Дата принятия: 17 ноября 2014г.
Номер документа: 3-87/2014
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 17 ноября 2014 года Дело N 3-87/2014
Именем Российской Федерации
17 ноября 2014 года г. Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Дегтерёвой И.Н.,
при секретаре Петровой Е.В.,
с участием представителя заявителя Дулова Ю.Б. и заинтересованного лица Васёкина С.М. - Грузиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Дулова ФИО5 об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
установил :
Дулов Ю.Б. в лице своего представителя Грузиной А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указывая, что ... года зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... . Ему принадлежат 2/3 доли в праве, Васёкин С.М. является собственником 1/3 доли в праве.
Согласно данным кадастрового паспорта от ... № кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет ... рублей.
С целью установления рыночной стоимости земельного участка он обратился в ООО «Краевой центр оценки» с заявкой о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
По результатам оценки был составлен Отчет об оценке № от ... , согласно которому рыночная стоимость принадлежащего ему земельного участка на ... составляет ... рублей.
Соответствие указанного отчета требованиям законодательства подтверждается экспертным заключением от ... Регионального отделения «Приморское» Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Земельный участок принадлежит ему на праве собственности, следовательно, размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.
Исковые требования направлены не на пересмотр ранее установленной кадастровой стоимости, а установление новой кадастровой стоимости на будущее время с момента принятия решения.
В связи с этим кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка подлежит установлению в размере рыночной стоимости
Он просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости - ... рублей. Взыскать ... рублей - издержки, связанные с рассмотрением дела, которые оплачены по приходному кассовому ордеру № от ... года за оказание информационно-консультационных услуг ООО «Краевой центр оценки».
Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке особого производства на основании определения от 13 октября 2014 года.
В судебное заседание заявитель Дулов Ю.Б. и привлеченный в качестве заинтересованного лица Васёкин С.М. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Их представитель пояснила, что Дулов Ю.Б. в настоящее время находится за пределами Российской Федерации, она его известила о времени и месте судебного заседания. Заинтересованное лицо Васёкин С.М. ею также извещен о времени и месте судебного заседания, но так как он работает в ... , не может явиться в судебное заседание, выдал ей доверенность на представление его интересов в судебном заседании. В связи с этим суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
В судебное заседание не явился по неизвестной причине надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю.
Суд расценивает его неявку как незаинтересованность в исходе дела, поэтому дело рассмотрено в отсутствие неявившегося представителя заинтересованного лица.
Представитель заявителя Дулова Ю.Б. и заинтересованного лица Васёкина С.М. - Грузина А.В. заявление поддержала по указанным в заявлении доводам, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. В части взыскания ... рублей заявление не поддержала.
Выслушав представителя Грузину А.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон).
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из представленных суду документов усматривается, что Дулов Ю.Б. на основании договора купли-продажи земельного участка от ... являлся собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: к зданию столовой, адрес объекта: установлено относительно ориентира здание-столовой, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... . Право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия № от ... . Васёкину С.М. принадлежит 1\3 доля в праве общей долевой собственности.
... Дулову Ю.Б. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание - столовая с пристройками, назначение: нежилое, 1, 1, 1-этажный, общая площадь ... кв.м, расположенное по адресу: ... . Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 2/3.
... за Дуловым Ю.Б. зарегистрировано 2/3 доли в общей долевой собственности на здание-цех по переработке и расфасовке рыбы и морепродуктов, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь ... кв.м, адрес объекта: ... .
... Дулову Ю.Б. выдано свидетельство о государственной регистрации 2/3 долей в праве общей долевой собственности на здание-цех по переработке и расфасовке рыбы и морепродуктов, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь ... кв.м, адрес объекта: ... .
Повторным свидетельством о государственной регистрации права от ... , выданным взамен свидетельства серия № от ... , подтверждено право собственности Дулова Ю.Б. на 2/3 доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью ... кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия IV класса вредности различного профиля, адрес (местоположение) объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: ... . Документы-основания: договор купли-продажи земельного участка от ... .
Из кадастрового паспорта земельного участка от ... № усматривается, что земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв. м внесен в государственный кадастр недвижимости ... . Кадастровая стоимость ... рублей.
Аналогичные сведения содержатся в кадастровом паспорте от ... года № №
На основании части 2 статьи 24.18 Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В связи с тем, что Дулов Ю.Б. как собственник земельного участка в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка затрагиваются его права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона).
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м по заказу Дулова Ю.Б. проведена оценка земельного участка.
Частью 1 статьи 11 Закона предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Согласно Отчету об оценке от ... № №, составленному оценщиком ООО «Краевой центр оценки» (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта оценки на ... составила ... рублей.
Согласно части 1 статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поэтому Отчет об оценке от ... № как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Внесенный ... в государственный кадастр недвижимости земельный участок с кадастровым номером № изначально имел разрешенное использование: к зданию столовой. В последующем в 2012 году было изменено разрешенное использование земельного участка: коммунально-складские и производственные предприятия IV класса вредности различного профиля, то есть изменения произошли после проведения государственной кадастровой оценки земельных участков.
В связи с этим определение кадастровой стоимости земельного участка должно производиться в соответствии со статьёй 24.19 Закона. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных указанной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьёй (часть 2 статьи 24.19 Закона).
Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки земель.
В судебное заседание представитель заявителя представила кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка №, из которой следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка ... рублей определена на ...
Согласно части 4 статьи 24.18 Закона в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 2 статьи 3 Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (пункт 2).
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
При установлении рыночной стоимости спорного земельного участка оценщик использовал сравнительный подход.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт «а» пункта 22 ФСО № 1).
В Отчете от ... № указано, что оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование - коммунально-складские и производственные предприятия IV класса вредности различного профиля, текущее использование объекта - эксплуатация объектов производственно-складского назначения.
Выбирая объекты-аналоги, оценщик указал, что при проведении оценки стоимости оцениваемого земельного участка на рынке были выявлены 17 предложений по продаже земельных участков. Данные земельные участки являются землями населенных пунктов, расположены в городах, относящихся к группе I, принадлежат продавцам на праве собственности и рассматриваются как близкие аналоги оцениваемого земельного участка.
По мнению оценщика, по наиболее эффективному использованию, определяемому категорией земель и видом разрешенного использования отобранные объекты-аналоги и оцениваемый участок можно считать сходными, не имеющими существенных различий.
Из представленных в таблице № 14 объектов-аналогов усматривается, что взятые для сравнительного анализа земельные участки расположены не только в городе ... (6), где находится оцениваемый земельный участок, но и в городах ... (5), ... (6). Между тем сам оценщик в разделе 3.4 Отчета «Анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость» указывает, что поиск данных по сопоставимым сделкам или предложениям к аренде в иных населенных пунктах той же области (края, субъекта Российской Федерации) с сопоставимым экономическим потенциалом следует производить в случае, если оценщику не удается подобрать ни одного аналога в населенном пункте объекта оценки (страница № Отчета).
В Отчете отсутствует обоснование оценщика, почему при наличии 6 объектов-аналогов в городе ... для сравнения были использованы сведения о земельных участках, расположенных в других населенных пунктах Приморского края.
В таблице № 14 указано, что все аналоги имеют производственно-складское назначение. Однако Приложением № 3 «Данные об объектах-аналогах» указанное назначение подтверждено не во всех случаях. Так, в объявлении об объекте- аналоге № 1 указано, что расположенный в ... участок пригоден под строительство дома, боксов. Объект-аналог № 6 продавался в городе ... под строительство здания. В объявлении о продаже объекта-аналога № 9 указано, что имеется разрешение на строительство торгового центра. Объект-аналог № 14 в городе ... был предназначен под проектирование и строительство торгового комплекса. Назначение земельного участка о продаже объекта-аналога № 15 в объявлении не указано. В объявлении о продаже объекта-аналога № 17 указано только, что участок готов под строительство без указания назначения земельного участка. Источники информации об объектах-аналогах № 12 и № 13 в городе ... в Отчете отсутствуют, имеется лишь указание на то, что эти объекты были проданы.
Отсутствуют сведения о дате (годе) выставления на продажу объектов-аналогов № 2, № 3, № 6, № 8, № 14, № 16, № 17, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.
По смыслу статей 17.1, 24.18 Закона проведение экспертизы отчета является обязательным.
Согласно статьи 17.1 Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Аналогичные положения содержатся в Федеральном стандарте оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года № 328. ФСО № 5 устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.
Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Заявителем в качестве экспертного заключения представлено заключение экспертно-консультационного комитета от ... (на титульном листе заключения ошибочно указана ... без номера, которым подтверждено, что Отчет соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным Стандартам Оценки, ССО-РОО 2010.
Однако в заключении указано, что оно не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В процессе исследования специалист, проводивший консультационное исследование, проверил правильность применения методов и методик и правильность вычислений посредством анализа текста отчета.
В указанном заключении не содержатся выводы о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации.
Поэтому в связи с несоответствием заключения экспертно-консультационного комитета от ... без номера требованиям статьи 17.1 Закона, пункта 11 ФСО № 1, ФСО № 5 суд признает его недопустимым доказательством.
Таким образом, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка, указанная в Отчете от ... № №, не может быть признана достоверной. Поэтому заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере ... рублей не подлежит удовлетворению. В связи с этим не подлежит удовлетворению и требование о взыскании ... рублей как издержек, связанных с рассмотрением дела.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 268 ГПК РФ, суд
решил :
В удовлетворении заявления Дулова ФИО6 об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба или принесено апелляционное представление в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца путем подачи жалобы или представления в Приморский краевой суд.
Председательствующий подпись И.Н. Дегтерёва
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка
