Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-1001/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе

председательствующего Ганченковой В.А.,

судей Ериной Н.П. и Козиной Е.Г.,

при секретаре Мирской Н.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 июня 2021 г. в г. Саранске гражданское дело по иску публичного акционерного общества "Инвест" к Кустовой Людмиле Петровне о расторжении договора купли-продажи земельного участка по апелляционной жалобе ответчика Кустовой Л.П. на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 марта 2021 г.

Заслушав доклад судьи Козиной Е.Г., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

публичное акционерное общество "Инвест" (далее - ПАО "Инвест") обратилось в суд с вышеуказанным иском к Кустовой Л.П., указав, что 14 марта 2016 г. между Кустовой Л.П. (продавец), от имени которой на основании доверенности действовала Перункова Н.О., и ООО "Инвест" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продал покупателю в собственность земельный участок площадью 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования под сад. Стоимость земельного участка составила 750 000 руб., денежная сумма была получена продавцом от покупателя в момент подписания договора. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 23 марта 2016 г.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 декабря 2018 г. по гражданскому делу N 2-929/2018 результаты межевания земельного участка, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, признаны недействительными, сведения о границах земельного участка исключены из ЕГРН. Указанное решение суда на данный момент исполнено.

Между тем при заключении договора купли-продажи земельного участка от 14 марта 2016 г. покупатель исходил из того, что местоположение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> было установлено: <адрес>, в 80 метрах западнее относительно расположения автомобильной дороги, соединяющей районы Юго-Запад и Светотехстрой г. Саранска. Указанное расположение земельного участка с кадастровым номером имело существенное значение для заключения сделки, поскольку близость расположения к автомобильной дороге предполагала в последующем строительство объектов торговли.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи земельного участка изменились границы его местоположения, утрачена возможность использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по прямому назначению.

При изложенных обстоятельствах, снятый с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> не может быть предметом договора купли-продажи от 14 марта 2016 г., то есть после заключения указанного договора имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

15 декабря 2020 г. истцом в адрес Кустовой Л.П. направлено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 14 марта 2016 г., однако в тридцатидневный срок ответа получено не было.

Просило суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 14 марта 2016 г., заключенный между Кустовой Л.П. и ООО "Инвест".

Определением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 20 февраля 2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, Перункова Наталья Олеговна, кадастровый инженер Швецова Екатерина Александровна, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Республике Мордовия".

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 марта 2021 г. исковые требования ПАО "Инвест" удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный 14 марта 2016 г. между Кустовой Л.П. и ПАО "Инвест".

С Кустовой Л.П. в пользу ПАО "Инвест" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Кустова Л.П. с решением суда не согласна, просит его отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Ссылается на то, что в договоре купли-продажи не указано, что в последующем земельный участок будет использоваться для организации объектов торговли; истцом не представлено доказательств, что спорный земельный участок в тех границах, которые определены согласно землеустроительному делу по межеванию земельных участков, невозможно использовать для организации объектов торговли; в материалах дела не имеется доказательств когда, где и при каких обстоятельствах кто-либо из представителей ПАО "Инвест" осматривал земельный участок; границы земельного участка, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи определены не были. Кроме того, приводит доводы о том, что истцом выбран ненадлежащий способы защиты своих нарушенных прав и законных интересов, поскольку указанный договор купли-продажи земельного участка является недействительной сделкой. Так, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 декабря 2018 г. установлено, что Кустова Л.П. не знала о том, что Перункова Н.О. осуществила межевание и постановку на учет ее земельного участка в другом месте.

В судебное заседание третьи лица Перункова Н.О., кадастровый инженер Швецова Е.А., представители третьих лиц филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Республике Мордовия" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия не явились, о времени и месте судебного заседания указанные лица извещены заблаговременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, и отложить разбирательство по делу не просили.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании ответчик Кустова Л.П. и её представитель - адвокат Амелина О.И., действующая на основании ордера N 1893 от 16 июня 2021 г., апелляционную жалобу поддержали по основаниям, указанным в ней, представитель истца ПАО "Инвест" Пантилейкин Д.М., действующий на основании доверенности от 26 августа 2020 г., просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 14 марта 2016 г. между Кустовой Л.П., за которую по доверенности действует Перункова Н.О. (продавец), и ПАО "Инвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продал покупателю в собственность, принадлежащий Кустовой Л.П. на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использование под сад, общей площадью 500 кв.м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>.

В соответствии с пунктом 5 договора стороны установили продажную цену земельного участка в сумме 750 000 руб., которую покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждено подписью продавца, а также платежным поручением N 49 от 14 марта 2016 г.

Продажная цена установлена по добровольному соглашению сторон, с учетом технических характеристик и местонахождения земельного участка (пункт 4 договора).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 17 декабря 2015 г. Кустова Л.П. являлась собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования под сад, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

14 марта 2016 г. составлен акт о том, что указанный земельный участок передан от продавца покупателю в соответствии с условиями договора.

Согласно выписке из ЕГРН от 6 марта 2021 г. N КУВИ-002/2021-19886480 ПАО "Инвест" зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок 23 марта 2016 г.

В последствии 12 июля 2016 г. ПАО "Инвест" изменило разрешенное использование земельного участка с "для использование под сад" на "магазины (магазины розничной и оптовой торговли, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м); для размещения объектов торговли", что подтверждается документами кадастрового дела на земельный участок.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 декабря 2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 7 мая 2019 г., исковые требования Кижваткиной И.М., Жуковой В.В. к Олейникову С.А., ПАО "Инвест" о признании недействительными результатов межевания земельных участков, включении сведений о координатах характерных точек границ, об установлении границ земельного участка, удовлетворены.

Признаны недействительными результаты межевания земельного участка, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 500 кв.м., принадлежащего на праве собственности Олейникову С.А.

Признаны недействительными и исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах земельного участка, включая сведения о координатах характерных точек границ, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 500 кв.м., принадлежащего на праве собственности Олейникову С.А.

Признаны недействительными результаты межевания земельного участка, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 500 кв.м, принадлежащего на праве собственности ПАО "Инвест".

Признаны недействительными и исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах земельного участка, включая сведения о координатах характерных точек границ, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 500 кв.м., принадлежавшего на праве собственности ПАО "Инвест".

Установлены границы земельного участка, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 503 кв.м, принадлежавшего на праве общей долевой собственности Кижваткиной И.М., Жуковой В.В., следующим образом: Т.1 (<данные изъяты>); Т.2 (<данные изъяты>); Т.3 (<данные изъяты>); Т.4 (<данные изъяты>).

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2019 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 7 мая 2019 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 20 августа 2020 г. решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 декабря 2018 г. в части удовлетворения требований Кижваткиной И.М., Жуковой В.В. к Олейникову С.А. о признании недействительными результатов межевания земельного участка, о признании недействительными и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о границах земельного участка, включая сведения о координатах характерных точек границ отменено, производство по делу прекращено в связи с отказом от иска. В остальной части решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 декабря 2018 г. оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения гражданского дела по иску Кижваткиной И.М., Жуковой В.В. к Олейникову С.А., ПАО "Инвест" о признании недействительными результатов межевания земельных участков, включении сведений о координатах характерных точек границ, об установлении границ земельного участка, судом назначены две судебные землеустроительные экспертизы.

Экспертным заключением N 1228/6-2, N 1229/6-2 от 26 июля 2018 г., подготовленным ФБУ Мордовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, установлено, что определить фактическое местоположение границ и площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащего ПАО "Инвест", не представляется возможным. Фактические границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, указанные правообладателем Кижваткиной И.М., накладываются на границы земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> (правообладатель Олейников С.А.), <данные изъяты> (правообладатель ПАО "Инвест") и <данные изъяты> (правообладатели Струльков В.С., Струльков Ю.С.) по данным ЕГРН (схема N 1).

Как следует из экспертного заключения N 80/18 от 30 ноября 2018 г., выполненного ООО "Центр экспертиз и правовых услуг", в процессе экспертного осмотра третьим лицом Кустовой Л.П. (наследницей Кустовой О.Н.) было указано фактическое местоположение границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по существующим на местности объектам природного и искусственного происхождения, принадлежащего ранее Кустовой О.Н. на основании свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения N 4752 от 11 января 1993 г.

Согласно землеустроительному делу по межеванию земельных участков в садоводческом товариществе "Экскаваторщик" Ленинского района г.Саранска, подготовленному 23 мая 2008 года Литяйкиным А.Н., земельный участок Кустовой О.Н. с юго-восточной стороны граничит с участком Терентьева С.Г., с юго-западной стороны с участком Томилина Е.Н. При сравнении и анализе указанных выше сведений установлено, что местоположение границ земельного участка, указанное на экспертном осмотре, отличается от координат границы земельного участка, внесенных Литяйкиным А.Н. в землеустроительное дело.

Точность определения фактических границ составляет 2-4 места, ввиду отсутствия четких (закрепленных в виде забора) границ земельных участков. Причиной указанных расхождений являются:

- 10-ти летний временной интервал при определении фактических координат границ данного земельного участка на местности;

- отсутствие хозяйственной деятельности на протяжении ряда лет, полном запустении и разрухе садоводческого товарищества "Экскаваторщик";

- учитывая полное зарастание территории деревьями и кустарниками определить межу между земельными участками невозможно.

Сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащего на праве собственности ПАО "Инвест", имеются в ЕГРН в системе координат СК-13. Местоположение границ данного земельного участка установлено в 2016 г. на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером Швецовой Е.А., а затем воспроизведено в ЕГРН.

В связи с тем, что то местоположение земельного участка Кустовой Л.П. в том месте, где оформлен земельный участок ПАО "Инвест", не соответствует фактическому расположению, по данным ЕГРН земельный участок ПАО "Инвест" с кадастровым номером <данные изъяты> пересекает земельный участок, принадлежащий на праве собственности истцам с кадастровым номером <данные изъяты>, то для устранения выявленного пересечения, установления границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, суд первой инстанции признал недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, исключил из ЕГРН сведения о границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установил границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении данного дела, в силу части второй статьи 61 ГПК РФ, поскольку обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренным делам с участием тех же лиц, обязательны для суда.

Ссылаясь на то, что решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 декабря 2018 г. сведения о границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> исключены из ЕГРН, местоположение земельного участка не установлено в соответствии с требованиями земельного законодательства, а расположение указанного земельного участка имело существенное значение при заключении сделки, истец направил ответчику требование от 15 декабря 2020 г., в котором просил расторгнуть договор купли-продажи от 14 марта 2016 г., вернуть покупателю ПАО "Инвест" денежную сумму в размере 750000 руб.

Требование оставлено без удовлетворения.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 25 декабря 2018 г. признаны недействительными результаты межевания, а также признаны недействительными и исключены из ЕГРН сведения о границах земельного участка, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 500 кв. м, принадлежавшего на праве собственности ПАО "Инвест", следовательно существенно изменились и обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют законодательству и установленным по делу обстоятельствам.

Так, согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 статьи 456 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу части первой статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 приведенной статьи).