Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 09 сентября 2021 года Дело N 3-8637/2021

г. Ставрополь

09 сентября 2021 года


Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Савина А.Н.,

судей Чернышовой Н.И., Луневой С.П.,

при секретаре: Гриб В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе представителя комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ФИО7

на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 31 мая 2021 года

по исковому заявлению комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия недействительности ничтожных сделок, прекращении регистрационных записей

заслушав доклад судьи ФИО11,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> обратился в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к ответчикам ФИО2, ФИО1, ФИО3 о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия недействительности ничтожных сделок, прекращении регистрационных записей.

В обоснование уточненного иска указано, что между администрацией <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому администрация <адрес> предоставила, а ФИО2 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Фиалковый, 2, площадью 634 кв.м., для индивидуального жилищного строительства.

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору ФИО2 передал свои права и обязанности по договору ФИО1 Согласно сведениям ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N, арендатором земельного участка на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, является ФИО3, которому переданы права и обязанности по договору аренды без согласования с администрацией <адрес>.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора арендатор имеет право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив только с согласия арендодателя.

В адрес ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о расторжении дополнительного соглашения по причине того, что он не уведомил администрацию <адрес> о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам. Однако, ответ на претензию не получен, дополнительные соглашения не расторгнуты.

На основании изложенного (с учетом уточнения) просит признать недействительным дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Применить последствия недействительности ничтожных сделок, прекратив регистрационную записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по передаче прав и обязанностей по договору N ФИО1 и ФИО3

Решением Шпаковского районного суда <адрес> в удовлетворении исковых требований комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия недействительности ничтожных сделок, прекращении регистрационных записей отказано.

В апелляционной жалобе представитель комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> ФИО7 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, так как сделка недействительна в силу ст. 168, ст. 166 ГК РФ. Арендатор имеет право сдавать земельный участок в аренду передавать права третьим лицам на него, только с согласия арендодателя, либо при условии его уведомления.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, ходатайства об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причины неявки не представили

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, материалам дела, не имеется.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО9 заключен договор аренды N земельного участка из земель населенных пунктов под комплексное освоение с целью жилищного строительства, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером N, площадью 20240 кв.м, указанный участок в последующем разделен, из него выделен земельный участок N расположенный по адресу: <адрес>, пер. Фиалковый, 2. Право аренды, на данный участок зарегистрировано за ФИО8, а в последующем за ФИО1 на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и за ФИО3 на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с подп. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ", указанный федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до ДД.ММ.ГГГГ), а потому при рассмотрении спора суд руководствовался ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ), сославшись на правовую позицию закрепленную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, а также в пп. 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков. При этом дата заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ несущественна, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом спора, возникли не в момент государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, а вследствие реализации арендатором его обязанности по комплексному освоению изначально имевшегося земельного участка.

В силу п. 8 ст. 46.4 ГрК РФ, введенной в действие Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2020) утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ (вопрос 26).

Таким образом, возникновение прав на земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 26:11:021001:273, площадью 20240 кв.м, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, арендные правоотношения договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГ установлены сроком на 10 лет.

В соответствии с положениями ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1 ст.167 ГК РФ).

В силу ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.1 ст.173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Обращаясь в суд, в качестве основания заявленных требований, истец указал на неполучение арендатором ФИО2 согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды ФИО1 и ФИО3, а также в отсутствие уведомления арендодателя о состоявшейся уступке прав по договору аренды.

Оценивая данный довод, суд первой инстанции исходил из положений п. 5 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, в редакции договора аренды на выделенный участок N от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, заключен после введения в действие ЗК РФ ДД.ММ.ГГГГ, и в силу п.9 ст. 22 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды могли быть переданы другому лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В п.74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что условия п. ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ договора N, условия п. 4.3.2 договора аренды N противоречат п.9 ст. 22 ЗК РФ, а потому сделки в части данных условий является недействительными (ничтожными) в силу ст.168 ГК РФ.

Оценивая доводы истца о необходимости получения согласия на переуступку прав по договору аренды, со ссылкой на положения договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания дополнительного соглашения недействительным, так как в пунктах 15-16 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п.2 ст.607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Из материалов дела видно, что в администрацию Шпаковского муниципального округа <адрес> поступили заявления на уведомление о передаче прав и обязанностей от ФИО1 по пер. Фиалковый, 2, 3 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9, от ДД.ММ.ГГГГ по договорам аренды N, 387 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10 на согласие на передачу прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, 385, 374.

Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Само по себе неуведомление арендодателя о совершении сделки (перенайма по договору аренды) не свидетельствует о порочности содержания заключенного дополнительного соглашения к договору аренды, несоответствии содержания сделки требованию закона и иных нормативно-правовых актов.

Надлежащим способом защиты права арендатора (собственника земельного участка) является требование о взыскании убытков.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушения прав собственника земельного участка и оснований для признания дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, а затем между ФИО1 и ФИО3 недействительными (ничтожными) сделками.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований истца о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, оснований для прекращения регистрационных записей в ЕГРН также не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы на решение суда основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Нарушений норм материального, а также процессуального права, влекущих за собой отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, суд учел все обстоятельства дела, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене состоявшегося по делу решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 31 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 сентября 2021 года.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка