Решение Иркутского областного суда от 10 июля 2015 года №3-90/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 10 июля 2015 года Дело N 3-90/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 июля 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Захаренковой А.О.,
с участием представителя истца Никитиной А.В. - Зайцева Е.О.,
представителя ответчика Правительства Иркутской области Сокольниковой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-90-15 по иску Никитиной Анджелы Вячеславовны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, третьи лица Администрация муниципального образования «Братский район», Администрация Вихоревского городского поселения, Общество с ограниченной ответственностью «Бюро оценки собственности», об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Никитина А.В. на основании распоряжения мэра Братского района от "дата изъята" "номер изъят" и договора аренды от "дата изъята" "номер изъят", заключенного между ней и муниципальным образованием «Братский район», является пользователем земельного участка, общей площадью "данные изъяты"., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания склада и железнодорожного пути необщего пользования, местоположение "адрес изъят"
В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, в размере "данные изъяты". Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости в размере "данные изъяты" за 1 кв.м..
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения результатов кадастровой стоимости 01 января 2012 года составляет "данные изъяты".
Положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства «С.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется размер арендной платы, подлежащей уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как плательщика необоснованно завышенной арендной платы.
Истец Никитина А.В. просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания склада и железнодорожного пути необщего пользования, местоположение "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере "данные изъяты".
Исковое заявление подано истцом в Иркутский областной суд 29 декабря 2014 года, сдано в организацию почтовой связи 26 декабря 2014 года "данные изъяты"
Определением судьи Иркутского областного суда от 12 января 2015 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено Правительство Иркутской области, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрация муниципального образования «Братский район» и Администрация Вихоревского городского поселения "данные изъяты"
Определением Иркутского областного суда от 18 февраля 2015 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Общество с ограниченной ответственностью «Бюро оценки собственности» "данные изъяты"
По ходатайству представителя истца Никитиной А.В. - Зайцева Е.О. определением Иркутского областного суда от 08 апреля 2015 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено, с учетом мнения представителя Правительства Иркутской области Нечаевой Т.В., Иркутскому региональному отделению Российского общества оценщиков, производство по делу приостановлено ("данные изъяты"
В связи с поступлением в Иркутский областной суд экспертного заключения, производство по делу возобновлено 30 июня 2015 года.
Определением Иркутского областного суда от 10 июля 2015 года к производству суда принято заявление представителя истца Никитиной А.В. - Зайцева Е.О. от 03 июля 2015 года об уточнении заявленных требований, в котором поставлен вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты".
В судебное заседание истец Никитина А.В. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается распиской, представленной ее представителем Зайцевым Е.О.
В судебном заседании 10 июля 2015 года представитель истца Никитиной А.В. - Зайцев Е.О. требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, установленной заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты"
В судебном заседании представитель Правительства Иркутской области Сокольникова Ю.С. с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении, полагая, что судебным экспертом необоснованно применена поправка на местоположение объектов-аналогов, находящихся в городе Иркутске, в размере "данные изъяты"
В судебное заседание 10 июля 2015 года представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области не явился, получив копию заявления об уточнении заявленных требований, просил рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.
В судебное заседание 10 июля 2015 года представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, получил копию заявления об уточнении заявленных требований, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Администрации муниципального образования «Братский район» в судебное заседание 10 июля 2015 года не явился, получив извещение и копию заявления об уточнении заявленных требований, направил письменные пояснения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Администрации Вихоревского городского поселения в судебное заседание 10 июля 2015 года не явился, получив извещение и копию заявления об уточнении заявленных требований, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки собственности» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается распиской представленной представителем истца Зайцевым Е.О..
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, просивших о рассмотрении дела в их отсутствие по правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав пояснения представителя истца Никитиной А.В. - Зайцева Е.О., поддержавшего заявленные требования с учетом их уточнения, пояснения представителя Правительства Иркутской области Сокольниковой Ю.С., возражавшей против удовлетворения заявленных требований, суд считает их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания склада и железнодорожного пути необщего пользования, местоположение "адрес изъят"
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области по состоянию на 01 января 2012 года.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Истец Никитина А.В. на основании распоряжения мэра Братского района от "дата изъята" "номер изъят" и договора аренды от "дата изъята" "номер изъят" заключенного между ней и муниципальным образованием «Братский район», является пользователем земельного участка, общей площадью "данные изъяты"., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания склада и железнодорожного пути необщего пользования, местоположение "адрес изъят", уплачивает арендную плату в размере, который исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается договором аренды земельного участка с приложением к нему ("данные изъяты"
На указанном земельном участке осуществляется строительство склада и железнодорожного пути необщего пользования, которые являются предметом залога по договору с А. от "дата изъята"
Таким образом, истец Никитина А.В. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2 и 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята", вид разрешенного использования: для строительства здания склада и железнодорожного пути необщего пользования, что подтверждается разделами 6 и 10 кадастрового паспорта "данные изъяты"
Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп.
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" содержится в Перечне объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, который был сформирован по состоянию на 01 января 2012 года, и содержится в Приложении 1 к указанному постановлению Правительства Иркутской области, для него определен удельный показатель кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, что подтверждается выпиской из указанного постановления "данные изъяты" и информацией ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Иркутской области об отсутствии учета изменений качественных и количественных характеристик объектов недвижимости от "дата изъята"
Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере "данные изъяты"
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет "данные изъяты", что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "данные изъяты"
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков Никитина А.В. заключила договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «Б.» от "дата изъята" "номер изъят"
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты".
В подтверждение соответствия отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «С.» от "дата изъята" "номер изъят"
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
В целях подтверждения правильности и достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Б.», судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено по заявлению представителя Правительства Иркутской области Нечаевой Т.В. Иркутскому региональному отделению Российского общества оценщиков, поскольку указанный отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Так, из содержания отчета об оценке следует, что сведения о продаже объектов-аналогов, расположенных в городе Иркутске, содержатся в Бюллетене "данные изъяты"), в приложении "данные изъяты" имеется ссылка на источник информации, распечатанный из интернета "данные изъяты" Однако, проверить указанную информацию не представляется возможным, так как отсутствует ссылка на электронный адрес, в интернете данная информация отсутствует.
В указанных оценщиком объявлениях нет сведений о том, на какую дату размещены сведения о продаже в сети интернет, в связи с чем, не представляется возможным определить правильность выбора объектов-аналогов, что ставит под сомнение отчет об оценке.
Положительное экспертное заключение, составленное представителем Некоммерческого партнерства «С.» "данные изъяты" "дата изъята" "номер изъят", не содержит описания указанных нарушений, составлено по результатам нормативно-методической экспертизы и не подтверждает определенную оценщиком рыночную стоимость, поэтому не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
В соответствии с положениями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 декабря 2011 года, производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
На основании определения суда от 08 апреля 2015 года производство экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка было поручено по заявлению Правительства Иркутской области Иркутскому региональному отделению общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» на основании статьи 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии со статьей 14 указанного закона производство экспертизы было поручено руководителем указанной организации эксперту З., который в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является субъектом оценочной деятельности, имеет соответствующее образование в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о высшем образовании от "дата изъята"; дипломом о профессиональной переподготовке "номер изъят" от "дата изъята" «Оценка стоимости недвижимости»; дипломом о профессиональной подготовке "номер изъят" от "дата изъята" «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; сертификатом соответствия от "дата изъята" "номер изъят", подтверждающим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, выданным Некоммерческим партнерством «Палата судебных экспертов г.Москва», период действия с "дата изъята" по "дата изъята"; квалификационным аттестатом о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых Федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков от "дата изъята"; свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» от "дата изъята" подтверждающим включение в реестр членов РОО и право на осуществление оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в период по "дата изъята". Гражданская ответственность эксперта застрахована Открытым акционерным обществом Страховая компания «Альянс», что подтверждается полисом страхования ответственности оценщика, действующим в период с "дата изъята" по "дата изъята"
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, определен судом по заявлению Правительства Иркутской области, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.
Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а
также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В соответствии с подпунктом ж пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания пункта 2 исследовательской части заключения эксперта "номер изъят" усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 января 2012 года) невозможен, однако, осмотр объекта исследования проводился на текущую дату с целью определения его существования, нахождения по указанному в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах адресу, а также для выявления и анализа характеристик района его местоположения.
Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными судебным экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен "адрес изъят", который является важной железнодорожной станцией "данные изъяты", лес является основным природным ресурсом рассматриваемой территории, объем расчетной лесосеки "данные изъяты" составляет "данные изъяты"
Положительными характеристиками местоположения оцениваемого земельного участка являются: освоенность района, наличие хорошей транспортной и коммуникационной доступности, расположение в районе смешанной застройки - объекты жилого и производственного, производственно-складского назначения.
Физические характеристики участка не накладывают никаких ограничений на его использование, земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. На земельном участке расположен объект недвижимости складского назначения.
Экспертом исследован рынок недвижимости Иркутской области, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, анализ рынка земельных участков в городе Вихоревка и городе Иркутске, анализ рынка аренды в городе Иркутске и Иркутском районе, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. Применение экспертом сравнительного подхода является предпочтительным и оправданным, ввиду слаборазвитости рынка недвижимости в городе Вихоревка Иркутской области, учитывая также то обстоятельство, что затратный подход не может применяться для незастроенного земельного участка, так как он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков, а доходный подход при отсутствии сегмента рынка аренды земельных участков будет содержать больше допущений, нежели сравнительный, что в итоге приведет к искажению результата рыночной стоимости земельного участка. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.
Ввиду того, что рынок земельных участков в городе Вихоревка не развит (как рынок купли-продажи объектов, находящихся в собственности, так и рынок аренды земельных участков), экспертом выбраны объекты-аналоги в городе Иркутске, все они расположены "адрес изъят", имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования производственно-складского назначения, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.
Эксперт также обосновал невозможность корректировки на состав передаваемых прав, так как оцениваемые объекты и объекты-аналоги не имеют каких-либо ограничений и обременений, препятствующих использованию земельного участка.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.
Экспертом обоснована необходимость применения поправки на дату продажи, поскольку два объекта-аналога были предложены к продаже в октябре 2011 года и один - в июне 2011 года.
Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Поскольку оцениваемый объект и сопоставимые объекты-аналоги расположены в областном центре и в удаленном районе Иркутской области, экспертом обоснованно учтена конкурентоспособность земельного участка и применена поправка на местоположение.
Представитель Правительства Иркутской области полагал, что эксперт необоснованно применил поправку на местоположение к двум объектам-аналогам в размере 67, 9 и 71, 7 процентов, которые расположены "адрес изъят", в котором расположен оцениваемый земельный участок.
Однако, указанный процент поправки обоснован экспертом со ссылкой на подобие процессов, происходящих в разных сегментах рынках, например при продаже жилой недвижимости. В случае отсутствия фактов продажи объектов недвижимости в месте расположения оцениваемого земельного участка, корректировка на местоположение все равно обязательна. Применение такой корректировки обязательно ввиду расположения оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в разных районах Иркутской области.
Вопрос примененного размера корректировки экспертом обоснован "данные изъяты", тогда как представитель Правительства Иркутской области не привел обоснования другого значения указанного процента, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявил.
При таких обстоятельствах, суд соглашается с выводами эксперта о размере поправки на местоположение, поскольку доказательств другого размера указанного процента не представлено и в материалах дела не имеется. Более того, в отчете об оценке ООО «Б.» оценщиком применен практически аналогичный процент поправки на местоположение, что свидетельствует о достоверности результата, указанного в заключении эксперта, поскольку два специалиста в области оценочной деятельности применили один метод расчета указанного процента при расчете поправки на местоположение "данные изъяты"
Поскольку все объекты-аналоги и объект оценки относятся к одной категории земель (земли населенных пунктов), поправка на категорию земель обоснованно не применялась.
Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на масштаб.
Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "данные изъяты" описана степень надежности полученных результатов, которая является высокой.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены судебным экспертом в размере "данные изъяты" по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости 01 января 2012 года.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку она выполнена с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости по результатам исследования рынка недвижимости в Иркутской области, в отличие от кадастровой стоимости, которая определяется методами массовой оценки и математического моделирования.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральном стандарте оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценки», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, содержатся в газете «В.», приложены к экспертному заключению в читаемом виде.
Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на 01 января 2012 года - дату определения кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка на праве пользования - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания склада и железнодорожного пути необщего пользования, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты"
Заявитель обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 29 декабря 2014 года, сдав заявление в организацию почтовой связи 26 декабря 2014 года "данные изъяты" поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть в данном деле с 01 января 2014 года.
В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Требования Никитиной Анджелы Вячеславовны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания склада и железнодорожного пути необщего пользования, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" дата подачи заявления в суд 26 декабря 2014 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий судья М.А. Ткачук



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка