Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2021 года Дело N 3-9307/2021

город Ставрополь

21 сентября 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Мясникова А.А.

судей Евтуховой Т.С., Свечниковой Н.Г.

при секретаре судебного заседания Костине Э.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к Бездетному Сергею Петровичу, Херианиди Надежде Михайловне, Овчинникову Александру Александровичу о признании недействительным дополнительного соглашения, применении последствия недействительности сделки по апелляционной жалобе представителя истца комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Горбачевой Н.Н. на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24.05.2021.

Заслушав доклад судьи Евтуховой Т.С., судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

установила:

комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Бездетному С.П., Херианиди Н.М., Овчинникову А.А., в котором, с учётом последующего уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил признать недействительным дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить регистрационные записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по передаче прав и обязанностей по договору N ФИО1, ФИО3

В обоснование заявленных требований указано на допущенные ФИО2 нарушения при использовании переданного ему ДД.ММ.ГГГГ в аренду земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, пер.Фиалковый, 2, площадью 610 кв.м, под блокированную жилую застройку в виде передачи его прав и обязанностей по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, а в дальнейшем по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 к ФИО3 без согласия и уведомления Комитета, что является нарушением пункта 4.3.2 договора аренды и в свою очередь, в силу положений статей 166, 168 ГК РФ, основанием для признания указанных дополнительных соглашений недействительными.

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24.05.2021 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Представителем истца Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Горбачевой Н.Н. подана апелляционная жалоба об отмене решения суда, в обоснование которой ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении, указывая, что арендатор имеет право сдавать земельный участок в аренду передавать права третьим лицам на него, только с согласия арендодателя либо при условии его уведомления.

Представителем ответчика Бездетного С.П. по доверенности Калединым А.Е. представлены письменные возражения о необоснованности апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии со статьёй 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО13. заключён договор аренды N земельного участка из земель населённых пунктов под комплексное освоение с целью жилищного строительства, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером (далее - к/н) N, площадью 20 240 кв.м. Срок действия указанного договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (10 лет) (пункт 2.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО2 заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с к/н 26:11:021001:273, который в последующем был разделён, из него выделен земельный участок с к/н N, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Фиалковый, 3, площадью 610 кв.м, под блокированную жилую застройку.

Право аренды на земельный участок с к/н N зарегистрировано за ФИО9 на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ, а в последующем за ФИО1 на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и за ФИО3 на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то есть ДД.ММ.ГГГГ, а затем в редакции последующего договора N от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, согласно требований земельного законодательства, не требовали получения согласия арендодателя.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда исходя из следующего.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ", указанный федеральный закон вступает в силу с 01.06.2015, положения ГК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения ГК РФ в изменённой Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключённых до дня вступления его в силу (до 01.06.2015), а потому при рассмотрении спора, суд руководствовался ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учётом сложившейся практики её применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункт 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ), сославшись на правовую позицию, закреплённую в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, а также в пунктах 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает своё существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков. При этом дата заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ несущественна, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом спора, возникли не в момент государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, а вследствие реализации арендатором его обязанности по комплексному освоению изначально имевшегося земельного участка.

В силу пункта 8 статьи 46.4 ГрК РФ, введённой в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключён договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определённых договором (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 (вопрос 26).

Таким образом, возникновение прав на земельные участки, образованные из земельного участка с к/н 26:11:021001:273, площадью 20 240 кв.м, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определённых договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, арендные правоотношения договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГ установлены сроком на 10 лет.

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (часть1 статьи 167 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершённая без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечёт правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Обращаясь в суд, в качестве основания заявленных требований, истец указал на неполучение арендатором Бездетным С.П. согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды Херианиди Н.М. и Овчинникову А.А., а также в отсутствие уведомления арендодателя о состоявшейся уступке прав по договору аренды.

Оценивая данный довод, суд первой инстанции исходил из положений пункта 5 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, в редакции договора аренды на выделенный участок N от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, заключён после введения в действие ЗК РФ ДД.ММ.ГГГГ, и в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды могли быть переданы другому лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

С учётом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что условия пунктов ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ договора N, условия пункта 4.3.2 договора аренды N противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, а потому сделки в части данных условий являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ.

Оценивая доводы истца о необходимости получения согласия на переуступку прав по договору аренды, со ссылкой на положения договора аренды, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для признания дополнительного соглашения недействительным исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 15-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно которым, при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пункта 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьёй 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Само по себе неуведомление арендодателя о совершении сделки (перенайма по договору аренды) не свидетельствует о порочности содержания заключённого дополнительного соглашения к договору аренды, несоответствии содержания сделки требованию закона и иных нормативно-правовых актов.

Надлежащим способом защиты права арендатора (собственника земельного участка) является требование о взыскании убытков.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу об отсутствии нарушения прав собственника земельного участка и оснований для признания дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Бездетным С.П. и Херианиди Н.М., а затем между Херианиди Н.М. и Овчинникову А.А. недействительными (ничтожными) сделками.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований истца о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, оснований для прекращения регистрационных записей в ЕГРН соответственно не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы на решение суда основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба представителя истца, которая не содержит предусмотренных статьёй 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24.05.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Горбачевой Н.Н. - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.09.2021.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка