Дата принятия: 10 марта 2021г.
Номер документа: 33-1014/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2021 года Дело N 33-1014/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего судьи Костиной Л.И.,
судей областного суда Егоровой И.В., Алтаяковой А.М.,
при секретаре Бессаловой Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Максутовой И. Л. на решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 14 января 2021 года по иску Максутовой И. Л. к ООО "Тайгер" о взыскании излишне уплаченных денежных средств,
УСТАНОВИЛА:
Максутова И.Л. обратилась в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Тайгер" и Максутовой И.Л. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> по условиям которого Максутовой И.Л. должна быть передана квартира N общей площадью 61,67 кв.м, стоимость которой составляет 3145 170 руб. (по 51 000 руб. за 1 кв.м).
Согласно акту приема передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал квартиру N на 4 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 61,1 кв.м, (при проектной общей площади 61,67 кв.м), в том числе, жилой площадью 59,9 кв.м, (при проектной жилой площади 60,47 кв.м).
Т.е. фактически жилая площадь данной квартиры меньше проектной жилой площади на 0,57 кв.м.
При этом в квартире вместо лоджии имеется балкон, к которому должны быть применен понижающий коэффициент - 0,3, при котором площадь балкона составляет 0,72 кв.м.
Таким образом, фактическая общая площадь квартиры истца меньше площади, указанной в договоре на 1,05 кв.м, что по стоимости равно 53 550 руб.
Максутовой И.Л. в адрес ООО "Тайгер" было направлено претензионное письмо о возврате излишне уплаченных денежных средств, которое оставлено без удовлетворения.
При указанных обстоятельствах с учетом уточненных в ходе судебного разбирательства исковых требований Максутова И.Л. просила признать пункт 3.3 договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Тайгер" и Максутовой И.Л., недействительным; взыскать с ООО "Тайгер" денежные средства в размере 53 550 руб. в связи с уменьшением фактической площади жилого помещения относительно проектной, неустойку в размере 181 534 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, штраф, судебные расходы по оплате исследования в размере 5 000 руб.
В судебном заседании Максутова И.Л. и ее представители Максутов Д.А., Музафарова Э.Р. исковые требования поддержали.
Представитель ООО "Тайгер" Пряхина И.А. в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 14 января 2021 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Максутова И.Л. ставит вопрос об отмене состоявшегося решения. Считает, что судом незаконно отказано в удовлетворении её исковых требований.
На заседании судебной коллегии Максутова И.Л., будучи надлежаще извещенной, не присутствовала, представила заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие.
Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в том числе, путем размещения информации на сайте Астраханского областного суда, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определиларассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя Максутовой И.Л. Музафарову Э.Р., поддержавшую апелляционную жалобу, представителя ООО "Тайгер" Пряхину И.А., возражавшую против ее удовлетворения, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не находит.
В соответствии со статьей 4 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.
В соответствии со статьей 5 вышеуказанного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Максутовой И.Л. и ООО "Тайгер" заключен договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с которым ООО "Тайгер" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру N, расположенную в третьей секции на 4-м этаже, ориентировочно общей проектной площадью с учетом холодных помещений 61,67 кв.м, указанную в Приложении N к настоящему договору.
Максутова И.Л. обязалась при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей по договору принять объект долевого строительства в собственность.
В соответствии с пунктом 3.2 договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если фактическая площадь квартиры превысит проектную площадь квартиры менее, чем на 1 кв.м, перерасчет цены договора не производится. В случае, если фактическая площадь квартиры превысит проектную площадь более, чем на 1 кв.м, стороны производят перерасчет цены договора, исходя из стоимости 1 кв.м квартиры, указанной в пункте 3.1 договора, о чем подписывают соответствующее дополнительное соглашение.
В соответствии с пунктом 3.3. вышеуказанного договора, в случае, если фактическая площадь квартиры уменьшится относительно проектной площади квартиры менее, чем на 1 кв.м, перерасчет цены договора не производится. В случае, если фактическая площадь квартиры уменьшится относительно проектной более, чем на 1 кв.м, стороны производят перерасчет цены договора, исходя из стоимости 1 кв.м квартиры, указанной в пункте 3.1 договора, о чем подписывают соответствующее дополнительное соглашение об изменении цены договора.
В судебном заседании установлено, что обязательства по оплате объекта долевого строительства в размере, предусмотренном пунктом 3.1 договора, исполнены Максутовой И.Л. в полном объеме в размере 3 145170 руб.
Договор подписан Максутовой И.Л. без замечаний и разногласий.
В соответствии со статьей 4 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." в договоре N от ДД.ММ.ГГГГ определен подлежащий передаче объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, к договору приложен план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме расположение по отношению друг к другу частей жилого помещения.
Как следует из проектной планировки квартиры N, являющейся Приложением N к договору, квартира состоит из:
- прихожей общей площадью 10,12 кв.м,
- ванной общей площадью 3,96 кв.м,
- туалета общей площадью 1.72 кв.м,
- кухни общей площадью 12,85 кв.м,
- комнаты N 1 общей площадью 17,26 кв.м,
- комнаты N 2 общей площадью 14,56 кв.м,
- лоджии площадью 1,20 кв.м (2,41х0,5).
Итого с учетом холодных помещений проектная площадь спорной квартиры составила 61,67 кв.м.
После завершения строительства жилого дома по итогам технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ ООО "АстБТИ-проект" был составлен технический паспорт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, из которого следует, что общая площадь квартиры N составляет 59,9 кв.м, общая площадь квартиры с учетом всех помещений - 61,1 кв.м:
Как следует из заключения Службы строительного надзора Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, жилой дом (N по генеральному плану) по <адрес> соответствует требовани-ям проектной документации, разработанной ООО "ВК-Альянс".
Основанием для выдачи заключения являются проверка законченного строительством объекта капитального строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, представленная проектная и техническая документа-ция, журналы производства работ, паспорта и сертификаты на оборудова-ние и материалы.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Тайгер" получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по <адрес>, чему предшествовало получение застройщиком положитель-ного заключения экспертизы АУ АО "Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования, проектной документации и результатов инженерных изысканий" от ДД.ММ.ГГГГ и положительного заключения экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации ООО "Статус" от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которых являлись проектная документация и результаты инженерных изысканий.
Как следует из положительного заключения экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации ООО "Статус" от ДД.ММ.ГГГГ, в основных технико-экономических показателях объекта (жилого дома) указаны площадь квартир без учета летних помещений и общая площадь квартир с учетом летних помещений (с коэффициентом 0,3 и 0,5), что свидетельствует о наличии в доме как балконов, так и лоджий.
Результаты инженерно-геодезических изысканий соответствуют требованиям технических регламентов, нормативных технических документов.
Проектная документация для объекта капитального строительства "жилой дом N по генеральному плану" по ул. <адрес> соответствует требованиям технических регламентов, требованиям к содержанию разделов проектной документации, нормативных технических документов, санитарно-эпидемиологическим номам и результатам инженерных изысканий (л.д.23-44).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Тайгер" и Максутовой И.Л. подписан акт приема-передачи квартиры, из которого следует, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - квартиру N общей площадью 61,1 кв.м.
Данный акт подписан Максутовой И.Л. с замечаниями в части несоответствия площади переданной по акту квартиры площади, оплаченной согласно пункту 3.1 договора.
Как следует из пояснений представителя Максутовой И.Л. Музафаровой Э.Р., право собственности Максутовой И.Л. на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРН с площадью, указанной в акте приема-передачи, в размере 61,1 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ Максутова И.Л. обратилась к ООО "Прогресс" с претензией, в которой указала, что согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры N с учетом холодных помещений стала 61,1 кв.м.
В настоящее время ей стало известно, что в квартире N вместо лоджии стоит балкон. К балкону должны быть применены понижающие коэффициенты 0,3.
Просила вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере 53550 руб. и проценты на сумму долга в размере 5919,95 руб.
В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Тайгер" указало, что проектной документацией, разработанной ООО "ВК-Альянс", предусмотрено, что в квартире N общей проектной площадью 61,67 кв.м расположено летнее помещение-лоджия.
На основании статей 4,19 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." предмет договора долевого участия определяется с учетом параметров, содержащихся в проектной документации, а передаваемый участнику долевого строительства объект должен соответствовать условиям договора и проектной документации.
Техническим паспортом на многоквартирный дом по <адрес>, изготовленным ООО "АстБТИ-проект", подтверждено, что в квартире N расположена лоджия площадью 1,2 кв.м (с применением коэффициента 0,5).
Утверждения о том, что в квартире расположен балкон, а не лоджия, по сути направлены на оспаривание положительного заключения экспертизы проектной документации и разрешений на строительство дома и ввод его в эксплуатацию, подтверждающих соответствие построенного объекта проектной документации и требованиям технических регламентов. Иного способа определения физических параметров объекта долевого строительства Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года не допускает.
Поскольку Максутовой И.Л. приобретено не готовое жилое помещение, физические характеристики которого можно определить в момент покупки, а право на помещение путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома с целью приобретения собствен-ности на квартиру, которая будет создана в будущем, проектная площадь жилого помещения может отличаться от фактической и иметь отклонения, как в меньшую, так и в большую сторону.
Условиями договора установлены случаи, при которых стороны производят перерасчет при отклонении фактической площади от проектной, но в указанные случаи на входит оспаривание дольщиком размера понижающего коэффициента или назначения холодного помещения.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Астраханская лаборатория судебной экспертизы".
Согласно Заключению эксперта ООО "Астраханская лаборатория судебной экспертизы" от ДД.ММ.ГГГГ помещение N, расположенное в <адрес>, согласно Приложению N к договору N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с определениями СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" является лоджией.
В соответствии с Приказом Минстроя России N/пр от ДД.ММ.ГГГГ при расчете площади помещения N (лоджия) должен применяться коэффициент для лоджий 0,5.
Разрешая настоящий спор, установив вышеуказанные обстоятельства, руководствуясь статьями 1, 4, 5, 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", статьей 4 ФЗ "О защите прав потребителей", суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания пункта 3.3 договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным и взыскания с ООО "Тайгер" уплаченных Максутовой И.Л. по договору денежных средств.
Судебная коллегия с данным выводом соглашается, поскольку он основан на нормах действующего законодательства и соответствует установленным по делу обстоятельствам.
Доводы апелляционной жалобы о том, что пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве устанавливает дискриминационные положения для дольщиков и необоснованные преимущества для застройщика, в связи с чем является недействительным, являются необоснованными, поскольку спорным договором установлен порядок пересчета цены договора не только в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной, но и в случае ее увеличения.
Как следует из пункта 3.2 договора, в случае, если фактическая площадь квартиры превысит проектную площадь менее, чем на 1 кв.м, пересчет цены договора не производится, т.е. обязанность участника долевого строительства произвести доплату по договору возникает только в случае, если фактическая площадь квартиры превышает проектную более, чем на 1 кв.м, что ставит стороны договора участия в долевом строительстве в равные условия и исключает какие-либо необоснованные преимущества для застройщика.
Поскольку по договору участия в долевом строительстве застройщик не передает участнику долевого строительства готовую квартиру, а обязуется построить ее в предусмотренный договором срок, т.е. в будущем, фактическая площадь объекта долевого строительства на момент его передачи участнику долевого строительства может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону.
Стороны, заключая договор, руководствуясь статьей 421 Гражданского кодекса РФ, определили, что в случае, если фактическая площадь квартиры уменьшится или увеличится относительно проектной площади квартиры менее, чем на 1 кв.м, перерасчет цены договора не производится.
Как следует из материалов дела, разница между фактической и проектной площадью спорной квартиры при передаче ее участнику долевого строительства составила 0,57 м, что в соответствии с условиями договора основанием для пересчета цены договора не является.
В данном случае, заявляя о том, что фактическая площадь квартиры меньше проектной на 1,05 м, истец оспаривает не отклонение фактической площади объекта долевого строительства от проектной более, чем на 1 кв.м, а возможность при определении размера общей площади квартиры применения коэффициента 0,3, применяемого к балконам, вместо коэффициента 0,5, применяемого к лоджиям, что противоречит данным, содержащимся в ЕГРН, поскольку как объект права квартира N, расположенная по адресу: <адрес>, зарегистрирована с площадью 61,1 кв.м, включающей в себя лоджию площадью 1,2 кв.м, а также требованиям статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с результатами проведенной по делу строительно-технической экспертизы и необоснованном отклонении судом представленных истцом заключений о незаконности решения суда не свидетельствуют, поскольку как заключение судебной экспертизы, так и заключения, представленные истцом, являются доказательствами по делу, оценку которых в силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ производит суд по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд первой инстанции в решении дал оценку в совокупности с иными доказательствами и заключению эксперта ООО "Астраханская лаборатория судебной экспертизы" и заключению специалиста ООО "Центр независимой оценки и судебных экспертиз "Реконструкция" и заключению Центра детекции лжи "Истина", как того требуют положения статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также отразил мотивы, по которым одни доказательства им приняты, а другие отвергнуты.
Доводы апелляционной жалобы о том, что представленные ответчи-ком в материалы дела проектная документация, Положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Заключение Службы строительного надзора Астраханской области о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, не свидетельствуют о возведении в спорной квартире лоджии, а не балкона, являются не обоснованными, поскольку, указанные выше истцом документы, наряду с другими, являются доказательствами по делу, оценку которых в силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ производит суд по своему внутреннему убеждению в совокупности с иными доказательствами.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения в суде первой инстанции и не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы привести к неправильному разрешению спора, судебной коллегией не установлено, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 14 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Максутовой И. Л. - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
