Решение Иркутского областного суда от 14 июля 2015 года №3-95/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 14 июля 2015 года Дело N 3-95/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 июля 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Деревцовой А.А.,
с участием представителя истца Пилосяна К.А. - Конякина В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-95-15 по иску Пилосяна Карапета Аракеловича к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Иркутской области, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрация Нижнеудинского муниципального образования, Администрация муниципального района муниципального образования «Нижнеудинский район», Общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания», об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Пилосян К.А. является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания.
В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, и составляет "данные изъяты".
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты".
Положительным экспертным заключением экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "дата изъята" подтверждено, что отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Исходя из кадастровой стоимости, исчисляется размер арендной платы, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как арендатора земельного участка и плательщика необоснованно завышенных арендных платежей.
Истец Пилосян К.А. просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на "дата изъята" - дату заключения договора аренды, в размере "данные изъяты".
Исковое заявление подано истцом в Иркутский областной суд 31 декабря 2014 года "данные изъяты"
В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 12 января 2015 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено Правительство Иркутской области "данные изъяты"
Определением судьи Иркутского областного суда от 19 февраля 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Администрация муниципального района муниципального образования «Нижнеудинский район» и Общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» ("данные изъяты"
По ходатайству представителя истца Пилосяна К.А. - Конякина В.А. определением Иркутского областного суда от 26 марта 2015 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы, производство по делу приостановлено "данные изъяты"
В связи с поступлением в Иркутский областной суд экспертного заключения, производство по делу возобновлено 01 июля 2015 года.
Определением Иркутского областного суда от 13 июля 2015 года к производству суда принято заявление истца об уточнении заявленных требований, в котором поставлен вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 10 января 2012 года, равной его рыночной стоимости, установленной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты", объявлен перерыв до 14 июля 2015 года.
В судебном заседании 14 июля 2015 года представитель истца Пилосяна К.А. - Конякин В.А. требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты" по состоянию на "дата изъята" .
В судебное заседание представители Правительства Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрации Нижнеудинского муниципального образования, Администрации муниципального района муниципального образования «Нижнеудинский район», Общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, получили копию заявления об уточнении заявленных требований, в представленных ходатайствах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей.
Выслушав пояснения представителя истца Пилосяна К.А. - Конякина В.А., поддержавшего заявленные требования с учетом уточнений от 13 июля 2015 года, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания.
Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для заявителя в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.
В связи с этим, суд при рассмотрении дела применяет положения глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений), несмотря на наименование искового заявления, поскольку изменилась редакция статей 24.18 и 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (пункт 8 части 1 статьи 26).
Исходя из содержания глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверке подлежат обстоятельства наличия у государственного органа полномочий на принятие решения, соблюдения порядка принятия решения, соответствия содержания решения требованиям закона.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости и по своей сути кадастровая стоимость является рыночной стоимостью объектов недвижимости.
Пилосян К.А. является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, что подтверждается договором аренды земельного участка от "дата изъята" , заключенным на срок пять лет между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Нижнеудинский район», действующим от имени муниципального образования «Нижнеудинский район», актом приема-передачи земельного участка в аренду от "дата изъята" ).
На данном земельном участке расположено принадлежащее заявителю на праве собственности одноэтажное кирпичное здание корпуса предубойного содержания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от "дата изъята" , договорами купли-продажи от "дата изъята" и "дата изъята" , распоряжением главы Нижнеудинского муниципального образования от "дата изъята" "номер изъят" об упорядочении почтовых адресов, распоряжением Администрации муниципального района муниципального образования «Нижнеудинский район» от "дата изъята" о заключении договора аренды ("данные изъяты"
Таким образом, Пилосян К.А. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2 и 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В соответствии с положениями пункта 2.1.3. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования, уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли 12 августа 2006 года № 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: для эксплуатации существующего здания, что подтверждается разделами 6 и 10 кадастрового паспорта "данные изъяты" а также актом об определении кадастровой стоимости земельного участка от "дата изъята" в связи с образованием нового участка "данные изъяты"
Поскольку земельный участок не был сформирован на 01 января 2012 года и не вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость была определена в соответствии с Приложением № 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, что подтверждается актом об определении кадастровой стоимости и выпиской из указанных постановлений "данные изъяты"
Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. по указанной группе видов разрешенного использования по кадастровому кварталу "дата изъята" составляет "данные изъяты" Соответственно кадастровая стоимость земельного участка была определена на дату его образования "дата изъята" в размере "данные изъяты".
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Пилосян К.А. заключил договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «Н.».
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н.» от "дата изъята" "адрес изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "адрес изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты".
В подтверждение соответствия отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят".
