Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 28 мая 2015 года №3-86/2015

 
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
 
РЕШЕНИЕ
 
от 28 мая 2015 года Дело N 3-86/2015
 
именем Российской Федерации
28 мая 2015 года город Ханты-Мансийск
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Начарова Д. В.,
при секретаре Ершовой И.Ф.,
представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Самолововой Л. С.,
представителя заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом (адрес) - Югры (ФИО)7,
представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезневой О. П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Анкор» об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Анкор» (далее ООО «Анкор» или Общество) обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование требований указало, что ООО «Анкор» является собственником земельного участка с кадастровым номером (номер), относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием < данные изъяты> расположенного по адресу: (адрес)
В связи с внесением данных по указанному объекту недвижимости в государственный кадастр недвижимости после 01 января 2010 года, данный земельный участок не был включен в перечень объектов, подлежащих оценке, и как следствие его кадастровая стоимость была определена в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 № 222, и составила < данные изъяты>.
ООО «Анкор» произвело определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номерам (номер) по состоянию на 01 января 2010 года.
В соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью < данные изъяты> (номер) от (дата) рыночная стоимость земельного участка составляет 3 880 500 рублей.
Уведомлением комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости заявителю было отказано.
Считает, установленный размер кадастровой стоимости земельного участка завышенным, что нарушает его права, поскольку существенно увеличивает размер налоговых платежей, в связи с чем заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) в размере его рыночной стоимости, равной 3 880 500 рублей.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости земельного участка представителем заявителя было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
Определением судьи от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночная стоимости спорного земельного участка по состоянию на (дата), то есть дату внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ).
Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью < данные изъяты> (номер) от (дата) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 21 января 2011 года составила 7 876 000 рублей.
До судебного заседания от представителя заявителя Пимошиной С.В. поступило ходатайство об изменении предмета заявления, в котором просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 3 431 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием < данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 января 2011 года, равной 7 876 000 рублей рублям.
Представитель заявителя Пимошина С.В. в суд не явилась, направила в ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с ее нахождением на больничном, приложив к ходатайству копию больничного листа на свое имя, копии приказов об увольнении из ООО < данные изъяты> представителей заявителя по доверенности (ФИО)10
Суд считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку заявитель, являясь юридическим лицом, имеет возможность обеспечить явку иного представителя в судебное заседания, в том числе не являющегося сотрудником ООО < данные изъяты>, подтверждения невозможности направить в суд иных представителей, суду представлено не было.
Представители заинтересованных лиц, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, администрации города Сургута, будучи надлежащим образом, извещенными о времени и месте рассмотрении дела в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили. При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Самоловова Л. С., просит в удовлетворении требований отказать, указав, что экспертное заключение являться недостоверным и недопустимым доказательством по делу, поскольку содержащиеся в нем выводы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости сделаны в отношении земельного участка с другим кадастровым номером.
Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре Кошукова Т. Н., просит отказать в удовлетворении заявленных требований, приводя доводы, указанные в приобщенных к материалам дела письменных возражениях.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ФИО)8, указала, что требования удовлетворению не подлежат, по доводам, указанным представителями заинтересованных лиц.
Дело рассмотрено с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы гражданского дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ООО «Анкор» является собственником земельного участка с кадастровым номером (номер), относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием < данные изъяты>., расположенного по адресу: (адрес)
Право собственности на указанный земельный участок возникло у общества на основании договора купли-продажи (номер) от (дата) и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (номер) (номер) от (дата) (л.д. 9-12).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка, его кадастровая стоимость составляет 40 379 473, 31 рубль (л.д.14).
В соответствии с кадастровой справкой от (дата), датой внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является (дата).
Обращение в суд ООО «Анкор» с настоящим заявлением обусловлено целью защиты права, как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, который прямо заинтересован к определению реальной рыночной стоимости земельного участка, поскольку установленный завышенный размер стоимости объекта недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.
Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Основанием для внесения органом кадастрового учета рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является решение суда, вступившее в законную силу.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта, который силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки является одним из допустимых доказательств, подлежащих оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от (дата) N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Как следует из материалов дела, по заданию ООО «Анкор» < данные изъяты> составлен отчет (номер) от (дата).
Рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером (номер) в указанном отчете определена по состоянию на 01 января 2010 года, то есть не на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости как это предусмотрено статьями 24.18, 24.19 закона об оценочной деятельности.
В связи с тем, что стоимость земельного участка определена на иную дату, отличную от даты внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, то данный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
В последующем, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата), по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно экспертному заключению < данные изъяты> (номер) от (дата), подготовленному на основании определения суда, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 21 января 2011 года составила 7 876 000 рублей.
Законодательство не лишает суд права самостоятельной оценки отчета как доказательства по делу.
Изучив экспертное заключение (номер) от (дата), составленное < данные изъяты>, суд приходит к выводу, что данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и иным нормативным актам в области оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки Федеральными стандартами оценки N 1, N 2, N 3, (далее ФСО №1, далее ФСО №2, ФСО №3) утвержденных Приказами Минэкономразвития N 254, 255, 256.
Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с использованием сравнительного подхода (л. 21 заключения).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Пунктом «в» подпункта 18 ФСО №1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В нарушении пункта 10 ФСО N 3, в тексте заключения эксперта отсутствуют ссылки на источники используемой информации.
Так в заключение эксперта приведены пять объектов - аналогов в сравнении с исследуемым объектом.
Указанные в графе «Источник информации» в таблице объекты - аналоги содержат лишь указание на сайт < данные изъяты>, в котором опубликовано объявление.
Материалы с интернет-сайтов продаж объектов недвижимости содержат только сведения о местоположении площади и цене земельных участков. Как указано экспертом, дополнительная информация об этих объектах была уточнена по указанным в объявлениях номерам телефонов, в том числе о кадастровых номерах земельных участков (л. 36 заключения). При этом указаний на кадастровые номера объектов-аналогов, а также данных каким образом от кого и какая информация по исследуемым объектам недвижимости получена заключение не содержит, что лишает возможности проверки информации по исследуемым предложениям.
Указание в заключение эксперта о равнозначности объектов - аналогов по характеристике «местоположение объекта» в связи с тем, что все сравниваемые объекты находятся в городе Сургуте проверить невозможно.
Кроме, того, как следует из данных, указанных в таблице сравнения объектов - аналогов, информация по которым взята из открытых публичных оферт (предложений) (стр. 31 заключения) в графе «Адрес» указано, что исследуемые объекты расположены в (адрес). При этом, как указывает сам эксперт, этой же таблицы в графе 2 «Местоположение объекта» указывает другие города, такие как Нижневартовск и Югорск (стр. 37-38 заключения).
Основным принципом составления отчета оценки согласно Федеральному стандарту выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
Указанные в таблице «корректировки цен», итоговая стоимость квадратного метра исследуемых объектов при умножении одного квадратного метра на корректировки всех объектов-аналогов отличается от данных показателей в таблице.
Так объект-аналог (номер) при указании стоимости за 1 кв.м. в размере 1 875 рублей при умножении на имеющиеся в таблице корректировки итоговая стоимость квадратного метра должна составлять 1 656, 346 рубля, тогда как итоговая сумма в таблице указана в размере 1 669, 033 рублей.
Объект-аналог (номер): при исчислении показатель равен 1 592, 691 рубля, сумма, указанная в таблице - 1 549, 285 рублей.
Объект-аналог (номер): при исчислении показатель равен 5 164, 077 рубля, сумма, указанная в таблице - 5 203, 819478 рубля.
Объект-аналог (номер): при исчислении показатель равен 1 711, 341 рублей, сумма, указанная в таблице - 1667, 721 рублям.
Объект-аналог (номер): при исчислении показатель равен 1 424, 817 рублям, сумма, указанная в таблице - 1388, 425 рублей.
При исчислении стоимости исследуемого объекта сумма за один квадратный метр должна составлять 2 309, 854 рублей, и, соответственно, рыночная стоимость земельного с учетом площади 7 925 110, 446 рублей, что отличается от суммы, указанной в заключение эксперта (л. 40-42 заключения).
Обоснование расчета итогового показателя стоимости исследуемого земельного участка, в частности каким образом рассчитан, не имеется.
Таким образом, текст отчета не содержит необходимого исчерпывающего расчета и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных экспертом в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (ФСО N 3 пункт 15).
Кроме того, в исследовательской и вводной части заключения вместо объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером (номер) указан земельный участок с иным кадастровым номером (номер), что также нарушает принцип однозначности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта (номер) не соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
Поэтому указанное заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, а определенная им рыночная стоимость земельного участка - достоверной.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не имеется.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Анкор» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Начаров Д. В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка