Дата принятия: 07 августа 2015г.
Номер документа: 3-79/2015
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 07 августа 2015 года Дело N 3-79/2015
Именем Российской Федерации
7 августа 2015 года город Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Туктамышевой О.В.
при секретаре Чондановой Л.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Большакова В.А и Чирвы К.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Большаков В.А. и Чирва К.С. обратились в суд с названным заявлением, указав, что с 19 апреля 2012 года являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью 903, 61 кв.м, в том числе зона ограничения площадью 146, 79 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир строение, участок < адрес> для размещения объекта незавершенного строительства - автомагазин и шиномонтажная мастерская, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка установлен размер годовой арендной платы. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1978309, 52 рублей и является значительно завышенной по отношению к рыночной стоимости, которая согласно отчету «Об оценке рыночной стоимости земельного участка» № 132/2015 от 19 февраля 2015 года на 1 января 2010 года составляет 711141 рубль. Полагают, что существенное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью влечет нарушение прав заявителей, как плательщиков арендной платы.
Просят установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 903, 61 кв.м с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 711141 рублей с 19 апреля 2012 года; обязать ФГУБ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, указав его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости 711141 рублей с 19 апреля 2012 года.
В судебном заседании заявители Большаков В.А. и Чирва К.С. свои требования поддержали в полном объеме.
Представитель заявителей Ерошов А.С. поддержал требования, указанные в заявлении.
Представитель заинтересованного лица - администрации Приморского края Куликова Н.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что администрация Приморского края не согласна с рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете об оценке земельного участка №132/2015 от 19 февраля 2015 года.
Представитель заинтересованного лица - администрации Арсеньевского городского округа в судебное заседание не прибыл. Из письменного отзыва следует, что администрация Арсеньевского городского округа возражает против заявленных требований.
Представитель заинтересованного лица - ФГУБ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю в судебное заседание не прибыл. Из представленного в суд отзыва следует, что они просят провести судебное заседание в их отсутствие.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не прибыл, извещены надлежащим образом.
На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.
Оценщик Бакурова Е.В., допрошенная в судебном заседании по ходатайству заявителей, пояснила, что при определении рыночной стоимости объекта она использовала сравнительный подход, сведения об объектах-аналогах брала из открытых источников на интернет-ресурсах, а именно с сайта www.< адрес>. Сведения, указанные в объявлениях о продаже объектов-аналогов, которые были использованы при составлении отчета, не проверяла, поскольку они пятилетней давности.
Выслушав заявителей Большакова В.А., Чирва К.С., их представителя Ерошова А.С., представителя администрации Приморского края Куликову Н.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая так же может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( далее- Закон) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что согласно договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № № от 19 апреля 2012 года между Арсеньевским городским округом в лице начальника управления имущественных отношений Малецкой Н.М. и Большаковым В.А. и Чирва К.С., Большаков В.А. и Чирва К.С. являются арендаторами земельного участка из земель населенного пункта, с кадастровым номером №, площадью 903, 61 кв.м, в том числе, зона ограничения площадью 146, 79 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного < адрес> для размещения объекта незавершенного строительства - автомагазин и шиномонтажная мастерская, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка. Разрешенное использование земельного участка - для строительства магазина автотоваров и шиномонтажной мастерской. Срок аренды земельного участка установлен с ... по ... .
На земельном участке расположены принадлежащие Большакову В.А. и Чирва К.С. на праве собственности объект незавершенного строительства (автомагазин и шиномонтажная мастерская), назначение: нежилое, 1 - этажное, степень готовности-72%.
Из кадастрового паспорта земельного участка от 5 марта 2012 года № № усматривается, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 903, 61 кв. м, в том числе зона ограничения площадью 146, 79 кв.м., поставлен на кадастровый учет в государственный кадастр недвижимости ... года.
В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1978309, 52 рублей.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( далее - Закон).
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 закона об оценочной деятельности).
Большаков В. А. и Чирва К.С. являются арендаторами земельного участка, и обладают правом оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет обязанность уплаты соответственно завышенных арендных платежей.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона).
Согласно части 1 статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, отчет независимого оценщика об оценке объекта оценки, является основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка, и как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.
В качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № заявителями представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки №132/2-15 от 19 февраля 2015 года, выполненный Индивидуальным предпринимателем Бакуровой Е.В., в соответствии с которым, рыночная стоимость данного земельного участка на 1 января 2010 года составила 711141 рублей.
Исследовав в судебном заседании представленный отчет, суд полагает, что он не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен кадастровой стоимости.
Согласно статье 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.
В силу части 1 статьи 20 Закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из отчета об оценке №132/2-15 от 19 февраля 2015 года следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве аренды заявителям, оценщик применил сравнительный подход, реализованный методом сравнения продаж.
На основании пункта 14 ФСО №1, сравнительный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 22 ФСО №1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласно отчету об оценке №132/2-15 от 19 февраля 2015 года оценщиком для проведения сравнительного анализа использовались три объекта - аналога, характеристики которых перечислены в таблице на л.д.68-70.
Сравнение объектов проводилось по передаваемым правам, площади, разрешенному использованию, дате предложения, условиям продажи, условиям финансирования, расположению, другим характеристикам, влияющим на стоимость.
Согласно отчету оценщиком оценивались земельные участки - аналоги, принадлежащие на праве собственности.
Между тем, в объявлениях о продаже всех трех объектов-аналогов, которые приложены к отчету, отсутствует информация о правах владельцев на данные земельные участки, в то время как в таблице сравнения по указанным объектам указано "право собственности", без документального подтверждения.
Таким образом, оценщик в отчете использовал информацию без указания источника ее получения, что не соответствует требованиям действующего законодательства. Так, согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 (ФСО N 3) информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке. При изложенных обстоятельствах невозможно проверить достоверность информации о том, на каком праве принадлежат объекты - аналоги продавцам.
Кроме того, ни в отчете, ни в материалах, приложенных к нему, не содержится документов, содержащих сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, указанные в таблице сравнения, в том числе, и по передаваемым правам на участки.
Также в отчете отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов, что не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости о месте расположения объектов аналогов и их целевом назначении.
Согласно точного описания объекта оценки, расположенного в таблице 2.11 отчета (л.д.61), на земельном участке - объекте оценки подведено водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение.
Несмотря на то, что на земельном участке - объекте оценки подведены указанные коммуникации, что является его улучшением, сравнение объекта оценки с объектами - аналогами по такому критерию как наличие коммуникаций оценщиком не проводилось, тогда как данный фактор влияет на стоимость земельного участка.
В объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствуют сведения о наличии подведенных к земельным участкам коммуникациях. Какой - либо корректировки по данному критерию в отчете не проведено.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 (ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Анализируя указанные выше нормы права, установленные обстоятельства, показания оценщика Бакуровой Е.В. в суде, из которых следует, что используемая для составления отчета информация из объявлений о продаже объектов-аналогов ею не проверялась, поскольку объявления пятилетней давности, суд приходит к выводу, что отчет об оценке № 132/2-15 от 19 февраля 2015 года, выполненный индивидуальным предпринимателем Бакуровой Е.В., указанным выше требованиям действующего законодательства, не соответствует, поскольку имеющаяся в отчете об оценке информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов не свидетельствует в полной мере о ее достаточности, достоверности, доступности для анализа.
Кроме того, суд учитывает следующее.
Поскольку представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости вызывал сомнения в своей достоверности, судом с согласия заявителей Большакова В.А. и Чирва К.С. 29 мая 2015 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости данного земельного участка, проведение которой поручено судебно-экспертному учреждению ФБУ «Приморская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно заключению эксперта № 456/50-2 от 14 июня 2015 года определить рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № не представляется возможным по причине отсутствия сведений об объектах - аналогах для данного участка.
Экспертом в заключении указано, что поиск сделок с объектами-аналогами производится на интернет-ресурсах, к которым имеется открытый доступ, а именно сайты < адрес>, < адрес>, < адрес> В ходе исследования представленных интернет ресурсов установлено, что объекты - аналоги для исследуемого земельного участка отсутствуют, поэтому ответить на поставленный в определении суда вопрос не представляется возможным.
Согласно отчету и пояснениям в суде оценщика Бакуровой Е.В., объявления о продаже объектов-аналогов она брала с сайта < адрес>.. Между тем как следует из заключения эксперта, в том числе и на сайте < адрес>., объекты - аналоги для исследуемого земельного участка, отсутствуют.
В соответствии с частью 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (абзац 1). Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (абзац 2).
Таким образом, суд полагает, что оценщиком в Отчете использовалась информация, не соответствующая требованиям достаточности и достоверности, что предусмотрено пунктом 19 ФСО №1, и при составлении отчета об оценке оценщиком нарушены такие принципы составления отчета как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации, которые закреплены п. 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254
При таких обстоятельствах представленный заявителями отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявления Большакова В.А. и Чирва К.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, не имеется.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления Большакова В.А. и Чирвы К.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
Председательствующий О.В. Туктамышева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