Таким образом, в судебном заседании установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного составлен не на дату определения его кадастровой стоимости, поэтому данный отчет не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости, а экспертное заключение нельзя расценивать в качестве положительного экспертного заключения.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Федеральным законом от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ с 01 июля 2015 года в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесены изменения, касающиеся необходимости наличия в положительном экспертном заключении вывода о подтверждении стоимости объекта оценки.
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
В целях подтверждения правильности и достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Н.», судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости "дата изъята" , производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, поскольку указанный отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Так, в нарушение положений пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 года № 256, объекты-аналоги № 1, 2, 3, расположенные в городе Саянске Иркутской области, имеют вид разрешенного использования: для проектирования и строительства общественного комплекса, под коммерческое использование и для строительства АЗС, тогда как оцениваемый земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (для производственных целей) и не имеет ничего общего с объектами-аналогами, поскольку фактически используется под деревообрабатывающее производство, что подтверждается фотографиями в отчете "данные изъяты" Корректировка на вид разрешенного использования в отчете отсутствует "данные изъяты", что вводит пользователя в заблуждение.
Согласно заключению судебного эксперта от "дата изъята" "номер изъят", стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01 января 2012 года, судебным экспертом не подтверждается, поскольку земельный участок является вновь образованным и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" и именно на эту дату определена его кадастровая стоимость. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на "дата изъята" составляет "данные изъяты"
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
Оценивая представленное судебное экспертное заключение по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.
Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а
также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В соответствии с подпунктом ж пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату "дата изъята" невозможен, что является существенным допущением, принятым в расчетах.
Поскольку фактическое использование земельного участка установлено экспертом на основании данных публичной кадастровой карты, оснований не согласиться с принятым экспертом допущением у суда не имеется, поскольку невозможно осмотреть объект в период, близкий к дате оценки.
Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен в городе Нижнеудинске, который значительно удален от центра области - города Иркутска. Объект исследования расположен в зоне производственно-складской застройки, его непосредственное окружение составляют объекты частного жилого сектора. Территориально удален от центральной части города, доступ возможен на личном и общественном транспорте. Земельный участок расположен в районе с экономикой в стадии стагнации, уровень социально-экономического развития ниже среднеобластного, обладает низкой коммерческой привлекательностью.
Экспертом исследован рынок недвижимости города Нижнеудинска, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, данных о фактах сделок с земельными участками не выявлено, в связи с чем проведено исследование рынка земельных участков в Иркутской области соответствующего вида разрешенного использования, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. Применение экспертом сравнительного подхода является предпочтительным и оправданным, ввиду слаборазвитости рынка недвижимости в Иркутской области, учитывая также то обстоятельство, что затратный подход не может применяться для незастроенного земельного участка, так как он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков, а доходный подход при отсутствии сегмента рынка аренды земельных участков будет содержать больше допущений, нежели сравнительный, что в итоге приведет к искажению результата рыночной стоимости земельного участка. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.
В заключении эксперта объекты-аналоги выбраны с максимальной точностью, они расположены в городе Ангарске и городе Усолье-Сибирское, имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования для производственных целей, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.
Эксперт также обосновал невозможность корректировки на состав передаваемых прав, так как оцениваемые объекты и объекты-аналоги находятся в собственности.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.
Экспертом обоснована необходимость применения поправки на дату продажи на основании статистических данных уровня инфляции в России, поскольку объекты-аналоги были предложены к продаже в феврале, июле, сентябре и декабре 2011 года.
Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Расчет корректировке выполнен на основании данных о кадастровой стоимости земельных участков соответствующего назначения ввиду отсутствия достаточного количества предложений к продаже земельных участков в городе Нижнеудинске.
Поскольку все объекты-аналоги и объект оценки относятся к одной категории земель (земли населенных пунктов), поправка на категорию земель обоснованно не применялась.
Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на масштаб.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере "данные изъяты" по состоянию на дату образования земельного участка и определения его кадастровой стоимости "дата изъята" .
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку она рассчитана для земельных участков одного вида разрешенного использования - для производственных целей, поэтому отличается от рыночной стоимости, установленной в Отчете об оценке ООО «Н.», в котором объекты-аналоги подобраны ошибочно и не применены соответствующие корректировки, а также рассчитана рыночная стоимость земельного участка не на дату определения его кадастровой стоимости, что подтвердила в судебном заседании свидетель А.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральном стандарте оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценки», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые.
Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на "дата изъята" - дату определения кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в заключении судебного эксперта, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость, определенную по состоянию на "дата изъята" , земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты"
Заявитель обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 31 декабря 2014 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области не обращался, поэтому в силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений является следствием принятия судом решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Пилосяна Карапета Аракеловича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, определенную по состоянию на "дата изъята" , равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты", дата подачи заявления в суд 31 декабря 2014 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий М.А. Ткачук



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка