Определение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 октября 2021 года Дело N 3-9003/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Мясникова А.А.

судей Леонова А.Н., Селюковой З.Н.

при секретаре судебного заседания Пилипенко И.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Горбачевой Н.Н.,

на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 мая 2021 года,

по гражданскому делу по исковому заявлению комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к Бездетному Сергею Петровичу, Кетаовой Лидии Назировне, Овчинниковой Валентине Александровне о признании недействительным дополнительного соглашения, применении последствия недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к Бездетному С.П., Кетаовой Л.Н., Овчинниковой В.А. о признании недействительным дополнительного соглашения, применении последствия недействительности сделки.

Свои требования мотивировал тем, что между администрацией города Михайловска и Бездетным С.П. был заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 23.11.2018 N 374, согласно которому администрация города Михайловска предоставила, а Бездетный С.П. принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Шпаковский район, г.Михайловск, ул. ..., площадью 610 кв.м, под магазины, деловое управление. На основании дополнительного соглашения от 28.12.2018 года к Договору Бездетный С.П. передал свои права и обязанности по Договору Зубалову Н.С. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.01.2021 N 99/2021/371691555 арендатором земельного участка в настоящее время, на основании дополнительного соглашения от 31.08.2020 года к договору N 374 аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района от 23.11.2018 является Овчинникова В.А., которой были переданы права и обязанности по Договору без получения согласования от администрации города Михайловска. В соответствии с пунктом 4.3.2 Договора арендатор имеет право в пределах срока действия Договора сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив только с согласия Арендодателя. В адрес Бездетного С.П. 29.01.2021 была направлена претензия о расторжении дополнительных соглашений. Однако на сегодняшний день ответ на претензию не получен, дополнительные соглашения не расторгнуты.

Просит суд признать недействительными дополнительные соглашения от 26.11.2019 года и 31.08.2020 года к договору N 374 аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, от 23.11.2018; применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить регистрационные записи в ЕГРН от 28.11.2019 года и 04.09.2020 года по передаче прав и обязанностей по договору N 374 от 23.11.2018 года от Кетаовой JI.H., Овчинниковой В.А.

Обжалуемым решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм права.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не нашла.

Судом первой инстанции и судебной коллегией установлено, что по результатам проведенных торгов 17.12.2012 между администрацией и Зубаловым Н.Г. заключен договор аренды N 31 земельного участка из земель населенных пунктов под комплексное освоение с целью жилищного строительства, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 20240 кв.м. Срок действия указанного договора (п. 2.1) установлен с 16.12.2012 по 16.12.2022 (10 лет).

09.08.2015 между Зубаловым Н.Г. и Бездетным С.П. заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 20240 кв.м.

10.05.2017 постановлением администрации МО г. Михайловска Шпаковского района СК N 437 утверждена документация по планировке территории земельного участка площадью 20240 кв.м. с кадастровым номером ....

01.02.2018 принято решение арендатора земельного участка о разделе участка на 28 земельных участков согласно проекту раздела земельного участка, утвержденного постановлением администрации г. Михайловска N 1434 от 16.10.2017 года, в соответствии с проектом межевания территории в составе проекта планировки территории земельного участка площадью 20 240 кв.м. с кадастровым номером ....

Из представленого постановление администрации г. Михайловска N 788 от 27.06.2018 об утверждении проекта корректировки документации по планировке территории земельного участка площадью 20240, с кадастровым номером ... местоположение г. Михайловск.

05.09.2018 в администрацию МО г. Михайловска Шпаковского района СК от Бездетного С.П. поступило заявление об изменении видов разрешенного использования вновь образованных земельных участков, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г.Михайловск, ул...., площадью 610 кв.м, с "под комплексное освоение с целью жилищного строительства" на "Магазины и Деловое управление".

Постановлением администрации п Михайловска N 1629 от 16.10.2018 изменен вид разрешенного использования с "под комплексное освоение с целью жилищного строительства" на "магазины, деловое управление" земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Шпаковский район, г.Михайловск, ул. ..., площадью 610 кв.м.

Между администрацией г.Михайловска и Бездетным С.П. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, от 23.11.2018 N 374, согласно которому администрация города Михайловска предоставила, а Бездетный С.П. принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Шпаковский район, г.Михайловск, ул. ... 6, площадью 610 кв.м, под магазины, деловое управление. Срок аренды установлен с 23.11.2018 по 16.12.2022 (п. 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора, арендатор имеет право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия арендодателя.

26.11.2019 между Бездетным С.П. и Кетаовой JI.H. заключено дополнительное соглашение к договору N 374 аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, от 23.11.2018 года, в соответствии с которым Бездетный С.П. передал Кетаовой JI.H. права и обязанности по договору аренды.

31.08.2020 между Кетаовой J1.H. и Овчинниковой В.А. заключено дополнительное соглашение к договору N 374 аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, от 23.11.2018 года, соответствии с которым Кетаова JI.H. передала Овчинниковой В.А. права и обязанности по договору аренды.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.01.2021, земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Шпаковский район, г.Михайловск, ул. ..., площадью 610 кв.м., с 22.02.2018 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г.Михайловск Шпаковского района Ставропольского края; арендатором земельного участка на основании договора аренды земельного участка N 374 от 23.11.2018, дополнительного соглашения к договору N 374 аренды от 26.11.2019, дополнительного соглашения к договору N 374 аренды земельного участка от 31.08.2020 является Овчинникова В.А.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 17.12.2012 между администрацией и Зубаловым Н.Г. заключен договор аренды N 31 земельного участка из земель населенных пунктов под комплексное освоение с целью жилищного строительства, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 20240 кв.м, указанный участок в последующем был разделен, из него выделен земельный участок с кадастровым "йомером ..., по адресу: г. Михайловск, ул.Радужная, 6, право аренды на который зарегистрирован за Овчинниковой В.А.

В соответствии с подп. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 года N 42- ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", указанный федеральный закон вступает в силу с 01.06.2015 года, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции закона от. 08.03.2015 года N 42-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции закона от 08.03.2015 года N 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015 года), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019 года, а также в пп. 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли 17.12.2012 года, то есть до 01.06.2015 года.

При этом дата заключения договора аренды от 23.11.2018 года (N 374) не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом спора, возникли не в момент государственной регистрации договора аренды от 23.11.2018 года N 374, а вследствие реализации арендатором его обязанности по комплексному освоению изначально имевшегося земельного участка.

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды N 31 от 17.12.2012 года и договор аренды N 374 от 23.11.2018 года являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование, и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.

При этом следует также учитывать, что в силу п. 8 ст. 46.4 ГрКРФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", прекращение, существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные "участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Данная правовая позиция указана в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 года (вопрос 26).

Учитывая изложенное, возникновение прав на земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 20240 кв.м., не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором аренды N 31 от 17.12.2012 года, правоотношения сторон возникли при заключении договора аренды N 31 от 17.12.2012 года, срок договора определен на 10 лет.

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

В ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Истец (арендодатель земельного участка) обратился с иском о признании дополнительных соглашений от 26.11.2019 и 31.08.2020 недействительным по основаниям неполучения арендатором Бездетным С.П. согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды Кетаовой JI.H., неполучения арендатором Кетаовой JI.H. согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды Овчинниковой В.А., а также не уведомления арендодателя о состоявшейся уступке прав по договору аренды.

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор аренды от 17.12.2012 N 31, в редакции последующего договора аренды на выделенный участок N 374 от 23.11.2018, на срок 10 лет, заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 30.10.2001, в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды могли быть переданы другому лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Условия п. 4.3.13 - 4.3.14 договора аренды от 17.12.2012 N 31, пункта 4.3.2 договора аренды N 374, не должны противоречить данной норме права.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Принимая во внимание, что договор аренды N 31 от 17.12.2012 заключен на срок более пяти лет, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что условия п. 4.3.13 - 4.3.14 указанного договора, условия п. 4.3.2 договора аренды N 374 противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, поэтому сделки в части данных условий являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно статье 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. В результате передачи договора (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора.