Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 19 ноября 2015 года №3-88/2015

 
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
 
РЕШЕНИЕ
 
от 19 ноября 2015 года Дело N 3-88/2015
 
именем Российской Федерации
19 ноября 2015 года город Ханты-Мансийск
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Начарова Д. В.,
при секретаре Ершовой И.Ф.,
с участием:
представителя административного истца ООО «Еврострой-С» Березина И. Ю.,
представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Пузина Д. Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
(дата) общество с ограниченной ответственностью «Еврострой-С» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование требований общество указало, что ему принадлежит земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 9 955 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: (адрес)
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет < данные изъяты> копеек.
Истец кадастровую стоимость земельного участка считает завышенной, чем нарушаются права общества, поскольку существенно увеличивают размер налоговых платежей.
Согласно отчету (номер) от (дата) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 20 597 000 рублей.
Уведомлением Росреестра (номер) от (дата) заявителю отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.
Заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равную рыночной в размере 20 597 000 рублей.
При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также установлении рыночной стоимости на иную дату, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 24 февраля 2012 года составила 21 821 360 рублей.
До судебного заседания от представителя заявителя поступило заявление, согласно которому он просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, по состоянию на 24 февраля 2012 года в размере 21 821 360 рублей.
В связи с возникновением сомнений в правильности и объективности заключения эксперта, относительно объектов-аналогов, расхождении даты публикации объявлений о продажах, нахождении в собственности объектов-аналогов назначено проведение повторной судебной экспертизы.
Из заключения эксперта (номер) от (дата) составленного < данные изъяты>, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 24 февраля 2012 года составляет 23 342 981, 75 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Березин И. Ю. уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равную рыночной в соответствии с заключением эксперта (номер) от (дата) в размере 23 342 981, 75 рублей.
Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Пузин Д. Ф. указал, что право установления кадастровой стоимости равной рыночной не оспаривает, однако просит учесть недостатки экспертизы и принять решение на усмотрение суда.
В судебное заседание представители административного ответчика Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, заинтересованного лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, заинтересованного лица администрации города Сургута, заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югры будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили.
При указанных обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В возражениях на заявление Управление Росреестра просит принять решение, на усмотрение суда.
При этом указывает, на то, что повторное заключение эксперта (номер) имеет недостатки, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Указывает, что для сравнения и определения рыночной стоимости земельного участка отобраны объекты - аналоги, существенно отличающиеся по элементам сравнения, в том числе и по масштабу. Кроме того, по объектам - аналогам предметом торгов, которых являлось право аренды.
Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Еврострой-С» является собственником земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 9 955 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием < данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес)
Право собственности подтверждается представленной копией свидетельства о государственной регистрации права (номер) (номер), выданного (дата)(том 1 л.д. 8).
В соответствии с кадастровой справкой от (дата) (том 1 л.д. 14), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составляет < данные изъяты> рубля 30 копеек. Датой определения кадастровой стоимости и датой внесения сведений об участке в реестр объектов недвижимости является 24 февраля 2012 года.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Заявитель общество с ограниченной ответственностью «Еврострой-С», являясь собственником земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет за собой увеличенные налоговые платежи.
Уведомлением Росреестра (номер) от (дата) заявителю, обратившемуся 4 февраля 2015 года, отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка(том 1 л.д. 115).
При обращении в суд заявителем представлен отчет (номер) от (дата) об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составила 20 597 000 рублей.
В соответствии с экспертным заключением (номер), составленным < данные изъяты>, отчет (номер) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
По ходатайству представителя заявителя в связи со значительной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью и наличием сомнений в правильности представленного отчета, определении рыночной стоимости на иную дату, а также экспертного заключения (номер), определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта (номер) от (дата), составленному < данные изъяты> по состоянию на 24 февраля 2012 года составила 21 821 360 рублей.
В связи с возникновением сомнений в правильности и объективности заключения эксперта (номер), относительно объектов-аналогов, расхождении даты публикации объявлений о продажах, нахождении в собственности объектов-аналогов назначено проведение повторной судебной экспертизы.
Из заключения эксперта (номер) от (дата), составленного < данные изъяты> следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101244:74 по состоянию на (дата) составляет 23 342 981, 75 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим, а также в силу статьи 59, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одними из допустимых доказательств являются отчет оценщика и заключение эксперта, которые не являются обязательными для суда и оцениваются судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего кодекса. Несогласие суда с отчетом и заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Таким образом, при рассмотрении дела и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной оценке подлежат как заключения эксперта, так и отчет, предоставленный заявителем.
При этом, отчет представленный с заявлением при обращении в суд (номер), соответственно и экспертное заключение (номер), составленное < данные изъяты> не могут рассматриваться в качестве доказательства по делу, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на иную дату 1 января 2010 года и не подтверждает рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 24 февраля 2012 года (Ст.ст. 24.18, 24.19 ФЗ № 135-ФЗ).
