Определение Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-1000/2021

г. Петропавловск-Камчатский 17.06.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего

Пименовой С.Ю.,

судей

Миронова А.А.,

Никоновой Ж.Ю.


при секретаре Винник Е.Б. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Модерн ЖКХ" к Сенотрусовой Наталье Аркадьевне о взыскании задолженности по договору аренды

по встречному исковому заявлению Сенотрусовой Натальи Аркадьевны к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Модерн ЖКХ" о признании договора аренды и договора по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме недействительными и незаключенными

по апелляционной жалобе истца общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Модерн ЖКХ" на решение Усть-Камчатского районного суда Камчатского края от 16.02.2021.

Заслушав доклад председательствующего, пояснения представителя истца общества ограниченной ответственностью Управляющая организация "Модерн ЖКХ" Шустова А.В., представителя ответчика Сенотрусовой Н.А. Седова А.П., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Модерн ЖКХ" (далее ООО УО "Модерн ЖКХ", общество) обратилось в суд с иском к Сенотрусовой Н.А., ссылаясь на то, что 01.02.2019 между сторонами заключен договор аренды помещения, согласно которому общество предоставило Сенотрусовой Н.А. во временное владение и пользование нежилое помещение (колясочная), входящее в состав помещений общего пользования многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 13,9 кв.м. Ежемесячная арендная плата составляет 9730 рублей. За весь период Сенотрусова Н.А. только единожды произвела оплату счета за май 2019 года в размере 9730 рублей. 10.12.2019 ответчику было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 21.12.2019 в случае неоплаты долга. Уведомление получено арендатором, однако задолженность не оплачена, помещение арендодателю не возвращено. 13.01.2020 Сенотрусовой Н.А. направлена претензия о необходимости произвести 20.01.2020 по адресу расположения арендуемого имущества передачу помещения, ключей от него и оплаты задолженности. Ни ответчик, ни его представитель в назначенное время для передачи имущества не явились. Также, 01.02.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном <адрес>, по условиям которого ОООУО"Модерн ЖКХ" обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему ремонту, содержанию общего имущества жилого дома, переданного в аренду, производить работы по дератизации и дезинсекции. В свою очередь Сенотрусова Н.А. приняла на себя обязательства по долевому участию в расходах по управлению и содержанию общего имущества жилого дома соразмерно площади занимаемого помещения. За весь период Сенотрусова Н.А. произвела оплату на общую сумму 4280,93 рублей.

ООО УО "Модерн ЖКХ" просило взыскать с Сенотрусовой Н.А. задолженность по договору аренды от 01.02.2019 в размере 107030 рублей за период с 01.02.2019 по 31.01.2019, неустойку за несвоевременную оплату по договору аренды в размере 53515 рублей, задолженность по договору по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме от 01.02.2019 N в размере 11119,64 за период с 01.02.2019 по 31.01.2020, пени за несвоевременную оплату по договору N за период с 12.03.2019 по 11.02.2020 в размере 905,46 рублей, расходы по оплате государственной пошлины - 4652 рубля.

Ответчиком Сенотрусовой Н.А. к ООО УО "Модерн ЖКХ" предъявлен встречный иск, в котором она просит признать недействительными и незаключенными договор аренды от 01.02.2019 и договор по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме от 01.02.2019 N

В обоснование встречного иска со ссылкой на положения статей 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации указывала, что спорный договор аренды не содержит сведений, на каком основании истец распоряжается сданным в аренду нежилым помещением, также истцом не представлено доказательств того, что нежилое помещение было сдано в аренду при согласии всех собственников многоквартирного жилого дома, что, по мнению истца, влечет недействительность указанных договоров. В обоснование требований о признании договоров незаключенными, указано на то, что договор аренды заключен сроком на один год, а значит в силу положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал обязательной регистрации, однако зарегистрирован не был, в связи с чем договор заключенным считаться не может. Кроме того, отсутствует акт приема-передачи имущества. Стороны договорились, что истец передаст ответчику пригодное для организации парикмахерской помещение, однако помещение было передано в состоянии "черный ключ": отсутствовал дверной замок, отделка, электричество и отопление. Истец обещал организовать ремонтную бригаду и устранить все неполадки, но обещания свои не исполнил.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО УО "Модерн ЖКХ" к Сенотрусовой Н.А. о взыскании задолженности по договору аренды от 01.02.2019 и договору по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме от 01.02.2019 N, неустойки, пени, судебных расходов отказано. По встречному иску - договор аренды от 01.02.2019 и договору по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме от 01.02.2019 N 1/2019 признаны недействительными сделками в силу их ничтожности со дня их заключения - с 01.02.2019. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного ввиду неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права. По мнению апеллянта, судом не учтено, что отсутствие согласия собственников жилых помещений на передачу общего имущества в аренду может нарушить только права самих собственников, а не арендатора, соответственно и обратиться за защитой права, которое было нарушено отсутствием решения общего собрания собственников о передаче имущества в аренду, может только собственник, а не арендатор. Сенотрусова Н.А. не обосновала, какое ее право нарушено оспариваемым договором. Более того, Сенотрусова Н.А. фактически приняла в аренду помещение колясочной, осуществляла в нем свою деятельность, частично оплачивала арендные платежи, что ответчиком не оспаривалось. Ссылаясь на положения пункта 5 статьи 66 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель полагает о недобросовестности действий ответчика, которая выражается в отказе от исполнения обязательств по оплате арендных платежей. Также, по мнению, заявителя, ни Жилищный кодекс Российской Федерации, ни иные нормативно-правовые акты не содержат обязательного условия о том, что при заключении договора по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется согласие собственников помещений, в связи с чем, решение о признании указанного договора недействительным противоречит закону. Кроме того, исходя из условий договора управления многоквартирным домом от 01.01.2017 N, собственники наделили управляющую организацию правом на обращение в суд в интересах собственников, в том числе с правом взыскивать платежи.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ОООУО"Модерн ЖКХ" Шустов А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика Сенотрусовой Н.А. Седов А.П. с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая решение суда законным и обоснованным.

Ответчик Сенотрусова Н.А., третье лицо собственники многоквартирного <адрес> в лице председателя Совета дома участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции не принимали.

С учетом положений части 1 статьи 327, частей 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание мнение представителей сторон, в связи с тем, что участвующие в деле лица знали о рассмотрении дела в суде, извещены о времени и месте судебного заседания по имеющимся в материалах дела адресам за срок достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия и дачи объяснений не требуется, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при установленной явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из требований статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности решения, решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Обоснованным решение следует признать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение от 16.02.2021 перечисленным выше требованиям не отвечает и подлежит отмене на основании следующего.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что ОООУО"Модерн ЖКХ" осуществляет управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>

В соответствии с условиями договора управления указанного многоквартирного дома, управляющая организация обязуется не выдавать каким-либо лицам никаких разрешений по использованию общего имущества собственников многоквартирного дома без соответствующих разрешений общего собрания собственников по каждому конкретному предложению (пункт 3.1.20).

01.02.2019 между ООО УО "Модерн ЖКХ" (арендодатель) и ИПСенотрусовой Н.А. (арендатор) заключен договор аренды помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, входящее в состав помещений общего пользования многоквартирного жилого дома (колясочная), расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 13,9 кв.м.

Этим же числом между сторонами заключен договор N по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, согласно которому ИП Сенотрусова Н.А. принимает долевое участие в расходах по управлению и содержанию общего имущества жилого <адрес>, соразмерно площади, занимаемого ею вышеназванного нежилого помещения, а ООО УО "Модерн ЖКХ" обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему ремонту, содержанию общего имущества жилого дома и проведению дератизации и дезинсекции общего имущества (подвальное помещение) в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Удовлетворяя частично встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые сделки заключены в отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, являются ничтожными.

Указанный вывод нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, не соответствует.

Как следует из пунктов 1, 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (пункт 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как предусмотрено пунктом 2 данной нормы требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Само по себе несоответствие сделки законодательству не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В пункте 90 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к приведенным правовым нормам статей 166, 168, 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемые договоры аренды и управления и содержания общего имущества, заключенные 01.02.2019 между ОООУО "Модерн ЖКХ" и ИП Сенотрусовой Н.А., не могли быть признаны ничтожными, поскольку не посягают на публичные интересы, а затрагивают права и интересы определенного круга лиц - собственников многоквартирного жилого дома.

Таким образом, сделки, совершенные в отсутствие согласия общего собрания собственников помещений, являются оспоримыми.

Для признания их недействительными, применительно к положениям статьи 166 Гражданского коде5са Российской Федерации, Сенотрусова Н.А., как сторона сделки, должна была доказать какие ее права и охраняемые законом интересы данными сделками нарушены.

При этом Сенотрусова Н.А. не может заявлять требования об оспаривании сделок в интересах собственников многоквартирного дома ввиду отсутствия у нее таких полномочий.

Сами собственники в суд с требованием об оспаривании договоров аренды и управления не обращались.

При таком положении вывод суда первой инстанции о ничтожности оспариваемых договоров от 01.02.2019 ввиду отсутствия решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, правильным не является.

Судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что, исходя из содержания встречного искового заявления, Сенотрусова Н.А. на ничтожность оспариваемых договоров не указывала, ссылаясь, на положения, действующего законодательства по недействительности оспоримых сделок - статьи 157.1, 166, 168, 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявляя встречный иск о признании договоров недействительными по мотиву нарушения прав собственников многоквартирного дома, Сенотрусова Н.А. не представила доказательств, что собственники признавали какое-либо нарушение своих прав и законных интересов и наделили истца правом на их защиту в рамках настоящего гражданского дела.

Представленный в материалы дела лист опроса (т. 2, л.д. 46), подписанный одиннадцатью жителями многоквартирного <адрес> о том, что согласия на открытие парикмахерской в колясочной первого подъезда они не давали, общего собрания по данному вопросу не проводилось, возражают против использования данного нежилого помещения, не может быть принят во внимание, поскольку, как следует из договора управления от 01.02.2017, в многоквартирном <адрес> всего 293 квартиры, опрошены были только жильцы из 10 квартир.

Кроме того, к опросному листу не приложены документы, подтверждающие, что опрошенные лица являются собственниками квартир N соответственно.

Как следует из материалов дела истец ежемесячно выставлял ответчику счета по оплате арендных платежей, а также счета по оплате услуг по содержанию общего имущества жилого дома исходя из площади занимаемого СенотрусовойН.А. нежилого помещения, часть из которых была получена Сенотрусовой Н.А. лично, о чем свидетельствует ее подпись (т. 1, л.д.47,54,57,76,79,82,84), и не оспаривалось ответчиком.

Истцом представлены также доказательства того, что Сенотрусова Н.А. вносила плату по вышеназванным договорам 05.06.2019, 14.10.2019 и 25.11.2019 - в счет арендных платежей за май 2019 года, за коммунальные услуги июнь-сентябрь 2019 года и за содержание колясочной за октябрь 2019 года (т. 1, 94-96).

Согласно пояснениям представителя Сенотрусовой Н.А. Седова А.П. в судебном заседании 13.01.2021 (т. 2, л.д. 26) и отзыву (т. 1, л.д. 216-217), ответчик в период действия оспариваемых договоров фактически вела деятельность в нежилом помещении, проводила в нем ремонтные работы.

При таком положении, исходя из положений пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Сенотрусовой Н.А. не представлено доказательств, подтверждающих нарушение оспариваемыми сделками ее прав и охраняемых интересов, а также доказательства возникновения неблагоприятных последствий. Более того, ответчик начала оспаривать данные сделки в тот период, когда договоры уже были расторгнутыми (т. 1, л.д. 98).

Подтверждением того, что расторгнутые договоры не повлекли для Сенотрусовой Н.А. каких-либо неблагоприятных последствий является отсутствие требований истца о применении последствий недействительности данных сделок, с учетом произведенных частичных оплат.

Кроме того, как следует из пункта 3 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Из пункта 1.2 договора аренды следует, что, арендуемое ИПСенотрусовойН.А. нежилое помещение находится в собственности собственников многоквартирного жилого дома.