Решение Иркутского областного суда от 23 марта 2015 года №3-98/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 23 марта 2015 года Дело N 3-98/2015
 
Именем Российской Федерации
23 марта 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
при секретаре судебного заседания Мархееве А.М.,
с участием представителя Никитина И.В. - Зайцева Е.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Никитина И.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Никитин И.В. обратился в суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, (данные изъяты), равной рыночной стоимости в размере (данные изъяты).
В обоснование заявленных исковых требований Никитин И.В. указал, что является собственником данного земельного участка.
Согласно сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области № 239-пп от 5 мая 2014 года), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят> составляет (данные изъяты).
Согласно отчету об оценке ООО "Б" Номер изъят от Дата изъята рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят по состоянию на Дата изъята (дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости) составляет (данные изъяты).
Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства «С» от Дата изъята Номер изъят подтверждено, что отчет об оценке ООО "Б" от Дата изъята Номер изъят соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Никитин И.В., ссылаясь на то, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает его права и законные интересы как плательщика земельного налога, просил установить кадастровую стоимость земельного участка (данные изъяты), равной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года.
В судебном заседании представитель Никитина И.В. - Зайцев Е.О. исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительства Иркутской области, муниципального образования «Братский район» в судебном заседании не присутствовали, доказательств в возражение против доводов Никитина И.В. не представили.
Заслушав объяснения представителя Никитина И.В. - Зайцева Е.О., поддержавшего заявленные требования, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, данный спор носит публично-правовой характер, а потому в соответствии со ст. 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается по общим правилам искового производства с учетом особенностей, предусмотренных главами 23, 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.
В соответствии с ч. 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года №2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
Как предусмотрено статьей 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009г. №457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ) (далее по тексту Закон об оценочной дятельности) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 названного федерального закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена равной его рыночной стоимости в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Статьей 3 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости на дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Для физических лиц статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности не установлен обязательный досудебный порядок, предусматривающий обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что Никитин И.В. является собственником земельного участка (данные изъяты), кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 01 января 2012 года постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп), внесена в государственный кадастр недвижимости и составляет (данные изъяты), что подтверждается кадастровым паспортом и кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка (л.д.80-81, 117).
Действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в данном случае не являются.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 (далее ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 (далее ФСО № 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из отчета ООО "Б" Номер изъят (л.д.12-74), представленного истцом, оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р (далее Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка, корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую от отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Оценщик возможность выбора аналогов в г. Иркутске и п. Жилкино Иркутской области обосновал схожестью по основным ценообразующим характеристикам, в качестве которых указал на аналогичное расположение (промышленная зона города, относительная удаленность от центра города), схожий характер окружающей застройки городов, малые города, города, на территории которых воздвигнуты небольшие промышленные предприятия районного и областного значения. Вместе с тем г. Вихоревка Иркутской области, где распложен объект оценки, имеет население менее 100000 человек, географически отнесен к малым городам страны, тогда как г. Иркутск является областным центром субъекта федерации численностью более 650000 человек, в котором расположены крупные промышленные предприятия.
В разделе 4 отчета оценщиком указано, что оценка проводится в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации мастерской, тогда как по сведениям кадастрового учета вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым Номер изъят определен для строительства торгового комплекса.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
В связи с тем, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО "Б" который представлен в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят составлен с нарушением приведенных выше требований закона, является недостоверным, следовательно, названный отчет не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Поскольку в представленном экспертном заключении Некоммерческого партнерства «С» от Дата изъята Номер изъят не отражены выявленные в ходе судебного разбирательства по данному делу нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому он не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
В связи с возникшими вопросами к представленному истцом отчету оценщика, судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "К" Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: строительство торгового комплекса, общей площадью (данные изъяты)., с кадастровым Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на Дата изъята .
Согласно представленному заключению эксперта Номер изъят от Дата изъята , рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят по состоянию на Дата изъята составила (данные изъяты).
Представитель истца с заключением судебной экспертизы согласился.
Представленное заключение эксперта содержит вывод по поставленному вопросу. Заключение соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, не имеет противоречий и не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.
Анализ содержания экспертного заключения по определению рыночной стоимости земельного участка позволяет суду сделать вывод о том, что значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка обусловлена индивидуальными особенностями земельного участка, которые были учтены экспертом в заключении в том числе, вид разрешенного использования - строительство торгового комплекса. Объект оценки расположен в г.Вихоревка Братского района Иркутской области, отнесенного по классификации согласно Градостроительному кодексу РФ к группе малых городов страны. Стоимость объекта оценки, прежде всего, опосредована его местом расположения и возможным использованием. Такие отрицательные факторы, как неразвитость и закрытость рынка земельных участков малых городов северных районов Иркутской области, отдаленных от областного центра, отсутствие предложений о продажах земельных участков, неразвитость рынка аренды земельных участков, снижают инвестиционную привлекательность города.
При этом оценщиком учитывались и повышающие стоимость земельного участка ценообразующие факторы: наличие автомобильных и железнодорожных подъездных путей, хорошая коммуникационная и пешеходная доступность.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком мотивированно использовался метод сравнительных продаж, в связи с чем, проведен подробный анализ объектов-аналогов к объекту оценки и обоснование их выбора.
Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости выбраны в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки - сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость: категория земель, вид права, вид разрешенного использования, площадь, местоположение, условия финансовых расчетов при приобретении, условия продаж, обеспеченность энергоресурсами и коммуникациями, отсутствие улучшений. Подробно экспертом в заключение мотивировано обоснование применение корректировок значений единицы сравнения для объектов - аналогов.
Судом при исследовании экспертного заключения не установлено нарушений требований федерального законодательства об оценочной деятельности.
Доказательств недостоверности установленной в заключение эксперта рыночной стоимости земельного участка лица, участвующие в деле, не представили.
Истец, будучи собственником вышеуказанного земельного участка, является, по смыслу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации, соответственно установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости непосредственно затрагивает законные интересы истца.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Никитина И.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от Дата изъята в размере (данные изъяты) по состоянию на 01 января 2012 года.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Никитина И.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка (данные изъяты), по состоянию на 01 января 2012 года в размере рыночной (данные изъяты) рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья В.Г. Петухова



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка