗ "Стрижи Групп" 01.09.2020 года направил в адрес истца Нестерова А.А. уведомление исходящий НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о расторжении заключенного с Нестеровым А.А. в одностороннем порядке Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года на основании ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в связи с отсутствием оплаты стоимости Объекта долевого строительства в установленный договором срок до 15.02.2020 года и просрочкой платежа более чем на шесть месяцев, сообщив истцу Нестерову А.А. о возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 1 600 000 рублей (л.д. 93).

Нестеров А.А. 21.10.2020 года направил в адрес ответчика ООО "СЗ "Стрижи Групп" заявление о предоставлении сведений о размере долга и неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате Объекта долевого строительства (л.д. 37, 38).

30.10.2020 года ООО "СЗ "Стрижи Групп" направил в адрес истца Нестерова А.А. предупреждение о необходимости погашения задолженности, в котором, приводя ссылки на положения п. 3.9 заключенного с истцом Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, а также, указывая на нарушение истцом установленных договором сроков оплаты Объекта долевого строительства, ответчик привел расчет задолженности истца, исходя из новой цены договора в размере 3 336 400 рублей, рассчитанной от стоимости за 1 кв. м - 76 000 рублей, определив размер задолженности истца в 1 539 400 рублей, уведомив истца о расторжении заключенного с истцом Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года в одностороннем порядке, в случае отсутствия оплаты задолженности в течение пяти рабочих дней со дня получения истцом указанного предупреждения (л.д. 72-73).

ООО "СЗ "Стрижи Групп" 08.12.2020 года направил в адрес истца Нестерова А.А. уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве на основании ч. 5 ст. 5, ч.3, ч. 4 ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (л.д. 91-92).

Разрешая исковое требование Нестерова А.А. о признании недействительным пункта 3.9 заключенного сторонами спора Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, суд правомерно указал, что согласно положениям п. 3.9 Договора, обязанность Участника по уплате цены Договора считается выполненной с момента полного зачисления денежной суммы, указанной в п. 3.1 Договора на расчётный счет Застройщика, указанный в договоре.

В случае несвоевременной оплаты стоимости Объекта в сроки, предусмотренные в п.3.3 Договора, стоимость объекта подлежит изменению. Новая стоимость объекта будет равна стоимости аналогичных объектов (квартир) на момент оплаты Участником задолженности по договору.

После увеличения стоимости объекта, сумма подлежащая оплате по договору, формируется исходя из процентного соотношения оплаченной суммы к общей стоимости объекта на момент заключения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора, к которому отсылает пункт 3.9 Договора, Участник принимает долевое участие в финансировании строительства Дома в объеме, установленном в договоре, и принимает по окончании строительства в собственность определенный в договоре Объект Квартиру и долю общего имущества в многоквартирном доме, а другая сторона - Застройщик, обязуется в предусмотренным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Объект - Квартиру в этом Доме Участнику и долю общего имущества в доме и земельном участке, креме встроенных помещений общественного и торгового назначения, подземной автостоянке.

Застройщик использует денежные средства, уплаченные Участником по настоящему договору для строительства им Дома и иных объектов недвижимости в соответствии с проектной декларацией и со ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Застройщик вправе направлять денежные средства, уплачиваемые Участником по настоящему договору, на погашение кредитов и займов, использованных на финансирование строительства Дома на всех этапах строительства, а также на уплату процентов за пользование указанных кредитов и займов

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно положениям ч.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Таким образом, согласно положениям п. 3.1 заключенного сторонами спора Договора, цена строительства (создания) Застройщиком объекта долевого строительства составляет 2 546 200 рублей. Цена договора может быть изменена только в случае изменения общей площади квартиры и или (или) фактической площади лоджии (балкона), по результатам обмеров организации (предприятия), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

При этом, пунктом 3.13 Договора определено, что Цена договора, указанная в п.3.1 настоящего Договора устанавливается, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом площади балконов (лоджий), рассчитываемой с коэффициентом 0,3 (0,5) и денежных средств на оплату услуг Застройщика в размере, указанном в настоящем Договоре и всех установленных действующим законодательством налогов и сборов.

В соответствии с п.3.4 договора цена договора окончательная и изменению не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.10, 3.12 Договора.

Пунктом 3.10 Договора предусмотрено, что проектная величина общей площади объекта (как в целом, так и в ее составных частях) из-за технологических особенностей процесса строительства может отличаться от фактической величины по данным обмера организации, уполномоченной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.