Дата принятия: 13 февраля 2020г.
Номер документа: 33-1013/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 февраля 2020 года Дело N 33-1013/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Бабкиной Г.Н.,
судей Храпина Ю.В., Копылова В.В.,
при секретаре Тарасове А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Храпина Ю.В.
гражданское дело N 2-3373/2019 по иску Гринькова Евгения Александровича, Гриньковой Юлии Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью "КвадраСтрой" о понуждении совершения действий, направленных на изменение сведений в ЕГРН, обязании выдать акт приема-передачи, взыскании излишне оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами
по апелляционной жалобе ООО "КвадраСтрой"
на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 октября 2019 года
(судья Щербатых Е.Г.)
УСТАНОВИЛА:
Гриньков Е.А. и Гринькова Ю.А. обратились в суд с настоящим иском к ООО "КвадраСтрой", указывав в обоснование заявленных требований, что 06 ноября 2018 года между ними, Гриньковым Е.А. и Гриньковой Ю.А., и ответчиком ООО "КвадраСтрой" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N N, по условиям которого застройщик обязался передать истцам в совместную собственность объект долевого строительства - жилое помещение (трехкомнатную квартиру) общей инвестиционной площадью 99,1 кв.м, ориентировочной общей площадью жилого помещения 96,5 кв.м, со строительным номером 268, расположенную в многоквартирном доме на 21 этаже в секции В, номер на площадке - 4, а также общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства в соответствии с договором и действующим законодательством. Обязательства по оплате цены договора - 5 410 500 рублей, что соответствует 54596 рублей 37 коп. за 1 кв.м, им были выполнены надлежащим образом.
По условиям договора указанная стоимость за квадратный метр является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации и указанной в кадастровом паспорте квартиры, по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в договоре, застройщик обязался уплатить участнику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра.
В соответствии с условиями договора, а также согласно сообщению о завершении строительства и готовности объекта к передаче срок принятия объекта долевого строительства установлен до 30 июня 2019 года.
01 февраля 2019 года они, Гриньков Е.А. и Гринькова Ю.А., обратились к ответчику с досудебным требованием об устранении недостатков объекта долевого строительства согласно листу осмотра от 21 января 2019 года и передаче объекта с указанием в акте верной площади в размере 94,2 кв.м согласно данным технического паспорта БТИ, составленному по состоянию на 21 января 2019 года. Их претензия застройщиком была оставлена без удовлетворения.
02 июля 2019 года застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, который они, Гриньковы, полагают недействительным, указывая, что от его подписания не уклонялись, данный акт составлен застройщиком в одностороннем порядке до истечения предусмотренного договором срока для передачи объекта участнику, а также содержит недостоверные сведения о действительной площади квартиры.
Согласно составленному ООО "Эксперт" поэтажному плану фактическая площадь жилого помещения спорной квартиры составляет 94,2 кв.м, что на 2,3 кв.м меньше, чем предусмотрено условиями договора участия в долевом строительстве.
Направленная в адрес ответчика претензия с требованием об указании в акте приема-передачи фактической площади объекта долевого строительства на основании результатов технической инвентаризации и об осуществлении взаиморасчетов в связи с уменьшением общей площади жилого помещения, застройщиком оставлена без удовлетворения.
Основываясь на изложенных обстоятельствах, Гриньков Е.А. и Гринькова Ю.А. обратились в суд с иском, в котором, с учетом последующих уточнений, просили:
- обязать ООО "КвадраСтрой" совершить действия в установленном порядке, направленные на изменение сведений в ЕГРН по объекту недвижимости с кадастровым номером N, расположенному по адресу: г Воронеж, <адрес>, этаж 21, в части уточнения площади объекта в связи с ее уменьшением до 94,2 кв.м, путем подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области заявления на внесение изменений в сведения в ЕГРН по жилому помещению в части его площади с приложением вновь изготовленного технического плана на квартиру с учетом корректировки площади помещения;
- в связи с недействительностью одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 02 июля 2019 года по договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06 ноября 2018 года, обязать ООО "КвадраСтрой" совершить действия в установленном порядке по подписанию и выдаче участникам долевого строительства Гринькову Е.А. и Гриньковой Ю.А. надлежаще оформленного акта приема-передачи жилого помещения с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, этаж 21, с указанием площади передаваемого жилого помещения в размере 94,2 кв.м;
- взыскать с ООО "КвадраСтрой" в пользу Гринькова Е.А. излишне уплаченные денежные средства по договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06 ноября 2018 года в размере 125 571 рубль 65 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12 февраля 2019 года по 30 октября 2019 года в размере 6711 рублей 21 коп., штраф в сумме 66141 рубль 43 коп.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 октября 2019 года исковые требования Гринькова Е.А., Гриньковой Ю.А. были удовлетворены частично.
ООО "КвадраСтрой" обязано в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу совершить действия, направленные на изменение в установленном законом порядке сведений в ЕГРН в части уточнения площади объекта недвижимости с кадастровым номером N (расположенного по адресу: <адрес>, этаж 21), согласно её фактическому размеру - 94,2 кв.м, а также надлежащим образом оформить и выдать Гринькову Е.А., Гриньковой Ю.А. акт приема-передачи вышеуказанного объекта с указанием его площади - 94,2 кв.м.
С ООО "КвадраСтрой" в пользу Гринькова Е.А. взыскано 125 571 рубль 65 коп. в счет уменьшения общей площади объекта долевого участия в строительстве, 25000 рублей в счет штрафа, всего 150 571 рубль 65 коп.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами было отказано.
С ООО "КвадраСтрой" в доход бюджета городского округа г. Воронеж в счет государственной пошлины также взыскано 3711 рублей 43 коп.
Также с ООО "КвадраСтрой" в пользу ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Минюста Российской Федерации взыскано 8465 рублей в счет оплаты проведенной по делу судебной экспертизы.
В апелляционной жалобе ООО "КвадраСтрой" указывает на свое несогласие с решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 октября 2019 года по существу, полагает его незаконным и необоснованным, указывает, что ООО "КвадраСтрой" является ненадлежащим ответчиком по делу, на злоупотребление истцами правом, просит применить к взысканному штрафу положения статьи 333 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Гриньков Е.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав Гринькова Е.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы исходя из следующего.
Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 9 статьи 4 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ на об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела видно, что 06 ноября 2018 года между ООО "КвадраСтрой" (застройщик) и Гриньковым Е.А., Гриньковой Ю.А. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N N, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу <адрес>, и передать участнику долевого строительства (истцам) в общую совместную собственность трехкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 99,1 кв.м, ориентировочной общей площадью жилого помещения 96,5 кв.м, со строительным номером 268, расположенную в многоквартирном доме на 21 этаже в секции В, номер на площадке - 4, а также общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством.
Согласно условиям договора (сноски 1,2 к пункту 1.1.3.) общая инвестиционная площадь жилого помещения - это сумма площади всех частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, в том числе балконы и лоджии и т.п. Общая площадь жилого помещения - площадь, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас.
В пункте 3.1. договора указано, что передача объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи (или иному аналогичному документу) не позднее 30 июня 2019 года, при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по договору в полном объеме.
В соответствии с пунктом 4.1. договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.3. договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 5 410 500 рублей, что соответствует 54 596 рублей 37 коп. за 1 кв.м общей инвестиционной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.
Видно, что обязанность по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнена участником Гриньковым Е.А. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 19 декабря 2018 года на сумму 5 410 500 рублей.
30 ноября 2018 г. администрацией г/о г. Воронеж застройщику было выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома по <адрес> в эксплуатацию.
Согласно составленной АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Воронежское отделение Черноземного филиала по поручению застройщика технической документации общая площадь <адрес> (ранее строительный N) <адрес> (без учета лоджии/балкона) составляет 97,5 кв.м.
Указанные сведения об общей площади квартиры были внесены в ЕГРН.
Между тем из поэтажного плана квартиры, составленного ООО "Эксперт", и технического паспорта АО "Воронежоблтехинвентаризация" "БТИ-Информцентр" по состоянию на 21 января 2019 года следует, что общая площадь <адрес> (без учета лоджии/балкона) составляет 94,2 кв.м., что на 2,3 кв.м меньше общей площади, заявленной застройщиком в договоре.
01 февраля 2019 года истцы обратились к ответчику с досудебной претензией, в которой, указывая на несоответствие фактической площади квартиры ее проектной площади, просили указать в акте приема-передачи объекта долевого строительства фактическую площадь согласно результатам технической документации, а также возвратить излишне оплаченные денежные средства в связи с уменьшением площади объекта. Требование истцов застройщиком было оставлено без удовлетворения.
02 июля 2019 года ООО "КвадраСтрой" был составлен односторонний акт передачи истцам объекта долевого строительстве с указанием общей площади квартиры - 97,5 кв.м.
По результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы (заключение ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Министерства обороны Российской Федерации N от 25 октября 2019 года) эксперт пришел к выводам, что на момент осмотра фактическая площадь <адрес>, расположенной на 21 этаже <адрес> составила: с учетом площади лоджии и балкона - 97,1 кв.м, без учета площади лоджии и балкона - 94,2 кв.м.
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре должна быть указана цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Частью 2 статьи 5 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из пункта 2.3. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N N от 06 ноября 2018 года следует, что стороны допускают возможность уточнения площади объекта долевого строительства на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.
В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 1.1.3. договора, участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.1. договора.
В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 1.1.3. договора застройщик обязался уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.1. договора.
В отношении площадей балконов и лоджий объекта долевого строительства перерасчет сторонами (как в случае увеличения, так и в случае уменьшения площадей лоджий/балконов) после проведения обмеров органами технической инвентаризации (после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) не производится.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и исходя из условий договора передача застройщиком объекта долевого строительства меньшей площадью не является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта, и не свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, вместе с тем видно, что при уменьшении общей площади жилого помещения объекта долевого строительства по сравнению с указанной в договоре, у застройщика возникает обязанность по возмещению участнику долевого строительства такой разницы.
Принимая во внимание тот факт, что по условиям договора общая площадь жилого помещения объекта долевого строительства, оплаченная участником должна составлять 96,5 кв.м, в то время как согласно заключению судебной экспертизы фактическая площадь спорной квартиры составила 94,2 кв.м, тем самым установлен факт уменьшения площади объекта долевого строительства - <адрес> по сравнению с условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N N от 06 ноября 2018 года на 2.3 кв.м, что подтверждено результатами проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в силу приведенных выше положений закона и условий договора, у Гринькова Е.А. возникло право взыскания денежных средств в счет уменьшения общей площади объекта долевого участия в строительстве в размере 125 571 рубль 65 коп.(из расчета: 54 596,37 руб. (стоимость одного квадратного метра проектной площади, определенная сторонами) х 2,3 кв.м), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу Гринькова Е.А., как лица, непосредственно внесшего денежные средства по договору долевого участия в строительстве.
Поскольку на основании составленной по поручению застройщика и представленной им в регистрирующий орган технической документации в ЕГРН были включены недостоверные сведения относительно площади спорного объекта долевого строительства, районный суд пришел к обоснованному выводу о необходимости возложить на ООО "КвадраСтрой" обязанность совершить действия, направленные на изменение в установленном законом порядке сведений в ЕГРН в части уточнения площади объекта недвижимости с кадастровым номером N (расположенного по адресу: <адрес>, этаж 21), согласно её фактическому размеру - 94,2 кв.м, а также надлежащим образом оформить и выдать Гринькову Е.А., Гриньковой Ю.А. акт приема-передачи вышеуказанного объекта с указанием его площади в размере 94,2 кв.м.
Указанный в решении суда 10-дневный срок с момента вступления настоящего решения суда в законную силу представляется разумным.
Далее, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" и пунктом 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Поскольку требования истца ответчиком в добровольном порядке не исполнены и его действия признаны нарушающими права истца Гринькова Е.В. как потребителя, суд правильно взыскал с ООО "Квадра" в пользу Гринькова Е.В., как лица, непосредственно внесшего денежные средства в счет оплаты договора долевого участия в строительстве, штраф, определив его размер в сумме 25000 рублей, с учетом, как видно, требований статьи 333 Гражданского кодекса РФ, заявления стороны ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ (Л.д.185 оборот), разъяснений, данных в абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17, в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7, а также с учетом фактических обстоятельств дела, размера невыплаченной застройщиком денежной суммы в связи с уменьшением площади квартиры, периода допущенной просрочки, поведения сторон.
Оснований для уменьшения определенного районным судом штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит, поскольку полагает, что определенный судом, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" штраф в размере 25000 рублей, соответствует принципу разумности и соразмерен последствиям нарушения обязательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "КвадраСтрой" является ненадлежащим ответчиком по делу являются не состоятельными, поскольку видно, что в договорных отношениях, предметом которых является передача истцам объекта долевого строительства, Гриньков Е.А. и Гринькова Ю.А. состоят непосредственно с ООО "КвадраСтрой", оплата стоимости приобретаемого объекта была произведена в пользу застройщика, который также являлся заказчиком на изготовление технической документации, содержащей недостоверные сведения об общей площади объекта строительства. В этой связи требование о взыскании денежных средств в счет уменьшения общей площади объекта долевого участия в строительстве обоснованно предъявлению истцами к ООО "КвадраСтрой".
Обстоятельств, указывающих на злоупотребление правом со стороны истцов, судебной коллегией не установлено, убедительных доказательств этого стороной ответчика по делу не представлено. Защита истцами своих прав в рамках договора участия в долевом строительстве и Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к таким обстоятельствам относится - не может.
Оснований о взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ, с учетом содержания пункта 2.3., заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, которым установлен запрет на начисление и требование уплаты процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами в отношении как доплаты, так и переплаты в связи с корректировкой площади объекта по результатам окончания строительства, по правильным выводам суда, не имеется.
На основании статей 94, 98, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, статьи 61.1 Бюджетного кодекса РФ судом правильно взысканы с ООО "КвадраСтрой", как проигравшей стороны и не представившей сведения об оплате заключения, расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в сумме 8465 рублей в пользу ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Минюста Российской Федерации и в доход бюджета городского округа г. Воронеж счет государственной пошлины 3711 рублей 43 коп.
Видно, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и были предметом исследования и оценки суда, что отражено в судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, мотивированы, последовательны, логичны и основаны на доказательствах, получивших судебную оценку.
Доводы, апелляционной жалобы, выводов суда не опровергают, не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции и влияли бы на законность принятого решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КвадраСтрой" - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
