Решение Иркутского областного суда от 16 апреля 2015 года №3-87/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 16 апреля 2015 года Дело N 3-87/2015
 
Именем Российской Федерации
16 апреля 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
при секретаре судебного заседания Шовкоплясе А.С.,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Свет» Сергеева Е.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Свет» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «Свет» (далее - ООО «Свет») обратилось в Иркутский областной суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, <адрес изъят>. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 апреля 2012 года.
Обосновывая свои требования ООО «Свет» указало, что является собственником данного земельного участка.
Согласно сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области № 239-пп от 5 мая 2014 года), кадастровая стоимость земельного участка <адрес изъят> составляет (данные изъяты).
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят по состоянию на 16 апреля 2012 года составляет (данные изъяты).
Положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства «С» Номер изъят от 18 декабря 2014 года подтверждено, что отчет об оценке ООО «Н» Номер изъят от 27 ноября 2014 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Истец полагает, что, поскольку исходя из кадастровой стоимости, исчисляется размер земельного налога, превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает его права и законные интересы как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.
13 января 2015 года ООО «Свет» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 05 февраля 2015 года заявление ООО «Свет» отклонено по мотиву, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.
Заслушав объяснения представителя ООО «Свет» Сергеева Е.П., поддержавшего исковые требования и просившего в прениях установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере (данные изъяты), исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, данный спор носит публично­ правовой характер, а потому в соответствии со ст. 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается по общим правилам искового производства с учетом особенностей, предусмотренных главами 23, 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.
В соответствии с ч. 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
Как предусмотрено статьей 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225- ФЗ) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 названного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена равной его рыночной стоимости в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Статьей 3 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-0 следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости на дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела ООО «Свет» на праве собственности принадлежит земельный участок <адрес изъят>
Данный земельный участок был впервые поставлен на государственный кадастровый учет 16 апреля 2012 года, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка ((данные изъяты)
Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 г. № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым номерам земельных участков по состоянию на 01 января 2012 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят была определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» на 16 апреля 2012 года в соответствии с названным Постановлением Правительства Иркутской области и составила (данные изъяты).
Действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в данном случае не являются.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со ст. 24.18 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
13 января 2015 года ООО «Свет» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 05 февраля 2015 года заявление ООО «Свет» отклонено по мотиву, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.
Согласно представленному истцом отчету ООО «Н» Номер изъят от 27 ноября 2014 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на Дата изъята составляет (данные изъяты)
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 (далее ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Так, пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Вопреки этому в качестве объектов-аналогов №№ 3, 5 оценщиком выбраны земельные участки, объявления о продаже которых были размещены в 2010 году, без учета того обстоятельства, что рыночная стоимость объекта оценки определялась на 16 апреля 2012 года.
В разделе 1.9 отчета (л.д.31) указано на использование оценщиком копий документов на земельный участок. Данные документы содержатся в отчете в виде ксерокопий, которые не заверены в установленном законом порядке, что является нарушением пункта 11 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 года № 254, поэтому информация не могла считаться достоверной для оценки на момент оценки.
В связи с тем, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «Новосибирская оценочная компания», который представлен истцом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят, составлен с нарушением приведенных выше требований закона, является недостоверным, следовательно, названный отчет не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Поскольку в представленном экспертном заключении эксперта Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Ю» Ф не отражены выявленные в ходе судебного разбирательства по данному делу нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
В связи с возникшими вопросами к представленному истцом отчету оценщика, судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту С. Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка, <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 апреля 2012 года.
Довод представителя ФГБУ «ФКП Росреестра», приведенный в возражениях на исковое заявление ООО «Свет», о том, что кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 01 января 2012 года в связи с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года в Постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области», не может быть принят во внимание, поскольку впервые земельный участок был постановлен на кадастровый учет 16 апреля 2012 года и этой датой утверждена его кадастровая стоимость соответственно разрешенному виду использования. Изменение в последующем размера кадастровой стоимости в связи с изменением удельного показателя кадастровой стоимости кв.м. земельного участка в свете Постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, не влечет изменений его количественных и качественных характеристик. Поэтому дата, на которую должна быть определена рыночная стоимость указанного земельного участка, является 16 апреля 2012 года.
Согласно представленному заключению эксперта от 30 марта 2015 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят по состоянию на 16 апреля 2012 года составила (данные изъяты).
Представленное заключение эксперта содержит вывод по поставленному вопросу. Заключение соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, не имеет противоречий и не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком мотивированно использовался метод сравнительных продаж, в связи с чем, проведен подробный анализ объектов-аналогов к объекту оценки и обоснование их выбора.
Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости выбраны в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки - земельные участки, застроенные ж/д тупиками (без других строений), расположенные в промышленных зонах городов, с указанием данных о цене и площади земельного участка, имеющие удобные подъездные пути.
Подробно экспертом в заключение мотивировано обоснование применение корректировок значений единицы сравнения для объектов- аналогов.
Представитель истца с заключением судебной экспертизы не согласился, представив на него отзыв эксперта-оценщика Ф.
Суд не может принять во внимание представленный истцом отзыв на заключение эксперта, поскольку судом при исследовании экспертного заключения не установлено нарушений требований федерального законодательства об оценочной деятельности.
Кроме того, именно экспертом-оценщиком Ф было подготовлено экспертное заключение Номер изъят на отчет, представленный истцом, которые признаны судом недостоверными в связи с нарушением требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Свет» об установлении кадастровой стоимости земельного участка <адрес изъят>., равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 апреля 2012 года.
Кадастровую стоимость указанного земельного участка установить равной ее рыночной стоимости в размере (данные изъяты) в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, признанной судом достоверной.
Истец, будучи собственником вышеуказанного земельного участка, является, по смыслу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации, соответственно установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости непосредственно затрагивает законные интересы истца.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Поскольку по ходатайству истца по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, расходы на проведение которой возложены судом на истца, уклонившегося от ее оплаты, суд полагает необходимым взыскать с ООО «Свет» в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Иркутский национальный исследовательский технический университет» расходы на проведение судебной экспертизы в размере (данные изъяты).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка <адрес изъят>., равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 апреля 2012 года в размере (данные изъяты).
Взыскать с общества с ограниченной ответственности «Свет» в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «И» расходы на проведение экспертизы в размере (данные изъяты).
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья В.Г. Петухова



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка