Решение Приморского краевого суда от 08 декабря 2014 года №3-94/2014

 
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 08 декабря 2014 года Дело N 3-94/2014
 
Именем Российской Федерации
8 декабря 2014 года город Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ровенко П.А.,
при секретаре Петровой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» об определении кадастровой стоимости земельного участка,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» (далее - ООО «ППАПБ») обратилось в суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю) об определении кадастровой стоимости земельного участка и о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости. В обоснование своих требований организация указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 260 кв.м., расположенный по адресу: < адрес>. На данном земельном участке расположено здание магазина, который также принадлежит ООО «ППАПБ» на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № согласно его кадастровому паспорту составляет 2661133 рубля 80 копеек, что, по мнению заявителя, не соответствует рыночной стоимости указанного земельного участка.
Так, согласно отчёту об оценке от 18 августа 2014 года № 345, составленному Обществом с ограниченной ответственностью «Краевой центр оценки», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляла 1 366000 рублей.
В связи с этим, ООО «ППАПБ», ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, полагает, что несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права и законные интересы организации, поскольку необоснованно увеличивает её финансовые обязательства по уплате земельного налога.
ООО «ППАПБ» просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, в размере 1 366 000 рублей, а также возложить на Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю обязанность внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка.
Определением судьи Приморского краевого суда от 20 октября 2014 года заявление ООО «ППАПБ» принято к производству Приморского краевого суда с возбуждением гражданского дела в порядке особого производства.
Определением от 31 октября 2014 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Приморского края и администрация города Владивостока.
В судебное заседание представители Управления Росреестра по Приморскому краю и Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили. При указанных обстоятельства, руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных заинтересованных лиц.
Директор ООО «ППАПБ» Кучин В.А. и представитель ООО «ППАПБ» Юрченко Л.А. заявление об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 366 000 рублей поддержали по указанным в нём доводам, дополнительно приобщив к материалам дела экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 2 декабря 2014 года № 50/2014/Владивосток, согласно выводам которого отчёт об оценке от 18 августа 2014 года № 345, выполненный оценщиком ООО «Краевой центр оценки» Гавриловой А.С., соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.
Представитель администрации Приморского края Раков А.Ю. в судебном заседании считал заявление ООО «ППАПБ» не подлежащим удовлетворению, поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края были утверждены Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края», которое было опубликовано в установленном порядке, к настоящему моменту не отменено и не признавалось недействующим. В отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка некорректно выбраны объекты-аналоги и некорректно выполнены расчёты сравнительным методом. Отчёт об оценке от 18 августа 2014 года № 345, составленный работником ООО «Краевой центр оценки», нельзя признать достоверным.
Представитель администрации города Владивостока Сопова Е.А. в судебном заседании не согласилась с заявлением ООО «ППАПБ», указав, что представленный заявителем отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не может являться надлежащим доказательством, поскольку оценщиком при его составлении не были использованы сходные объекты оценки, имеющие такой же правовой режим, место нахождения и целевое назначение как и земельный участок, находящийся в собственности ООО «ППАПБ». Кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой, из которой исчисляется земельный налог, составляющий основу финансовых поступлений в местный бюджет.
Выслушав представителей ООО «ППАПБ» Кучина В.А. и Юрченко Л.А., представителя администрации Приморского края Ракова А.Ю., а также представителя администрации города Владивостока Сопову Е.А., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявления по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.
Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края», опубликованным 31 декабря 2010 года в «Приморской газете» № 111 (502), были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; группы видов разрешённого использования земельных участков; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м. земель населённых пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.
Как следует из материалов дела, ООО «ППАПБ» является сособственником здания-магазина общей площадью 55 кв. м. (лит. А), расположенного по адресу: < адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 апреля 2012 года серии ....
Земельный участок площадью ... кв.м., сформированный в целях эксплуатации объекта розничной торговли, поставлен на государственный кадастровый учёт 28 ноября 2001 года с присвоением кадастрового номера №, о чём свидетельствует содержание кадастрового паспорта данного земельного участка от 22 августа 2014 года № №.
Согласно кадастровым справкам от 25 сентября 2014 года и 9 октября 2014 года, представленным Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2010 года была определена в размере 2659958 рублей 60 копеек, а позже, по состоянию на 30 октября 2013 года, кадастровая стоимость этого земельного участка была изменена на 2661133 рубля 80 копеек.
13 сентября 2013 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «ППАПБ» заключен договор № 4455 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 260 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>.
Выкупная цена земельного участка в размере 678 289 рублей 44 копеек была определена исходя из 17-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в соответствии с Порядком определения на территории Приморского края цены земельных участков, находящихся в собственности Приморского края или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты, утверждённым Постановлением администрации Приморского края от 12 сентября 2012 года № 253-па.
Таким образом, выкупная цена земельного участка с кадастровым номером № рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2659958 рублей 60 копеек, которая являлась одновременно налоговой базой земельного налога (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации). ООО «ППАПБ» было согласно с выкупной ценой земельного участка, что подтверждается пояснениями представителей этой организации Кучина В.А. и Юрченко Л.А., данными в судебном заседании.
25 декабря 2013 года ООО «ППАПБ» выдано свидетельство серии № о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 260 кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной торговли, адрес (местоположение) объекта установлен относительно ориентира - здания-магазина, расположенного в границах участка (адрес ориентира: < адрес>).
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № ООО «ППАПБ» ссылается на то, что оно (как собственник объекта недвижимости) является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в то же время, установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года.
Между тем, заключая договор купли-продажи земельного участка от 13 сентября 2013 года № 4455, ООО «ППАПБ» было согласно с его выкупной ценой, которая рассчитывалась кратно ставке земельного налога, величина которого, в свою очередь, рассчитывалась из налоговой базы - кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (678289 рублей 44 копейки = 2659958 рублей 60 копеек x 1, 5% x 17).
Согласно Отчёту об оценке от 18 августа 2014 года № 345, составленному оценщиком ООО «Краевой центр оценки» Гавриловой А.С. (далее - Отчёт об оценке), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляла 1366000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим, Отчёт об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки земель.
Как уже указывалось выше, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года была определена на основании результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края в размере 2659958 рублей 60 копеек.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона).
Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО № 1).
При определении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО «ППАПБ», оценщик ООО «Краевой центр оценки» Гаврилова А.С. использовала только сравнительный подход.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт «а» пункта 22 ФСО № 1).
В Отчёте об оценке выбраны 17 объектов-аналогов, расположенных в как в городе Владивостоке, так и за его пределами, и, как указано оценщиком, данные земельные участки рассматриваются как близкие аналоги оцениваемого земельного участка (страница 40 Отчёта об оценке).
К числу этих объектов были отнесены: земельный участок площадью 9258 кв.м., расположенный по < адрес> (далее - Объект-аналог № 1); земельный участок площадью 7198 кв. м., расположенный по < адрес> (далее - Объект-аналог № 2); земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по ул. < адрес> (далее - Объект-аналог № 3); земельный участок площадью 2000 кв.м., расположенный по < адрес>далее - Объект-аналог № 4); земельный участок площадью 2382 кв.м., расположенный по < адрес> (далее - Объект-аналог № 5); земельный участок площадью 3700 кв.м., расположенный по < адрес> (далее - Объект-аналог № 6); земельный участок площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: < адрес> (далее - Объект-аналог № 7); земельный участок площадью 1200 кв.м. по < адрес> (далее - Объект-аналог № 8); земельный участок площадью 4000 кв.м., расположенный в районе < адрес> (далее - Объект-аналог № 9); земельный участок площадью 250 кв.м. по < адрес> (далее - Объект-аналог № 10); земельный участок площадью 1400 кв.м., расположенный по < адрес> (далее - Объект-аналог № 11); земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по < адрес> (далее - Объект-аналог № 12); земельный участок площадью 6300 кв.м., расположенный в районе < адрес> (далее - Объект-аналог № 13); земельный участок площадью 15000 кв.м., расположенный по дороге < адрес> (далее - Объект-аналог № 14); земельный участок площадью 4530 кв.м., расположенный по < адрес> (далее - Объект-аналог № 15); земельный участок площадью 1900 кв.м. по < адрес> (далее - Объект-аналог № 16); земельный участок площадью 1200 кв.м., расположенный в < адрес>далее - Объект-аналог № 17).
Целевое назначение земельных участков (вид разрешённого использования), взятых за объекты-аналоги, указано в таблице 10 Отчёта об оценке соответственно для каждого из семнадцати объектов-аналогов: под складскую застройку (Объект-аналог № 1); склад открытого хранения, под производственно-складское (Объект-аналог № 2); кафе, магазин, автобизнес (Объект-аналог № 3); стоянка (Объект-аналог № 4); автосервис (Объект-аналог № 5); под бизнес (Объект-аналог № 6); автосервис (Объект-аналог № 7); многоуровневая стоянка (Объект-аналог № 8); оптовая торговля, магазин-склад (Объект-аналог № 9); магазин (Объект-аналог № 10); стоянка (Объект-аналог № 11); стоянка (Объект-аналог № 12); коммунально-складская база (Объект-аналог № 13); автомастерские, автомойка, офисы, кафе (Объект-аналог № 14); не указана (Объект-аналог № 15); коммерческое назначение (Объект-аналог № 16); склад (Объект-аналог № 17).
Вместе с тем имеющиеся в Отчёте об оценке материалы не подтверждают указанное целевое назначение (виды разрешённого использования) объектов-аналогов. Так, включённые в Отчёт об оценке графические материалы с интернет-сайтов продаж объектов недвижимости, на данные которых ссылается оценщик, свидетельствуют о том, что в информации о целевом назначении Объекта-аналога № 1 указано производственное назначение, по Объекту-аналогу № 3 имеются сведения о полученном разрешении на индивидуальное жилое строительство на данном земельном участке; информация о целевом назначении Объекта-аналога № 6 отсутствует; на Объекте-аналоге № 7 находится ветхий жилой дом; целевое назначение Объекта-аналога № 9 - под нежилое помещение; из информации о целевом назначении Объекта-аналога № 16 следует, что он используется под автопарковку; Объект-аналог № 17 предлагался к продаже под автокомплекс и базу стройматериалов (страницы 68-76 Отчёта об оценке).
В объявлении о продаже Объекта-аналога № 3 указано, что земельный участок находится аренде с правом выкупа без указания срока, на который заключён договор аренды (страница 68 Отчёта об оценке), тогда как оценщик в Отчёте об оценке указал на нахождение этого объекта в долгосрочной аренде без ссылки на источник соответствующей информации. Непосредственно в объявлении о продаже Объекта-аналога № 8 отсутствует информация как о площади земельного участка, так и о праве, на котором этот объект принадлежит владельцу (страница 70 Отчёта об оценке), в то же время, источник появления на этом объявлении рукописного текста с указанными сведениями оценщиком не приведён.
В судебном заседании оценщик Гаврилова А.С. пояснила, что все недостающие сведения по Объектам-аналогам она вносила в Отчёт об оценке самостоятельно, при этом, какого-либо документального подтверждения соответствующих сведений у неё не имеется.
В объявлении о продаже Объекта-аналога № 16 указано, что он расположен в г. Владивостоке, Эгершельд (страница 74 Отчёта об оценке), однако, в Отчёте об оценке местонахождения этого объекта определено как г. Владивосток, ул. Крыгина.
Сравнивая местоположение Объектов-аналогов, оценщик разбил г. Владивосток на 4 зоны: центральная зона, серединная зона, периферийная зона, пригород (страница 44 Отчёта об оценке), при этом, местоположение Объектов-аналогов №№ 7, 9, 13, 14, 17 определено оценщиком как пригород г. Владивостока. В то же время, из текстов приложенных к Отчёту об оценке объявлений следует, что Объекты-аналоги №№ 13, 14, 17 расположены за пределами Владивостокского городского округа - в Артёмовском городском округе. В Отчёте об оценке отсутствует обоснование, на основании чего земельные участки, расположенные за пределами г. Владивостока, были включены в четвёртую городскую зону, а также на основании чего для определения рыночной стоимости земельного участка, расположенного в центре г. Владивостока, были использованы сведения о земельных участках, расположенных в другом населенном пункте Приморского края.
Кроме того, в Отчёте об оценке не приведено кадастровых номеров всех объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.
Не имея сведений о целевом назначении Объектов-аналогов № 6 и № 15 оценщик необоснованно отнёс эти земельные участки к группам № 3 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов административного назначения) и № 2 (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок) соответственно.
По Объектам-аналогам №№ 3, 4, 5, 9, 10, 11, 15 оценщик не указал в Отчёте об оценке периоды договоров аренды данных земельных участков, не истекшие по состоянию на дату оценки (на 1 января 2010 года), применив при сравнении права аренды на эти Объекты-аналоги один коэффициент корректировки стоимости (Таблица 17 Отчёта об оценке). Сведения, на основании которых неистекшие периоды договоров аренды оценщик посчитал равными, в Отчёте об оценке не приведены.
Стоимость Объектов-аналогов №№ 2, 3, 5, 6, 7, 8, 11, 14, 16 указана в приложенных информационных объявлениях в долларах США, однако, при расчёте стоимости объекта оценки цена данных Объектов-аналогов указана в рублях без приведения расчёта конвертации валют.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254 (далее - ФСО № 3), при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В отчёте об оценке должно содержаться описание расчётов, расчёты и пояснения к расчётам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15 ФСО № 3).
Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Достаточной считается информация, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В то же время, по мнению суда, информация, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не удовлетворяет указанным выше требованиям.
В силу положений пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчёт об оценке.
В соответствии со статьёй 17.1 Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчёте.
Поскольку указанная в Отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № отличается более чем на тридцать процентов от его кадастровой стоимости, в силу положений статей 17.1, 24.18 Федерального закона проведение экспертизы Отчёта об оценке в данном случае является обязательным.
Со стороны ООО «ППАПБ» при подаче заявления в суд было представлено заключение специалиста экспертно-консультационного комитета регионального отделения «Приморское» Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Безугловой М.Б. от 25 августа 2014 года (далее - Заключение от 25 августа 2014 года), согласно выводам которого по результатам проведённого исследования Отчёт об оценке соответствует требованиям Федерального закона, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также требованиям Стандартов оценки СРО, членом которой является оценщик.
В то же время, в нарушение подпункта «г» пункта 16 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года № 328, в Заключении от 25 августа 2014 года не указан вид проводимой экспертизы отчёта об оценке (нормативно-методическая или экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком). Также специалист Безуглова М.Б. в приложении к Заключению от 25 августа 2014 года (Условия применения и ограничения на использование результатов исследования), указала, что при составлении Заключения от 25 августа 2014 года она выступала в роли независимого специалиста, при этом, личного ознакомления с объектом оценки и анализа исходных данных проведённой оценки не проводилось, и специалист не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в Отчёте об оценке. Выводов о соответствии информации, использованной оценщиком при проведении оценки, требованиям пункта 19 ФСО № 1 (достаточности и достоверности) Заключение от 25 августа 2014 года не содержит.
Между тем пунктом 11 ФСО № 1 прямо предусмотрено, что при проведении экспертизы отчёта об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Более того, непосредственно в Заключении от 25 августа 2014 составившим его специалистом было указано, что оно не является экспертизой Отчёта об оценке, проведённой на основании требований статьи 17.1 Федерального закона (пункт 1 Сведений о допущениях и ограничительных условиях, с учётом которых проведено исследование Отчёта об оценке).
Дополнительно приобщённое представителями ООО «ППАПБ» в судебном заседании заключение эксперта-оценщика экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Вовна Д.В. от 2 декабря 2014 года, утверждённое директором ООО «Краевой центр оценки» (директором организации, составившей Отчёт об оценке) Оленниковой Е.Н., также не может свидетельствовать о достаточности и достоверности исходных данных, использованных оценщиков в Отчёте об оценке, поскольку в Условиях применения и ограничения на использование результатов нормативно-методической экспертизы эксперт-оценщик Вовна Д.В. прямо указал, что личного ознакомления с объектом оценки и анализа исходных данных проведённой оценки им не проводилось, и он не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в Отчёте об оценке.
Таким образом, суд приходит к выводу, что определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 260 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной торговли, адрес (местоположение) объекта установлен относительно ориентира - здания-магазина, расположенного в границах (почтовый адрес ориентира: < адрес> по состоянию на 1 января 2010 года в размере 1366000 рублей, не может быть признана достоверной.
При указанных обстоятельствах заявление ООО «ППАПБ» об определении кадастровой стоимости земельного участка не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 268 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» об определении кадастровой стоимости земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка