Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2021 года Дело N 3-8442/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Кононовой Л.И.,

судей Осиповой И.Г., Леонова А.Н.,

при секретаре судебного заседания Пилипенко И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края Кияшко Д.В. на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 23 июня 2021 года по гражданскому делу по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска к Копченко В.П. о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, возложении обязанности сноса,

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с земельным участком от 12.11.2018 г., заключенного с Чурсиным А.В., Копченко В.П. были приобретены в собственность и зарегистрированы в установленном порядке: объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадью 344 кв.м, со степенью готовности 52 % и земельный участок общей площадью 766 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, с.н.т. "Кубань" N (т. 1 л.д. 56-57, 8-10, т.2 л.д.88-89).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обратился в суд к Копченко В.П. с иском о признании указанного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного в с.н.т. "Кубань" N <адрес> самовольной постройкой, возложении на ответчика осуществления её сноса, (т. 1 л.д.3-7, 123-128).

В обоснование искового заявления указано, что согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости Копченко В.П. принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, степенью готовности 52 %, который, расположен за земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 766 кв.м., по адресу: <адрес>, с.н.т. "Кубань" N. Сослались на ст. 3 Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 22.12.2020) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о том, что садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

В рамках проведения проверки соблюдения градостроительных норм и правил на территории города Невинномысска специалистом отдела земельных отношений, архитектуры и градостроительства комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска был осуществлен визуальный осмотр вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

На дату осмотра выполнены следующие строительно-монтажные работы по возведению объекта капитального строительства: земляные работы, монтаж фундаментов, кладка стен из блоков первого, второго и мансардного этажей, перекрытие первого и второго этажей, выполнено остекление оконных проемов. Высота возводимого здания составляет не менее 10,0 метров.

На земельном участке с кадастровым номером N, площадью 766 кв. метров, с разрешенным использованием - для садоводства, по адресу: <адрес>, СНТ "Кубань", N расположен объект незавершенного строительства размером в плане 26,0 х 6,6 метра, площадью застройки 344 кв. метра, что составляет 44 % от площади земельного участка. Отступы от указанного объекта капитального строительства до границы земельного участка, на котором он расположен, составляют: со стороны земельного участка с кадастровым номером N от 0,34 до 2,18 метра; со стороны федеральной автодороги "Кавказ" от 0,89 до 0,96 метра; со стороны проезда в СНТ "Кубань" (<адрес>) от 2,0 от 3,6 метра.

Земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, СНТ "Кубань", N с разрешенным использованием для садоводства, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска, утвержденными решением Думы города Невинномысска от 27 апреля 2017 г. N 112-11 (далее - Правила) расположен в территориальной зоне "Ж-4" - зоне застройки дачными домами.

На основании статьи 39 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска, утвержденные решением Думы города Невинномысска от 27.04.2017 N 112-11 (далее - Правила) указанный земельный участок находится в зоне Ж-4 - в зоне садово-дачных участков, для которых ведение дачного хозяйства (код 13.3) является основным видом разрешенного использования земельных участков.

В п. 40.1.4. Правил приведена таблица видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне "Ж-4" - Зона застройки дачными домами". В указанной зоне может располагаться только дачный домик. Спорный объект не отвечает признакам дачного или садового дома.

Для указанной зоны Правилами установлены предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства:

предельное количество этажей - 2 этажа; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 30 %; предельная высота зданий - не более 8 метров; минимальное расстояние от границ земельного участка до основного строения: не менее 3 метров.

Указывают, что возводимый объект на земельном участке N 1 в СНТ "Кубань" в городе Невинномысске не соответствует требованиям градостроительного регламента, а именно: превышен максимальный процент застройки, предельное количество этажей и высота здания, а также не соблюдено минимальное расстояние от границ земельного участка до основного строения.

Полагают, что спорный объект недвижимости возведен с нарушением норм земельного и градостроительного законодательства, в связи с чем является самовольной постройкой.

Кроме того, администрация города Невинномысска разрешение на строительство указанного объекта капитального строительства не выдавала. Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером N в с.н.т. "Кубань", N в городе Невинномысске в администрацию города Невинномысска не поступало.

Сослались на абзац 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, где указано, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Указывают, что ответчик при должной степени заботливости и осмотрительности должен был знать о незаконности возведения приобретенного им объекта.

Истец просил признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, СНТ "Кубань" N самовольной постройкой, обязать Копченко В.П. за свой счет осуществить её снос.

Обжалуемым решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 23 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к Копченко В.П. о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, СНТ "Кубань" N самовольной постройкой, возложении обязанности сноса - отказано.

В апелляционной жалобе председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края Кияшко Д.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

В обоснование доводов указывает, что возводимый объект на земельном участке N в СНТ "Кубань" в городе Невинномысске не соответствует требованиям градостроительного регламента, а именно: превышен максимальный процент застройки, предельное количество этажей и высоты здания, а также не соблюдено минимальное расстояние от границ земельного участка до основного строения. В экспертизе N ССТЭ-2-40/21 от 18.05.2021, проведенной по настоящему гражданскому делу, нарушены требования п.6 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Рецензированием установлено, что имеется техническая возможность в части уменьшения высоты здания за счет изменения угла наклонов скатов кровли. Считает, что экспертное заключение, положенное в основу решения суда, является недостоверным.

В письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы Копченко В.П. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Разрешая вопрос о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся лиц, судебная коллегия, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении участников по делу по правилам ст. 113 ГПК РФ, путем направления судебного извещения, что подтверждается почтовым реестром, отчетом об отслеживании отправления, нашла возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителя КУМИ администрации г. Невинномысска по доверенности Бескоровайной О.Ю., поддержавшей доводы жалобы, ответчика Копченко В.П., его представителя по доверенности Швецовой Е.Н., возражавших в их удовлетворении, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению и отмене решения суда не нашла.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В то же время, согласно абзаца второго п.1 ст. 222 ГК РФ, принятого Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ, предусмотрено, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Судом установлено, спорный объект незавершенного строительства, расположенный в СНТ "Кубань" N <адрес> был построен летом 2009 г., что подтверждается представленными суду доказательствами.

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного 27.06.2018 г., объект незавершенного строительства имеет следующие технические характеристики: степень готовности 52%, на день обследования выполнены: земляные работы и фундамент - 100%, стены - 100%, перекрытия и перегородки - 100%, стропила и кровля - 0 %, полы - 0%, заполнение оконных и дверных проемов - 50%, оборудование - 0%, наружные и отделочные работы - 0%, прочие работы - 0 %, площадь застройки составляет 171,6 кв. м, проектируемая общая площадь объекта 344,0 кв.м, проектируемое назначение объекта - нежилое.

Как установлено, объект незавершенного строительства в СНТ "Кубань", 1 был возведен на земельном участке, предоставленном в установленном порядке и находящемся в собственности ответчика, категория земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования- "для садоводства".

Указанное обстоятельство подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1 л.д. 85, 219).

Оставляя исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска без удовлетворения, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, исходил из того, что спорное строение признаками самовольной постройки не обладает, поскольку объект незавершенного строительства в СНТ " Кубань" был возведен в 2009г., законодательство, действовавшее до 04.08.2018г., не предусматривало получение разрешений на строительство объектов на земельном участке для садоводства, а действующее в настоящее время законодательство до 01.03.2021г. не возлагает обязанности по направлению соответствующих уведомлений, предусмотренных ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. На дату возведения спорной постройки каких либо требований градостроительного регламента, действующих в настоящее время, не было, соответственно, застройщик, как создатель спорного объекта, не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Спорный объект соответствует основным требованиям, предъявляемым градостроительными, строительно-техническими и пожарными нормами, эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, который мотивирован и подтвержден имеющимися в деле доказательствами.

Согласно положениям абзаца 2 статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998г. N 66-ФЗ, действовавшего на период возведения объекта в 2009г. и утратившего силу с 01.01.2019г. в связи с изданием Федерального закона N 217-ФЗ от 29.07.2017г., предусматривалось, что садовые земельные участки предоставляются гражданам или приобретаются для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

В силу положений п.п. 4 п. 1 ст. 19 указанного Федерального закона N 66-ФЗ член садоводческого товарищества вправе осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.

Сводом правил "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" СП 53.13330.2011, утвержденного приказом Минрегиона Российской Федерации от 30 декабря 2010 года N 849, было определено, что на садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения (пункт 6.4). При этом, в приложении Б "Термины и определения" к указанному Своду правил, жилое строение определено как здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации, жилой дом - здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 01.01.2019 г., садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Таким образом, законодательство, регламентирующее права собственников земельных участков для садоводства, предоставляло возможность возведения на них зданий, строений и сооружений, в связи с чем, можно сделать вывод о том, что как бывший собственник земельного участка, так и Копченко В.П., в силу закона наделены правом на осуществление строительства, соответственно, спорный объект по признаку того, что он возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, самовольной постройкой признан быть не может.

частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. N 190-ФЗ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. N 190-ФЗ, было предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе, в случае... строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (пункт 1); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (пункт 3).

Федеральным законом от 03.08.2018 г. N 340-Ф3 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 340-ФЗ), вступившим в действие с 04.08.2018 г., был введен уведомительный порядок строительства, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов.

В соответствии с переходными положениями, установленными частью 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ, правообладатель, в том числе дачного или садового земельного участка, на которых до дня вступления в силу Закона N 340-ФЗ начаты строительство или реконструкция жилого дома (на дачном земельном участке) или жилого строения (на садовом или дачном земельном участке), были вправе до 1 марта 2019 г. направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения.

Согласно переходным положениям, предусмотренным частью 7 статьи 16 Закона N 40-ФЗ, допускалось осуществление до 1 марта 2019 г. государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов. Технический план объекта капитального строительства в этом случае подготавливался на основании декларации, составленной правообладателем объекта недвижимости.

Впоследствии, Федеральный закон от 02.08.2019 N 267-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определил, что до 1 марта 2021 года допускается упрощенный порядок оформления садовых и жилых домов, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства. В частности, кадастровый учет и регистрация прав на такие дома могут быть проведены на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимости, без направления уведомлений о планируемом строительстве (реконструкции) жилого или садового дома и об окончании их строительства (реконструкции). Правоустанавливающий документ на участок представляется только в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на этот участок. При этом сведения о жилом или садовом доме указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации об объекте недвижимости.

Копченко В.П. приобрел право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок по договору купли -продажи от 14.11.2018г., которое было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в период действия вышеуказанных нормативных актов, в установленном законом порядке - с предоставлением технического плана объекта незавершенного строительства, а также декларации об объекте недвижимости при наличии уже зарегистрированного права собственности на земельный участок за прежним владельцем, (т. 1 л.д.83-104)

А поэтому, в соответствии с перечисленными правовыми нормами, в настоящее время у Копченко В.П. отсутствует обязанность по направлению в орган местного самоуправления уведомления о планируемых строительстве или реконструкции или уведомления об окончании строительства или реконструкции указанных объектов, а доводы истца об обязанности направления им уведомления о строительстве объекта являются не правомерными.

Исходя из указанных правовых норм, законодательство, действовавшее до 04.08.2018 г., не предусматривало получение разрешений на строительство объекта на земельных участках для садоводства, а действующее в настоящее время законодательство до 01.03.2021г., не возлагает обязанности по направлению соответствующих уведомлений, предусмотренных ст. ст. 51.1, 455 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, приводя доводы о несоответствии спорного объекта требованиям градостроительного регламента, сослался на требования градостроительного регламента зоны "Ж-4", установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска, утвержденными решением Думы города Невинномысска от 27.04.2017г. N 112-11.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что поскольку спорный объект незавершенного строительства был возведен осенью 2009 г., к нему не могут применяться действующие в настоящий период нормы Правил землепользования и застройки города Невинномысска от 27.04.2017г N 112-11.

Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска были впервые утверждены на территории города решением Думы города Невинномысска от 23.12.2009 г. N 850-65. Данными Правилами впервые были выделены территориальные зоны и для них впервые были установлены градостроительные регламенты. Действовавшие до этого Правила землепользования на территории муниципального образования городского округа - города Невинномысска, утвержденные решением Думы г. Невинномысска от 03.05.2007г.N 2444-25 и Правила застройки города Невинномысска, утвержденные решением Думы г. Невинномысска от 28.09.2005г. N 125-86 не предусматривали выделение территориальных зон, их описания, видов разрешенного использования.