Изучив в судебном заседании заключение эксперта (номер) от (дата), суд приходит к выводу о том, что данное заключение не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки.
В соответствии со статьей 8 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования, о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
В заключении экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение метода сравнения сравнительного подхода и отказ от применения иных методов и подходов.
Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, отобраны элементы и единицы сравнения, обоснован выбор или отказ от применения каждого показателя, отобраны объекты-аналоги.
Определение рыночной стоимости земельного участка < данные изъяты> произведено сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Эксперт при исследовании интернет сайтов установил, недостаточность предложений на рынке о продаже аналогичных оцениваемому участков, в связи с чем были подобраны аналоги, расположенные в населенном пункте, с разрешенным использованием - многоэтажное жилищное строительство, наиболее сопоставимом по географическим, экономическим и другим показателям, с населенным пунктом объекта оценки, в (адрес).
Имеющиеся предложения в (адрес) о продаже объектов коммерческого назначения несколько отличаются от назначения оцениваемого участка.
В результате анализа открытых источников информации были установлены четыре наиболее близких аналога о продаже земельных участков, по мнению эксперта сопоставимых с объектом исследования, с интернет сайтов < данные изъяты> и < данные изъяты>, газеты < данные изъяты> по состоянию на март 2009, ноябрь 2010, апрель 2011 года(том 2 л.д. 202).
Экспертом для сравнения отобраны:
1 земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный в (адрес), с видом разрешенного использования < данные изъяты>
2 земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный в (адрес), с видом разрешенного использования < данные изъяты>
3 земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный в (адрес), с разрешенным использованием < данные изъяты>
4 земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный в (адрес), с разрешенным использованием < данные изъяты>.
Одним из экономических показателей земельного участка является его разрешенное использование, что является одним из наиболее значимых ценообразующих факторов для земельных участков, о чем также отражено в заключении эксперта.
При этом, объекты-аналоги не сходны по характеристикам определяющим стоимость объектов оценки, в частности первые два объекта-аналога, которые имеют разрешенное использование отличное от объекта оценки. Произведенная корректировка не соответствует требованиям п. 22 ФСО № 1, поскольку не обоснована, отсутствует объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Не обоснована схема согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен. В заключении не указано кого эксперт опрашивал по данному поводу и не указан источник величины корректировок, указанный в таблице «Влияние ценообразующих факторов на стоимость участка»(лист 29 заключения(том 2 л.д. 190).
Отсутствует разъяснения по поводу применения указанных корректировок и в таблице сравнительного анализа.
На основании указанного, представленное заключение эксперта не может быть принято во внимание.
Изучив в судебном заседании заключение эксперта (номер) от (дата), суд приходит к выводу о том, что оно соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Из данного заключение эксперта следует, что был произведен анализ рынка земельных участков (адрес) (адрес) а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Применяя сравнительный подход к оценке, эксперт выбрал три аналога объекта оценки, предложенных к продаже в августе и октябре 2010 года. Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.
Исследуемые объекты-аналоги относятся к одной группе видов разрешенного использования по сравнению с исследуемым земельным участком, в связи с чем корректировок по указанному элементу сравнения в заключении эксперта не имеется.
В виду того, что выбранные объекты-аналоги передавались в аренду, по данному элементу сравнения «передаваемые права на земельный участок» произведена мотивированная корректировка.
Подробно описано примененное значение корректировки по дате предложения.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете приведены необходимые корректировки.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, оснований для вывода о недостоверности заключения эксперта (номер) от (дата), < данные изъяты> об определении рыночной стоимости земельного участка, у суда не имеется.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка, равная 23 342 981, 75 рублям, является доказанной.
Доводы административных ответчиков относительно того, что заключение эксперта имеет недостатки, не могут быть приняты во внимание, поскольку не представлено убедительных расчетов и обоснований, указывающих на иную рыночную стоимость земельного участка, а также, что совершенные ошибки привели к неправильной итоговой сумме.
Указание в выводах на иной кадастровый номер участка не может указывать на неверность выводов о рыночной стоимости, поскольку из всего заключения явно следует, что это является опиской.
Доказательств иной рыночной стоимости административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Представитель административного истца настаивал на рассмотрении дела по имеющимся в нем доказательствам.
Как указывается в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастроваякадастровая стоимостьстоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровойкадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимостистоимости в государственный кадастр недвижимости.
Согласно статье 55 Налогового кодекса Российской Федерации под налоговым периодом понимается календарный год или иной период времени применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляются сумма налога, подлежащая уплате.
Установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка, равная рыночной, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 года по 31 декабря 2015 года до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Результаты очередной кадастровой оценки земельных участков утверждены постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры № 249-п от 7 августа 2015 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
заявление общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 9 955 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием < данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес) равной рыночной по состоянию на 24 февраля 2012 года, в размере 23 342 981, 75 рублей.
Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 года по 31 декабря 2015 года до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать - 04 февраля 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Начаров Д. В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка