Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 33-10004/2021

15 апреля 2021 года <Адрес...>

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего - <ФИО>10,

судей Щуровой Н.Н., <ФИО>5,

при ведении протокола

помощником судьи <ФИО>6,

по докладу судьи <ФИО>10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя <ФИО>1 по доверенности <ФИО>9 на решение Прикубанского районного суда <Адрес...> от <Дата ...>,

УСТАНОВИЛА:

<ФИО>1 обратилась в суд с исковым заявлением к <ФИО>2 о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи недвижимости и договору цессии от <Дата ...>, а также штрафной договорной неустойки.

Истец в обоснование иска указала, что <Дата ...> подписала и заключила в городе Тимашевске Краснодарского края с ответчиком договор купли-продажи недвижимости, по которому продала ряд объектов невидимости ответчику общей стоимостью <...> коп., из которых ответчиком было оплачено только <...> Оставшуюся сумму в размере <...> руб. 00 коп. ответчик обязался оплатить истцу в срок до <Дата ...>. Однако своих обязательств так и не исполнил, ввиду чего образовалась задолженность, к отысканию которой истец обратилась в суд с соответствующим иском.

<ФИО>2 обратился в суд со встречным иском, в котором просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от <Дата ...>, а также расторгнуть договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <Дата ...> о <Дата ...> и взыскать с <ФИО>1 6 <...> рублей, а также <...> коп. - проценты за неисполнение денежного обязательства.

Решением Прикубанского районного суда <Адрес...> от <Дата ...> исковые требования <ФИО>1 оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования <ФИО>2 к <ФИО>7 удовлетворены.

Суд первой инстанции указал, что <ФИО>1 не выполнила своих обязанностей по фактической передаче недвижимого имущества, опосредованного договором купли- продажи от <Дата ...>, однако истец по встречному иску свои обязательства по уплате аванса в размере <...> их осмотра и исследования на степень соответствия условиям договора купли-продажи от <Дата ...>, установления наличия в них конструктивных дефектов.

Представителем <ФИО>1 по доверенности <ФИО>9 подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, принять новое решение, которым исковые требования <ФИО>1 удовлетворить, во встречном иске отказать, ссылаясь на то, что в обжалуемом решении суд не применил закон (ст.ст. 310, 309, 314 485 ГК РФ), подлежащий применению, а также применил закон, не подлежащий применению, (ст.ст. 450-453 ГК РФ); пришел к выводам, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, и незаконно отказал в удовлетворении иска <ФИО>1 к <ФИО>2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и неустойки, а встречный иск <ФИО>2 к <ФИО>1 о расторжении договоров и взыскании исполненного полностью удовлетворил.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель <ФИО>2 по доверенности <ФИО>8 просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях, выслушав представителя <ФИО>1 по доверенности <ФИО>9, поддержавшего доводы жалобы, представителя <ФИО>2 по доверенности <ФИО>8, просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что <Дата ...> между <ФИО>1 и <ФИО>2 был заключен договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с пунктами 1.1. - 1.14. объектами сделки являлись здание - механическая мастерская, назначение: нежилое здание, площадью:. 64.5 кв.м., кадастровый ; здание - запасник для сушки кирпича, назначение: нежилое здание, площадью: 1548,6 кв.м., кадастровый ; здание - перегрузочное отделение, назначение: нежилое здание, площадью: 1169,0 кв.м., кадастровый ; здание - насосная, назначение: нежилое здание, площадью: 28,3 кв.м., кадастровый ; здание электрика, назначение: нежилое здание, площадью: 54.4 кв.м., кадастровый ; здание - автогараж для стоянки машин, назначение: нежилое здание, площадью: 100,5 кв.м., кадастровый ; здание - автогараж для стоянки машин, назначение: нежилое здание, площадью: 385,1 кв.м., кадастровый ; здание - проходная, назначение: нежилое здание, площадью: 8,5 кв.м., кадастровый ; здание - ПИР по котельной, назначение, нежилое здание, площадью: 19,2 кв.м., кадастровый ; здание базы, назначение: нежилое здание, площадью: 971.8 кв.м., кадастровый ; здание - производственный корпус, назначение: нежилое здание, площадью: 2070,2 кв.м., кадастровый f здание - центральный склад, назначение: нежилое здание, площадью 111.0 кв.м., кадастровый ; нежилое здание, площадью: 1291.4 кв.м., кадастровый ; здание - частично разрушенная биллиардная, назначение: нежилое здание, площадью: 88.8 кв.м., кадастровый , расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, <Адрес...> Ц.

<ФИО>1 обратилась в суд с иском к <ФИО>2 о взыскании задолженности по указанному договору, ссылаясь на то, что оплату по договору ответчик в полном объеме не произвел.

<ФИО>2 обратился к <ФИО>1 со встречным иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Суд первой инстанции указал, что <ФИО>1 не выполнила своих обязанностей по фактической передаче недвижимого имущества, опосредованного договором купли-продажи от <Дата ...>, однако истец по встречному иску свои обязательства по уплате аванса в размере <...> руб. выполнил полностью. Кроме того, <ФИО>1 воспрепятствовала, экспертам ООО "Бюро экспертиз и оценке ФИНЭКС", в доступе к объектам недвижимости для проведения их осмотра и исследования на степень соответствия условиям договора купли- продажи от <Дата ...>, установления наличия в них конструктивных дефектов.

С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании свободы договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Стороны в пункте 16 договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2019г. предусмотрели, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ недвижимое имущество передается Продавцом Покупателю по настоящему Договору, который имеет силу передаточного акта, иных документов о передаче не составляется. С момента подписания настоящего договора обязательства сторон по осуществлению приёма-передачи недвижимого имущества считаются исполненными в полном объеме.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального значения пункта 16 договора от <Дата ...> следует, что недвижимое имущество <ФИО>1 передано <ФИО>2

Более того, <ФИО>2 недвижимое имущество принято лично без каких-либо замечаний, что он лично подтвердил своей собственноручно учиненной подписью под передаточным актом (договором), <ФИО>1 перед <ФИО>2 обязательство по передаче недвижимого имущества исполнила в полном объеме, то есть передала имущество в надлежащий срок, надлежащего качества и в надлежащем количестве, соответствующим условиям договора.

<Дата ...> приняв без замечаний от <ФИО>1 земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, <ФИО>2 вступил во владение и пользование земельным участком и расположенными на нем недвижимыми объектами, стал относиться к ним, как к своим, нести бремя содержания и риск случайной гибели указанного имущества.

<ФИО>2 спустя 2 месяца владения и пользования участком и объектами недвижимости на нем уплатил арендную плату за землю за 1 квартал 2020 года по договору аренды , что подтверждается платежным поручением от 21.02.2020г. с отметкой банка о его исполнении.

Со дня заключения договора купли-продажи недвижимости и передачи недвижимого имущества до дня обращения со встречным иском в суд, то есть в течение более 11 месяцев, <ФИО>2 был полностью согласен с качеством полученного недвижимого имущества, никаких претензий к <ФИО>1, связанных с качеством переданного ему недвижимого имущества, не предъявлял.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, в отзыве на исковое заявление и встречном исковом заявлении <ФИО>2 также признавал, что он принял спорное недвижимое имущество.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства подтверждают факт принятия <ФИО>2 недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2019г..

В нарушение части 1 ст. 56 ГПК РФ <ФИО>2 суду не представлено никаких доказательств того, что переданное ему <ФИО>1 имущество находится в ненадлежащем состоянии.

Имеющиеся в материалах дела фотографии, на одной из которых содержится изображение ворот с табличкой "охранная зона", на второй - навесной замок, на основании которых суд первой инстанции пришел к выводу о том, что территория земельного участка по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> "Ц" огорожена, ограда заперта на замок и вывешена предупредительная табличка, что зона является охранной, допустимым доказательством по делу не являются, ввиду того, что из данных фотографий невозможно установить, какой именно земельный участок на них изображен.

Акт от <Дата ...> котором указано, что в доступе на территорию объекта отказано, также является недопустимым доказательством, так как получен во внесудебном порядке путем в результате возмездных договорных отношений между ООО "Бюро экспертиз и оценки "ФинЭкс" и <ФИО>2

При таких обстоятельствах решение Прикубанского районного суда <Адрес...> от <Дата ...> подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований <ФИО>1, отказе в удовлетворении встречного иска <ФИО>2

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прикубанского районного суда <Адрес...> от <Дата ...> отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования <ФИО>1 к <ФИО>2 о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи недвижимости и договору цессии от <Дата ...>, а также штрафной договорной неустойки удовлетворить.

Взыскать с <ФИО>2 в пользу <ФИО>1 задолженность по договору купли-продажи в размере <...> тысяч) рублей, договорную неустойку в размере 1 <...>, а всего взыскать денежную сумму в размере <...>

В удовлетворении встречного искового заявления <ФИО>2 к <ФИО>1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от <Дата ...>, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <Дата ...> от <Дата ...>, взыскании суммы в размере <...> рублей, процентов за неисполнение денежного обязательства в размере <...> рублей отказать

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка