Решение Красноярского краевого суда от 18 августа 2015 года №3-94/2015

 
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 18 августа 2015 года Дело N 3-94/2015
 
Именем Российской Федерации
18 августа 2015 года
г.Красноярск
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Пашковского Д.И.,
при секретаре судебного заседания Богдановой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Северное" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, администрации города Красноярска, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Правительству Красноярского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка
УСТАНОВИЛ:
ООО "Северное", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенного по адресу: Красноярский край, < данные изъяты> < данные изъяты> обратилось в суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, администрации города Красноярска, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Правительству Красноярского края об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости - < данные изъяты>., определённой по состоянию на 13.09.2012.
Заявленное требование мотивировано тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере < данные изъяты> < данные изъяты>. значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права заявителя, который оплачивает арендную плату в завышенном размере.
В судебное заседание представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, администрации города Красноярска, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и Правительства Красноярского края не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Барановская Е.И. заявленные требования уточнила, просила об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости определенной судебной экспертизой - < данные изъяты>. по состоянию на 13.09.2012.
Заслушав объяснения представителя заявителя по доверенности Барановскую Е.И., изучив материалы дела, Красноярский краевой суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.
Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Как видно из материалов дела земельный участок площадью < данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером < данные изъяты> расположенный по адресу: Красноярский край, < данные изъяты> передан 19.10.2012 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду ООО "Сиб ЖД Рем Строй" сроком до 18.10.2015, право аренды которого 15.10.2013 передано ООО "Северное" по договору уступки прав сроком до 31.08.2021 (л.д. 7 - 11). По условиям заключённого сторонами договора аренды заявитель обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости земельный участок площадью < данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером < данные изъяты> входит в категорию земель населенных пунктов, разрешённое использование - "место размещения производственно-складской базы", его кадастровая стоимость составляет < данные изъяты>. (л.д. 13 - 14).
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов Красноярского края утверждены постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".
Земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты> в перечень объектов, кадастровая стоимость которых утверждена данным постановлением, не вошел, поскольку на момент проведения государственной кадастровой оценки этот участок не был сформирован и учтён в государственном кадастре недвижимости.
Кадастровая стоимость указанного участка была определена ФГБУ "ФКП Росреестра" на основании п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, поэтому в соответствии с приведёнными выше положениями ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности датой определения его кадастровой стоимости следует считать дату внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, то есть 13.09.2012. (л.д. 136 - 137).
02.04.2015 ООО "Северное" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> с приложением необходимых для этого документов.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.05.2015 N 90 отклонено заявление ООО "Северное" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации (л.д. 15 - 17).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, заявитель представил в суд отчет об оценке от 03.12.2014 N < данные изъяты> выполненный оценщиком < данные изъяты> Т.А., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> по состоянию на 13.09.2012 составляет < данные изъяты>. (л.д. 18 - 122).
Соответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением от 23.01.2015 N < данные изъяты> некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", членом которого является оценщик < данные изъяты> Т.А. (л.д. 123 - 128).
По ходатайству представителя заявителя, учитывая что у заинтересованных лиц вызывает сомнение достоверность представленного отчета, определением Красноярского краевого суда от 08.06.2015 назначена судебная экспертиза с целью проверки отчёта 03.12.2014 N < данные изъяты> на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и проверки обоснованности рыночной стоимости земельного участка, установленной в указанном отчёте.
По заключению эксперта < данные изъяты> О.И. от 22.06.2015, являющегося членом некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки", отчёт от 03.12.2014 N < данные изъяты> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утверждённым уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> с учетом округления по состоянию на 13.09.2012 составляет < данные изъяты> (л.д. 149 - 217).
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Судом исследован отчет от 03.12.2014 N < данные изъяты> (л.д. 18 - 122) и установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение от 23.01.2015 N < данные изъяты> (л.д. 123 - 128) так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.
Указанное так же подтверждается заключением судебной экспертизы согласно которому, отчёт от 03.12.2014 < данные изъяты> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утверждённым уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> с учетом округления по состоянию на 13.09.2012 составляет < данные изъяты>. (л.д. 149 - 217).
Заключение отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Выводы эксперта подробно мотивированы со ссылкой на нормативные акты. Оснований не доверять эксперту, составившему заключение, не имеется. Эксперт имеет необходимую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, согласно требованиям ст. 4 Закона об оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков. Экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ.
В представленном экспертном заключении суд не усматривает наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертом выводов по заданным вопросам, выводы эксперта понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.
Конкретных доказательств необоснованности установленной экспертами рыночной стоимости данного земельного участка заинтересованными лицами, возражавшими против заявленных требований, не представлено (в том числе иного отчёта об оценке).
Таким образом, заявленный ООО "Северное" с учетом уточнения размер рыночной стоимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Заявитель является плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта нарушают права заявителя, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> должна быть определена равной рыночной в размере < данные изъяты> 000руб. по состоянию на 13.09.2012.
Доводы департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, изложенные в письменных возражениях о том, что заявитель не имеет права на обращение в суд с настоящим заявлением, избрал неверный способ защиты нарушенного права основаны на ошибочном толковании правовых норм.
Исходя из положений ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, лица, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, в том числе и арендаторы, вправе оспаривать в суде не только нормативный правовой акт, которым такая стоимость утверждена, но и сами результаты определения кадастровой стоимости. При этом установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость, является достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости этого объекта независимо от достоверности результатов государственной кадастровой оценки.
Рыночная стоимость указанного земельного участка подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленные требования ООО "Северное" подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
Заявление ООО "Северное" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью < данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером < данные изъяты> расположенного по адресу: Красноярский край, < данные изъяты> в размере его рыночной стоимости - < данные изъяты> 000 рублей определенной по состоянию на 13.09.2012.
Датой обращения ООО "Северное" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> считать 02.04.2015.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Председательствующий
Д.И. Пашковский



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка