Определение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 октября 2021 года Дело N 3-8252/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Кононовой Л.И.,

судей Свечниковой Н.Г., Безгиновой Л.А.,

с участием секретаря Вяхиревой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном апелляционную жалобу представителя ответчика КУМИ администрации г. Невинномысска - Кияшко Д.В. на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 08 июня 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению Саркисян Сергея Владимировича, Саркисян Геннадия Владимировича к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска о признании платы за увеличение площади земельного участка недостоверной и возложении обязанности внести изменения в соглашение о перераспределении земель,

заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,

установила:

Истцы Саркисян С.В., Саркисян Г.В. обратились в Невинномысский городской суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска о признании платы за увеличение площади земельного участка недостоверной и возложении обязанности внести изменения в соглашение о перераспределении земель.

Требования мотивированны тем, что 16.04.2019 они обратились в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска с заявлением о перераспределении принадлежащего им земельного участка с землями кадастрового квартала N 26:16:050102. Земельный участок для перераспределения был сформирован после судебного спора и вынесения решения 22.07.2020. 16.10.2020 они обратились в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. 02.12.2020 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска вручил им проект соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков от 16.11.2020 г. N 21, где п. 2.1 была предусмотрена цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности в результате перераспределения земельного участка и части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, за 346 кв. метров в размере 827 100 руб. 00 коп. Не согласившись с данным размером цены, они провели самостоятельно оценку. Просили суд признать недостоверной величину рыночной стоимости платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, край Ставропольский, городской округ - город Невинномысск, город Невинномысск, улица Матросова, 161Б, установленной на основании отчета от 16.11.2020 г. N 485 "О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества", выполненном ООО "ПРАЙС". Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска обязанности по внесению изменения в п. 2.1 соглашения от 16.11.2020 г. N 21 о перераспределении земель и (или) земельных участков по адресу: Российская Федерация, край Ставропольский, городской округ - город Невинномысск, город Невинномысск, улица Матросова, 161 Б, в части размера платы за увеличение земельного участка, указав цену за увеличение площади земельного участка 482600 рублей.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 08 июня 2021 года исковые требования Саркисяна Сергея Владимировича, Саркисяна Геннадия Владимировича - удовлетворены.

Судом постановлено:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, край Ставропольский, городской округ - город Невинномысск, город Невинномысск, улица Матросова, 161Б, установленной на основании отчета от 16.11.2020 г. N 485 "О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества", выполненном ООО "ПРАЙС".

- возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска обязанность внести изменения в п. 2.1 соглашения от 16.11.2020 г. N 21 о перераспределении земель и (или) земельных участков по адресу: Российская Федерация, край Ставропольский, городской округ - город Невинномысск, город Невинномысск, улица Матросова, 161 Б, в части размера платы за увеличение земельного участка, указав цену за увеличение площади земельного участка 482600 рублей.

В апелляционной жалобе председатель КУМИ администрации г. Невинномысска Ставропольского края Кияшко Д.В. не согласен с вынесенным решением, считает решение незаконными и необоснованными по следующим основаниям. Указывает, что цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, в результате перераспределения земельного участка и части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 12.05.2015 г. N 206-п "Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ставропольского края" и в соответствии с заключением к отчету N 485 "О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества" составляет 827 100 рублей. Считает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки N 485, выполненный ООО "Прайс", выполнен в соответствии с Законом Российской Федерации от 29.07.1998 г. N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 14.11.2002 г. N 143-Ф3 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также стандартами оценки, утвержденными Приказом от 20.05.2015 г. N 297 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), Приказом от 20.05.2015 г. N 298 "Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли в Российской Федерации" от 25.09.2014 г., стандартами и правилами оценочной деятельности Некоммерческого партнерства "Общество Профессиональных Экспертов и оценщиков". С заключением эксперта N 55/04/21Э от 23.04.2021 г. комитет не согласен, считаем, что объекты аналоги подобраны не корректно, так как расположены в разных районах города, существенно отличаются по площади, рыночная стоимость по удаленности объектов существенно отличается, в отчете N 485 об определении рыночной стоимости объекта оценки цена на объекты аналоги существенно выше, есть основания полагать, что рыночная стоимость платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м. согласно заключения эксперта N 55/04/21Э от 23.04.2021 г. в размере 482 600 рублей существенно занижена. Кроме того, объект-аналог N 2, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Революционная, 206 идентичен объекту-аналогу N 1, указанному в отчёте N 485 выполненный ООО "Прайс", однако цена продажи отличается: в экспертном заключении цена продажи 1 300 000 руб., в отчёте ООО "Прайс" цена 1 600 000 руб. Объект-аналог N 3 в экспертном заключении расположен на окраине города (с.н.т. "Зелёный мыс"). Просит суд решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 08.06.2021 г. - отменить, принять по делу новый судебный акт, в котором в удовлетворении исковых требований Саркисян С.В. и Саркисян Г.В. - отказать.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов Саркисян С.В., Саркисян Г.В. по доверенности Швецова Е.Н. считает решение суда законным и обоснованным, выводы, сделанные судом при его принятии, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствующими установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Просит суд решение Невинномысского городского суда от 08.06.2021 г. по гражданскому делу N 2-393/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Саркисян С.В., Саркисян Г.В., будучи надлежащим образом уведомленные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель КУМИ г.Невинномысска Сазонова К.В., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить по изложенным в ней основаниям.

В судебном заседании представитель истцов Швецова Е.Н., действующая на основании доверенностей, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, считая решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений нее, проверив законность и обоснованность обжалованного судебного решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки.

Образование земельного участка (создание нового объекта недвижимого имущества) возможно, в частности, в результате преобразования существующих земельных участков путем их перераспределения по правилам ст. 11.7 настоящего Кодекса, при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст. 11.2).

В соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 39.29 Земельного кодекса РФ в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.

Таким образом, отношения по перераспределению земельных участков между уполномоченным органом и гражданином возникают с момента подачи соответствующего заявления.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ).

Постановлением администрации г. Невинномысска Ставропольского края от 10.06.2015 года N 1411 утвержден Порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности в результате перераспределения таких земельных участков и земель или земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа - города Невинномысска Ставропольского края.

В соответствии с пунктом 2 Порядка размер платы определяется на основании установленной в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, рыночной стоимости части земель или земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа - города Невинномысска Ставропольского края, подлежащей передаче в частную собственность в результате перераспределения земельных участков.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ч. 1 ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.06.2012 г. N 275 истцы Саркисян С.В. и Саркисян Г.В. являются сособственниками по 1/2 доле в праве общей долевой собственности за каждым объекта недвижимого имущества - земельного участка, с кадастровым номером 26:16:050102:1, разрешенным использованием "земельный участок кафе", площадью 236 кв.м. расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, ул. Матросова, дом 161Б.

Право общей долевой собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке.

В связи с тем, что по соседству с принадлежащим им земельным участком отсутствовали сформированные земельные участки, имеющие общую границу с их земельным участком, а также здания, строения или сооружения, 16.04.2019 они обратились в КУМИ администрации г.Невинномысска с заявлением о перераспределении принадлежащего им земельного участка с землями кадастрового квартала N 26:16:050102.

По результатам рассмотрения данного заявления КУМИ администрации г.Невинномысска было отказано в перераспределении земельного участка с землями кадастрового квартала, в обоснование отказа уполномоченный орган сообщил, что распределение указанных в заявлении земельных участков не предусмотрено п.1 ст.39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым решением, они обратились в Невинномысский городской суд с исковым заявлением о признании права на перераспределение земельных участков.

Решением Невинномысского городского суда от 22.07.2020 были удовлетворены их исковые требования о признании за ними права на перераспределение земельного участка с кадастровым номером 26:16:050102:1 с землями кадастрового квартала 26:16:050102, в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной кадастровым инженером Саловой А.В., на КУМИ администрации города Невинномысска возложена обязанность по утверждению схемы расположения земельного участка, образуемого путем перераспределения, и по заключению соглашения о перераспределении земельного участка с землями кадастрового квартала. Решение вступило в силу 25.08.2020.

Постановлением администрации города Невинномысска от 18.09.2020 N 1439 была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории на территории города Невинномысска, ориентировочной площадью 566 кв.м, разрешенным использованием "объекты придорожного сервиса", адрес: Российская Федерация, край Ставропольский, городской округ - город Невинномысск, город Невинномысск, ул. Матросова, 161Б, образованного путем перераспределения земель и земельного участка с кадастровым номером 26:16:050102:1.

В отношения образованного земельного участка были проведены кадастровые работы.

13.10.2020 сведения об образованном земельном участке были внесены в Единый государственный реестр недвижимости со следующими характеристиками: кадастровый номер 26:16:050102:283, площадь 566 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование "земельный участок кафе", адрес: Российская Федерация, край Ставропольский, городской округ - город Невинномысск, город Невинномысск, ул. Матросава, 161Б.

16.10.2020 они обратились в КУМИ администрации города Невинномысска с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

02.12.2020 КУМИ администрации города Невинномысска вручил проект соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков от 16.11.2020 г. N 21. Согласно пункту 2.1 Цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности в результате перераспределения земельного участка и части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, за 346 кв. метров составила 827 100 руб. 00 коп. Указанная цена была определена в соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 12.05.2015 г. N 206-п "Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ставропольского края", заключением на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2020 г. N КУВИ-002/2020-32125210, постановления администрации города Невинномысска от 18.09.2020 г. N 1439 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории на территории города Невинномысска".

Указанная стоимость за увеличение площади земельного участка была определена на основании заключения к отчету N 485 о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненном ООО "ПРАЙС".

Не согласившись с указанной оценкой, они обратились в ООО "Арбитраж" с заявлением о проведении независимой рыночной оценки.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объектов оценки от 10.12.2020 г. N РС 247/2020 по состоянию на 16.11.2020 г. рыночная стоимость выкупа увеличения земельного участка составляет 408 000 рублей.

11.12.2020 в КУМИ администрации города Невинномысска ими был направлен протокол разногласий к соглашению о перераспределении земель и (или) земельных участков от 16.11.2020 г. N 21, согласно которому они не согласились с условиями п. 2.1 соглашения в части цены в размере 827 100 руб. 00 коп. и предложили согласовать цену в размере 408 000 рублей.

Письмом от 22.12.2020 N 5179/27 КУМИ администрации города Невинномысска предложенные ими условия отклонил и вернул протокол разногласий без подписания.

Иные условия в соглашении на момент рассмотрения дела в суде обе стороны не оспаривают, в том числе, относительно площади образованного земельного участка, что подтвердили представили обеих сторон в судебном заседании.

Не согласившись с предлагаемой комитетом по управлению муниципальной имуществом администрации города Невинномысска ценой, основанной на заключении к отчету "О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества", выполненном ООО "ПРАЙС", полагая её завышенной, истец обратился в суд с указанным иском.

Истцы настаивают на том, что отчет от 16.11.2020 N 485 "О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества", выполненный ООО "ПРАЙС", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, поскольку при проведении оценки не было учтено, что предполагаемый к перераспределению земельный участок, исходя из его конфигурации, не может быть предоставлен для самостоятельного использования с учетом его разрешенного использования, поскольку на нем невозможно возведение с соблюдением установленных нормативно-правовыми актами расстояний от границ участка при строительстве задний и сооружений.

Для установления иных обстоятельств, подтверждающих недостоверность отчета, по ходатайству истца назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости имущества, расположенного - по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Невинномысск, улица Матросова, 161-Б, по состоянию на 16.11.2020г.

Как следует из выводов заключения эксперта N 55/04/213 от 23.04.2021, Отчет N 485 "О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества", выполненный ООО "Прайс", по содержанию и структуре не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. В отчете об оценке присутствуют некоторые неточности, которые приводят к неоднозначному толкованию отчета об оценке и могут ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке. Оценщиком не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Оценщиком приведено описание всего 3-х объектов аналогов, которые использовались при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Оценщик не приводит полный перечень объектов, аналогичных объекту оценки, представленных на рынке недвижимости на дату оценки. Следовательно, выбор данных объектов-аналогов для определения стоимости объекта оценки, оценщиком не обоснован, уточняющая информация в отчете отсутствует. Данный фактор мог повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Матросова, 161-Б, по состоянию на 16.11.2020, составляет: 482 600 рублей.

С данной оценкой не согласился ответчик КУМИ администрации г.Невинномысска, посчитав её недостоверной, полагая, что экспертами неверно выбраны объекты-аналоги, которые находятся удаленно, на окраине города, что существенно занизило цену.