Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 19 ноября 2015 года №3-84/2015

 
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
 
РЕШЕНИЕ
 
от 19 ноября 2015 года Дело N 3-84/2015
 
именем Российской Федерации
19 ноября 2015 года город Ханты-Мансийск
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Начарова Д. В.,
при секретаре Ершовой И.Ф.,
с участием:
представителя административного истца ООО «Еврострой-Инвест» Березина И. Ю.,
представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Пузина Д. Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
(дата) общество с ограниченной ответственностью «Еврострой-Инвест» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование требований указало, что по договору аренды владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью 62 529 кв.м., относящимся к категории земель населенных пунктов, расположенным по адресу: (адрес)
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 года и составляет < данные изъяты> рубля.
Кадастровую стоимость земельного участка считает завышенной, чем нарушаются права общества, поскольку существенно увеличивают размер арендных платежей.
Согласно отчету (номер) от (дата) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 107 988 000 рублей.
Уведомлением Росреестра (номер) от (дата) заявителю отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.
Заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равную рыночной в размере 107 988 000 рублей.
При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также установлении рыночной стоимости на иную дату, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28 апреля 2012 года составила 118 242 339 рублей.
До судебного заседания от представителя заявителя поступило заявление, согласно которому просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, по состоянию на 28 апреля 2012 года в размере 118 242 339 рублей.
В связи с возникновением сомнений в правильности и объективности заключения эксперта № 161Р-05.2015 назначено проведение повторной судебной экспертизы.
Из заключения эксперта (номер) от (дата), составленного обществом с ограниченной ответственностью «< данные изъяты> следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 28 апреля 2012 года составляет 111 207 201, 21 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Березин И. Ю. просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равную рыночной в соответствии с заключением эксперта (номер) от (дата) в размере 111 207 201, 21 рублей.
Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югры Пузин Д. Ф. указал, что право установление кадастровой стоимости равной рыночной не оспаривают, однако просит учесть наличие недостатков в повторной экспертизе и принять решение на усмотрение суда.
В судебное заседание представители ответчиков Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре(Управление Росреестра), а также заинтересованных лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации города Сургута, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили.
При указанных обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В возражениях на заявление Управление Росреестра просит принять решение, на усмотрение суда.
При этом указывает, на то, что повторное заключение эксперта (номер) имеет недостатки, оно не соответствует требованиям действующего законодательства.
Указывает, что для сравнения и определения рыночной стоимости земельного участка отобраны объекты - аналоги, существенно отличающиеся по элементам сравнения, в том числе и по масштабу. Кроме того, по объектам - аналогам предметом торгов, являлось право аренды, а не право собственности.
Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Еврострой-Инвест» является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 62 529 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием < данные изъяты> расположенного по адресу: (адрес)
Право аренды подтверждено копиями договора аренды земельного участка (номер) от (дата), договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (номер) от (дата)(том 1 л.д. 8, 16).
Согласно договору аренды от (дата) и приложения к нему, арендная плата исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка и может быть изменена в связи с изменением этой стоимости.
Из кадастровой справки от (дата) (том 1 л.д. 19) следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет < данные изъяты> рубля, определена по состоянию на 28 апреля 2012 года.
Использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в том случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц, а рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из указанного, следует, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.
ООО «Еврострой-Инвест», являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличенные размеры арендной платы по договору, уменьшенный размер ее снижение.
Таким образом, защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.
(дата) ООО «Еврострой-Инвест» обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (номер) от (дата) заявителю отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Поскольку комиссией отказано в приеме документов к рассмотрению спора о результатах определения кадастровой стоимости, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» основанием для внесения органом кадастрового учета рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является решение суда, вступившее в законную силу.
При обращении в суд заявителем представлен отчет (номер) от (дата) об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составила 107 988 000 рублей(том 1 л.д. 23).
В соответствии с экспертным заключением (номер), составленным НП СО < данные изъяты> отчет (номер) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов, и стандартов и правил оценочной деятельности(том 1 л.д. 106).
По ходатайству представителя заявителя в связи со значительной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью и наличием сомнений в правильности представленного отчета, составлением его на иную дату, а также экспертного заключения (номер), определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) составленному обществом с ограниченной ответственностью < данные изъяты> рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на (дата) составила 118 242 339 рублей(том 1 л.д. 173).
В связи с возникновением сомнений в правильности и объективности заключения эксперта (номер) было назначено проведение повторной судебной экспертизы.
Из заключения эксперта (номер) от (дата), составленного обществом с ограниченной ответственностью < данные изъяты> следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на (дата) составляет 111 207 201, 21 рублей (том 2 л.д. 45-97).
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим, а также в силу статьи 59, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одними из допустимых доказательств являются отчет оценщика и заключение эксперта, которые не являются обязательными для суда и оцениваются судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего кодекса. Несогласие суда с отчетом и заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Таким образом, при рассмотрении дела и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной оценке подлежат как заключения эксперта, так и отчет, предоставленный заявителем.
При этом, отчет, представленный с заявлением при обращении в суд (номер), соответственно и экспертное заключение (номер), составленное < данные изъяты>, не могут рассматриваться в качестве доказательства по делу, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на иную дату (дата) и не подтверждает рыночную стоимость земельного участка по состоянию на (дата) (Ст.ст. 24.18, 24.19 ФЗ № 135-ФЗ).
Представленное заключение эксперта (номер) общества с ограниченной ответственностью < данные изъяты> составлено на основании Федерального закона Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Изучив в судебном заседании заключение эксперта (номер) от (дата), суд приходит к выводу о том, что данное заключение не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки.
В соответствии со статьей 8 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования, о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
В заключении экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение метода сравнения сравнительного подхода и отказ от применения иных методов и подходов.
Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, отобраны элементы и единицы сравнения, обоснован выбор или отказ от применения каждого показателя, отобраны объекты-аналоги.
Определение рыночной стоимости земельного участка экспертом < данные изъяты> произведено сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Эксперт при исследовании интернет сайтов установил недостаточность предложений на рынке о продаже аналогичных оцениваемому участков, в связи с чем были подобраны аналоги, расположенные в населенном пункте, с разрешенным использованием - многоэтажное жилищное строительство, наиболее сопоставимом по географическим, экономическим и другим показателям, с населенным пунктом объекта оценки в (адрес).
Имеющиеся предложения в (адрес) о продаже объектов коммерческого назначения несколько отличаются от назначения оцениваемого участка.
В результате анализа открытых источников информации были установлены четыре наиболее близких аналога о продаже земельных участков, по мнению эксперта сопоставимых с объектом исследования, с интернет сайтов < данные изъяты> и < данные изъяты> газеты < данные изъяты> по состоянию на март 2009, ноябрь 2010, апрель 2011 года(том 1 л.д. 195).
Экспертом для сравнения отобраны два земельных участка расположенных в городе Сургуте с видом разрешенного использования под нежилое здание Торгово-офисного развлекательного центра с подземной автостоянкой и под строительство автосалона со станцией технического обслуживания, два земельных участка расположенных в городе Тюмени с разрешенным использованием для многоэтажной жилой застройки, размещения общественно-жилых комплексов.
Одним из экономических показателей земельного участка является его разрешенное использование, что является одним из наиболее значимых ценообразующих факторов для земельных участков о чем также отражено в заключении эксперта.
При этом, объекты-аналоги не сходны по характеристикам определяющим стоимости объектов оценки, в частности первые два объекта-аналога, которые имеют разрешенное использование отличное от объекта оценки. Произведенная корректировка не соответствует требованиям п. 22 ФСО № 1, поскольку не обоснована, отсутствует объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Не обоснована схема согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен. В заключении не указано кого эксперт опрашивал по данному поводу и не указан источник величины корректировок указанный в таблице «Влияние ценообразующих факторов на стоимость участка»(лист 29 заключения(том 1 л.д. 202).
Отсутствует разъяснения по поводу применения указанных корректировок и в таблице сравнительного анализа.
В связи с чем представленное заключение эксперта не может быть принято во внимание.
Изучив в судебном заседании заключение эксперта (номер) от (дата), суд приходит к выводу о том, что оно соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Из данного заключение эксперта следует, что был произведен анализ рынка земельных участков < данные изъяты> Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Применяя сравнительный подход к оценке, эксперт выбрал три аналога объекта оценки, предложенных к продаже в августе и октябре 2010 года. Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.
Исследуемые объекты-аналоги относятся к одной группе видов разрешенного использования по сравнению с исследуемым земельным участком, в связи с чем корректировок по указанному элементу сравнения в заключении эксперта не имеется.
В виду того, что выбранные объекты-аналоги передавались в аренду, по данному элементу сравнения «передаваемые права на земельный участок» произведена мотивированная корректировка.
Подробно описано примененное значение корректировки по дате предложения.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете приведены необходимые корректировки.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, оснований для вывода о недостоверности заключения эксперта (номер) от (дата), подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «< данные изъяты> об определении рыночной стоимости земельного участка, у суда не имеется.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка, равная 111 207 201, 21 рублям, является доказанной.
Доводы административных ответчиков относительно того, что заключение эксперта имеет недостатки не могут быть приняты во внимание, поскольку не представлено убедительных расчетов и обоснований, указывающих на иную рыночную стоимость земельного участка и что совершенные ошибки привели к неправильной итоговой сумме.
Доказательств иной рыночной стоимости административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Установленная кадастровая стоимость земельного участка равная рыночной, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Очередная государственная кадастровая оценка утверждена постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры № 249-п от 7 августа 2015 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
заявление общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 62 529 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием < данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес) равного рыночной по состоянию на 28 апреля 2012 года, в размере 111 207 201, 21 рублей.
Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать - 04 февраля 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Начаров Д. В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка