Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 сентября 2021 года Дело N 33-10151/2021

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Житниковой О.В.,

судей Пинчук С.В., Ереминой И.Н.,

при секретаре Моревой Н.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Харабарычевой Елены Владимировны на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 31 мая 2021 года, которым постановлено:

"Уточненные исковые требования Харабарычевой Елены Владимировны к Халуп Денису Викторовичу о признании незаключенным договора купли-продажи, в связи с несогласованностью существенных условий по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ г.; признании неуплаты денежных средств по договору купли-продажи, - оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В.,

УСТАНОВИЛА:

Харабарычева Елена Владимировна обратилась в суд с иском к Халуп Денису Викторовичу о признании незаключенным договора купли-продажи.

Заявленные требования мотивированы следующим. ДД.ММ.ГГГГ года между продавцом - Харабарычевой Е.В. и покупателем - Халуп Д.В. оформлен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

По утверждению истца, указанный договор оформлен формально, так как она не имела намерений продавать вышеназванное нежилое помещение, денежные средства за него от ответчика не получала.

Так, ДД.ММ.ГГГГ года между Харабарычевой Е.В. и ООО "Ромашка" заключен договор аренды указанного нежилого помещения, который является обременением для названного нежилого помещения.

Для регистрации перехода права собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, договор аренды содержит существенные условия подлежащие согласованию сторонами, так как в договоре аренды согласованы неотъемлемые улучшения помещения.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является реальной сделкой, по которой недвижимость передается покупателю со всеми документами, в рассматриваемом случае с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ года (передача договора).

С момента перехода права собственности новый собственник несет бремя содержания имущества и становится стороной по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года.

Однако до мая 2019 года истец несла сама бремя содержания нежилого помещения, при этом, арендатор ООО "Ромашка" полагало, что собственником являлась истец, в связи с чем, оплачивало ей стоимость аренды.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточнений просила суд: признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Харабарычевой Е.В. и Халуп Д.В. незаключенным, в связи с несогласованностью существующих условий по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, признать неуплату денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ года определением Октябрьского районного суда г. Самара по гражданскому делу NN года по иску Харабарычевой Е.В. к Халупу Д.В. о признании договор купли-продажи незаключенным, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечен - Багурин А.А.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Харабарычевой Е.В. ставится вопрос об отмене решения суда, и о постановке нового решения об удовлетворении иска полностью.

При этом указала, что суд первой инстанции незаконно вышел за пределы заявленных требований, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Багурина А.А.

В заседании судебной коллегии Харабарычева Е.В. поддержала доводы жалобы, просила отменить решение суда, вынести новое, которым удовлетворить иск.

Представитель ООО " Ромашка" - Полева Е.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель Бугунина А.А. (по доверенности) Багурин В.А. возражал против доводов жалобы, просил оставить решение без изменения.

Иные стороны, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материала дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

Истец в обоснование своих требований ссылается на несогласованность существенных условий договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно: обременения в виде договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Харабарычевой Е.В. и ООО "Ромашка".

Суд первой инстанции, отказывая Харабарычевой Е.В. в удовлетворении ее требований, правильно исходил из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случая, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, из правового анализа приведенных норм следует, что договор купли-продажи может считаться заключенным в случае, если между сторонами соблюдены все обязательные условия договора, а именно: стороны, предмет и цена договора.

Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Применительно к купле-продаже недвижимости ст. 554 ГК РФ установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 1). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ, вопрос о незаключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения, если хотя бы одна из сторон начала исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя. Такой способ защиты, как признание договора незаключенным, может иметь место только в том случае, если стороны договора не приступили к его исполнению, и у них возникла неопределенность в его исполнении. Стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность договора, если спор возник после его фактического исполнения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между продавцом - Харабарычевой Е.В. и покупателем - Халупом Д.В. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец продала, а ответчик купил в собственность объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 116,2 кв.м., с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>.

Пунктом 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года предусмотрено, что помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации NN.

Из п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что до подписания настоящего договора помещение никакому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, претензий к продавцу не имеет.

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, стороны оценили помещение в 4 000 000 рублей. Указанную сумму покупатель уплатил, а продавец получил полностью до подписания сторонами настоящего договора.

На основании п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, после подписания сторонами договора считается, что продавец помещение передал, а покупатель помещение принял. Настоящий договор имеет силу акта приема - передачи. Отдельного документа о передаче имущества составлено не будет. Обязательства сторонами выполнены полностью.

В соответствии с п. 11 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на не выгодных для них условиях.

Согласно п. 12 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, договор сторонами прочитан, со всеми пунктами договора стороны согласны. Юридические последствия совершенной сделки сторонам известны.

Переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано сторонами в установленном законом порядке.

Таким образом, Харабарычева Е.В. и Халуп Д.В., подписывая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, достигли соглашение по всем существенным условиям договора.

При таких обстоятельствах, когда установлено, что форма договора соответствует требованиям закона к форме сделок такого рода, переход права собственности на спорное имущество зарегистрировано, суд правильно признал, что исполненный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Харабарычевой Е.В. и Халуп Д.В. не может быть признан незаключенным.

Ссылка истца о том, что суд первой инстанции незаконно вышел за пределы заявленных требований, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Багурина А.А., не может быть принята во внимание.

Установлено, что Халуп Д.В. продал спорное жилое помещение Багурину А.А.

В настоящее время спорное нежилое помещение принадлежит Багурину А.А., права которого могут быть затронуты вынесенным решением.

Таким образом, суд первой инстанции правильно признал, что, не имеется правовых оснований для признания незаключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Харабарычевой Е.В. и Халуп Д.В.

Судебная коллегия также соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что действующим законодательством не предусмотрено в качестве обязательного условия договора купли-продажи, подлежащего согласованию сторонами, указание, в частности на договор аренды нежилого помещения.

На основании п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона праве в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Действующим законодательством определена обязанность, регистрировать договора аренды, заключенные только на срок не менее года.

Таким образом, договор, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Так, ДД.ММ.ГГГГ года между арендодателем - Харабарычевой Е.В. и арендатором - ООО "Ромашка" заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого, арендодатель обязалась предоставить по настоящему договору арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 116 кв.м., этаж цокольный, комнаты N N N, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно п. п. 5.7., 5.8. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Харабарычевой Е.В. и ООО "Ромашка", договор считается заключенным с момента подписания и действует до ДД.ММ.ГГГГ года.

Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд пришел к правильному выводу о том, что заявленные истцом требования по существу сводятся к разрешению вопроса о неотделимых улучшениях, выполненных арендатором, и вытекают из договора аренды, а не из договора купли - продажи спорного нежилого помещения.

Истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представила суду иных доказательств в обоснование требований о несогласованности существенных условий договора купли - продажи нежилого помещения.

Доводы Харабарычевой Е.В. о том, что денежных средств по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ года от Халуп Д.В. она не получала, не состоятельны, так как опровергаются п.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г, а также решением Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ года по гражданскому делу NN по иску Харабарычевой Е.В. к Халуп Д.В., Багурину А.А., Багурину В.А., третьим лицам Управлению Росреестра по Самарской области о признании недействительным договора купли-продажи.

Так, пунктом 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года предусмотрено, что стороны оценили помещение в 4 000 000 рублей, указанную сумму покупатель уплатил, а продавец получил полностью до подписания сторонами договора.

ДД.ММ.ГГГГ года решением Октябрьского районного суда г. Самары, вступившим в законную силу, Харабарычевой Е.В. отказано в удовлетворении заявленных требований полностью, при этом доводам о том, что оплата по договору не произведена, дана надлежащая правовая оценка.

Таким образом, факт уплаты денежных средств по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ года установлен вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда, имеющим, в силу ст. 61 ГПК РФ, преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

При этом, Халуп Д.В. в рамках гражданского дела N N по иску Харабарычевой Е.В. к Халуп Д.В., Багурину А.А., Багурину В.А., третьим лицам Управлению Росреестра по Самарской области о признании недействительным договора купли-продажи пояснил, что нежилое помещение он приобрел с целью вложения имеющихся у него свободных денег; чтобы не оплачивать коммунальные платежи, то есть не нести дополнительные расходы, между ним и Харабарычевой Е.В. была достигнута договоренность, что арендатор может остаться в помещении и нести бремя его содержания.

Суд первой инстанции правомерно не принял в качестве достоверного и допустимого доказательства представленное Харабарычевой Е.В. заключение по результатам проведения психофизиологического исследования с применением полиграфа.