Решение Алтайского краевого суда от 04 июня 2015 года №3-8/2015

 
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 04 июня 2015 года Дело N 3-8/2015
 
Именем Российской Федерации
04 июня 2015 года город Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовой В.В.,
при секретаре Церковной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Б. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Б. обратился в Центральный районный суд города Барнаула с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** площадью < данные изъяты> кв.метров, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере < данные изъяты> рублей.
Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в размере < данные изъяты> рублей, утвержденная постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 г. № 546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края», значительно превышает его рыночную стоимость, составляющую < данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает его права, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.
Определением Центрального районного суда города Барнаула от 17 октября 2014 г. дело передано по подсудности в Алтайский краевой суд.
Дело рассмотрено по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений с привлечением к участию в качестве заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю), Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту - Управление Росреестра по Алтайскому краю), Администрации Алтайского края, Главного управления имущественных отношений Алтайского края, Администрации города Барнаула.
В ходе рассмотрения дела Б. требования уточнены, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью < данные изъяты> кв.метров, расположенного по адресу: < адрес> равной его рыночной стоимости в размере < данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГ, представив отчет об оценке *** от ДД.ММ.ГГ и положительное экспертное заключение *** от ДД.ММ.ГГ на этот отчет, подготовленное экспертами Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».
В судебное заседание заявитель Б. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, отказа от заявления не поступило.
Представитель заявителя Б. уточненные требования поддержала, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в заявлении.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Алтайскому краю Л., ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю Р. разрешение требований оставили на усмотрение суда, возражений относительно размера рыночной стоимости земельного участка, указанной заявителем, не высказали. Полагают, что органы, интересы которых они представляют, не являются лицами, заинтересованными в исходе дела.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю Р. поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве.
Иные заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения надлежаще извещены, о причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем в в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 указанной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, Б. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером *** площадью < данные изъяты> кв.метров, расположенный по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.4).
Согласно кадастровой справке филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Алтайскому краю от 19 декабря 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, составляет < данные изъяты> рублей (л.д.101).
По сообщению ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю кадастровый номер земельного участка *** соответствует кадастровому номеру ***.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края, в том числе земельного участка с кадастровым номером ***, утверждены постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 г. № 546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края».
Датой, по состоянию на которую проведена государственная кадастровая оценка, и которая расценивается датой определения кадастровой стоимости, является 01 января 2009 г., что следует из кадастровой справки и подтверждено сообщением Управления Росреестра по Алтайскому краю со ссылкой на отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края (л.д.94, 101).
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка заявителем с соблюдением требований части 16 статьи 24.18 вышеприведенного Федерального закона представлен отчет об оценке №0002-2015, составленный 02 февраля 2015 г. ЗАО «Бизнес-эксперт» (оценщик Б.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2009 г. составляет < данные изъяты> рублей. Одновременно представлено положительное экспертное заключение *** от 07 апреля 2015 г., подготовленное экспертами Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», членом которой является оценщик Б.
Исследовав отчет об оценке и экспертное заключение, суд приходит к выводу, что отчет об оценке от 02 февраля 2015 г. соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Из данного отчета следует, что оценщик исследовал и проанализировал влияние общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации и Алтайском крае на рынок оцениваемого объекта. На основании данных о динамике ключевых показателей экономического развития Алтайского края пришел к выводу о замедлении темпов экономического развития, а также о наличии предпосылок к снижению платежеспособности спроса на рынке недвижимости Алтайского края в прогнозном периоде.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки был произведен анализ рынка деловой недвижимости г.Барнаула с учетом результатов «Мониторинга предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Барнаула 4 квартал 2008 г.», составленного агентством RID Analytigs. С учетом качественных параметров объекта оценки произведен анализ рыночных данных по сегменту земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных в г.Барнауле и предназначенных под коммерческое использование. С учетом перечисленных в отчете ценообразующих факторов особое внимание при исследовании сегмента рынка уделено земельным участкам из указанной группы, находящимся в зоне малоэтажной застройки города Барнаула, в микрорайонах с одинаковой степенью транспортной доступности и престижности, приблизительно равноудаленных от центральной части города, а также группировке объектов по площади. Выявлена четко выраженная зависимость роста удельной цены предложения при снижении площади земельного участка.
Определение рыночной стоимости земельного участка произведено исходя из разрешенного использования объекта оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор и обосновал отказ от использования других единиц сравнения.
В ходе анализа состояния рынка изучена информация специализированных печатных и электронных изданий г.Барнаула, Алтайского края. Использованы данные периодических печатных изданий Алтайского края: «Деловой Бийск», «Из рук в руки» г.Барнаул, «Купи-продай», «Новый Адрес Алтай», «Недвижимость Алтай», архив за 2008 г. Специализированные Internet-сайты.
Для сравнения выбраны три объекта - аналога, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и наиболее сопоставимы с ним по основанным ценообразующим характеристикам (участки из категории земель населенных пунктов, предназначены под коммерческое использование, находятся в зоне малоэтажной застройки г.Барнаула, в микрорайонах, приближенных к центральной части г.Барнаула, находятся в собственности).
Оценщиком составлена таблица определения рыночной стоимости. При этом введена корректировка на торг - 3%, учитывающая возможность изменения цены на объект за время «уторговывания». Обоснование применения данной корректировки приведено. По данным анализа рынка, который показал, что стоимость 1 кв.метра объектов с большей площадью обычно ниже, чем у аналогичных объектов с меньшей площадью при прочих равных параметрах, введена корректировка на площадь. Результаты оценки согласованы.
Отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование и являющимся членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости участка; мотивированное обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов; содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки; обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного подхода; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных оценщиком в рамках примененного подхода; отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.
Оценщиком, допрошенным в судебном заседании 30 апреля 2015 года, выводы, изложенные в отчете, подтверждены, обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов, приведено обоснование, выбора объектов-аналогов, а также возможности использования объектов - аналогов, отличающихся по площади от оцениваемого объекта, с учетом введения корректировки на площадь.
Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Экспертами установлено, что метод оценки в рамках сравнительного подхода является обоснованным, выполненный расчет соответствует выбранному методу, приведен в отчете в полном объеме и позволяет проверить полученный результат.
В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 г. № 546.
Заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в представленном заявителем отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, доказательств, опровергающих изложенные в отчете и экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, не представлено, в связи с чем основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, у суда отсутствуют.
Учитывая, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной имеет для заявителя, являющегося плательщиком земельного налога, правовое значение, суд удовлетворяет требования Б.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
заявление Б. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью < данные изъяты> кв.метров, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере < данные изъяты> рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья В.В.Титова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка