Определение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 3-7744/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Берко А.В.,

судей Леонова А.Н., Евтуховой Т.С.,

при секретаре судебного заседания Костине Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Никитенко В.Н., Кертбиевой С.М., а также представителя Коваленко Е.В., Березняковой О.В., Погуляевой А.Б., Варфоломеевой А.Г., Щебриковой Е.А., Заргаровой Р.М., Кузовкиной Л.А., Самойловой А.В. - Сапрыкиной Т.В.

на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 июня 2021 года,

по гражданскому делу по исковому заявлению

Коваленко ФИО37, Никитенко ФИО38, Березняковой ФИО42, Погуляевой ФИО43, Варфоломеевой ФИО44, Щебриковой ФИО45, Заргаровой ФИО46, Кертбиевой ФИО47 к Ковалеву ФИО39, Ковалеву ФИО40, Агаркову ФИО41, Администрации г. Ессентуки о сохранении дома в реконструированном виде, признании права собственности на недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Леонова А.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ Коваленко ФИО48 и Ковалев ФИО49 заключили договор целевого займа на приобретение Коваленко Е.В. за 1 300 000 рублей квартиры с условным N, проектной площадью 70,00 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> (ныне - <адрес>). Во исполнение договора займа Коваленко Е.В. была передана <адрес>, к/н N, площадью 64,8 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Коваленко Е.В. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Никитенко ФИО50 и Агарков ФИО51, от имени которого по нотариально удостоверенной доверенности действовал Ковалев ФИО52 заключили договор целевого займа на приобретение Никитенко В.Н. за 1 200 000 рублей двухкомнатной квартиры с условным номером N (семь), проектной площадью 63,00 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> (ныне - <адрес>). Во исполнение договора займа Никитенко В.Н. была передана квартира NN к/н N, площадью 63,5 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Никитенко В.Н. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN

ДД.ММ.ГГГГ Березнякова ФИО54 и Агарков ФИО53, от имени которого по нотариально удостоверенной доверенности действовал Ковалев ФИО55 заключили договор целевого займа на приобретение Березняковой О.В. за 950 000 рублей квартиры с условным номером 4 (четыре) в вышеуказанном доме.

Во исполнение договора займа Березняковой О.В. была передана квартира NN, к/н N, площадью 59,7 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Березняковой О.В. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN

ДД.ММ.ГГГГ Погуляева ФИО56 и Ковалев ФИО57 заключили договор целевого займа на приобретение Погуляевой А.Б. за 1 200 000 рублей квартиры с условным номером 5 (пять), проектной площадью 55,0 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>. Во исполнение договора займа Погуляевой А.Б. была передана квартира NN, к/н N, площадью 48,9 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Погуляевой А.Б. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN.

ДД.ММ.ГГГГ Варфоломеева ФИО60 и Агарков ФИО61 от имени которого, по нотариально удостоверенной доверенности действовал Ковалев ФИО62 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры NN в вышеуказанном доме, оплатила оговоренную предварительным договором продажную стоимость квартиры 830 000 рублей. Во исполнение предварительного договора купли-продажи Варфоломеевой А.Г. была передана квартира NN, к/н N, площадью 68,0 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Варфоломеевой А.Г. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN

ДД.ММ.ГГГГ Заргарова ФИО58 и Ковалев ФИО59 заключили договор целевого займа на приобретение Заргаровой Р.М.. за 1 450 000 рублей квартиры с условным номером 9 (девять), проектной площадью 80,0 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>. Во исполнение договора займа Заргаровой Р.М. была передана квартира NN, к/н N, площадью 86,3 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Заргаровой Р.М. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN.

ДД.ММ.ГГГГ Кондаурова ФИО63 и Ковалев ФИО64 заключили договор целевого займа на приобретение Кондауровой Е.А. за 1 000 000 (один миллион) рублей квартиры с условным номером 13 (тринадцать), проектной площадью 55,4 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>. Во исполнение договора займа Кондауровой Е.А. была передана квартира NN, к/н N, площадью 57,4 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Кондауровой Е.А. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN

В связи с заключением брака ДД.ММ.ГГГГ Кондаурова Е.А. изменила фамилию на Щебрикову.

ДД.ММ.ГГГГ Нагоева Е.В. и Агарков С.В., от имени которого по нотариально удостоверенной доверенности действовал Ковалев Г.А. заключили договор целевого займа на приобретение Нагоевой Е.В. за 1 200 000 рублей квартиры NN в вышеуказанном доме.

ДД.ММ.ГГГГ между Агарковым С.В. и Люевым А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры NN, площадью 52,9 кв.м., по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Нагоевым Б.А. и Люевым А.А. был заключен договор мены квартир, согласно которому Нагоев Б.А. передает Люеву А.А. принадлежащую ему на праве собственности квартиру NN в доме <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м., а Люев А.А. передает Нагоеву Б.А. принадлежащую ему на праве собственности <адрес>, общей площадью 52,8 кв.м. Истец Кертбиева С.М. состояла в браке с Нагоевым Б.А. в период. После расторжения брака, во взаимному согласию супругов Нагоева Б.А. и Кертбиевой С.М. спорная квартира NN по <адрес> перешла в индивидуальное пользование Кертбиевой С.М. с правом последующего оформления права индивидуальной собственности Кертбиевой С.М. на указанную квартиру.

Заочным решением Ессентукского городского суда от 08 августа 2017, вступившим в законную силу, удовлетворены частично исковые требования Борисовой Л.В. к Нагоеву Б.А., Кертбиевой С.М., Нагоевой В.Б. о взыскании денежных средств, полученных по недействительной сделке - договору купли-продажи квартиры NN, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Борисовой Л.В. и Нагоевым Б.А., Кертбиевой С.М., Нагоевой В.Б. С Кертбиевой С.М. в пользу Борисовой Л.В. взысканы денежные средства в общем размере 359 558 рублей 10 коп. С Нагоева Б.А., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней Нагоевой В.Б. в пользу Борисовой Л.Б. взыскана денежная сумма в общем размере 709 048 рублей 29 копеек. В настоящее время квартира NN находится в индивидуальном пользовании Кертбиевой С.М.

На момент заключения договоров целевого займа денежных средств и в последующем договоров купли-продажи квартир Агаркову С.В. принадлежал на праве собственности земельный участок, площадью 326кв.м., кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН имелась запись регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке возведен 15-ти квартирный жилой дом, кадастровый номер N, общей площадью 1163,8 кв.м.

Истцом Варфоломеевой А.Г. и Ковалевым Г.А., действующим по доверенности от имени Агаркова С.В., ДД.ММ.ГГГГг. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N N.

Приговором Ессентукского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, ФИО4 и ФИО5 признаны виновными в совершении группой лиц по предварительному сговору мошенничества в отношении граждан - истцов и третьих лиц в связи с привлечением денежных средств, принадлежащих последним, на приобретение квартир по <адрес> в <адрес>. В рамках уголовного дела между Агарковым С.В. и потерпевшими, между Ковалевым Г.А. и потерпевшими заключены соглашения о возмещении материального ущерба, причиненного преступлением. Агарков С.В. обязался в счет возмещения материального ущерба передать потерпевшим в общую долевую собственность земельный участок по <адрес> под многоквартирный дом. Ковалев Г.А. обязался в счет возмещения материального ущерба, причиненного преступлением передать потерпевшим в равных долях права на помещение N, общей площадью 101,9 кв.м. и помещение N, общей площадью 110 кв.м., расположенные в данном многоквартирном доме. Протоколом N общего собрания собственников многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено разрешить Кертбиевой С.М., владельцу квартиры NN, оформить право индивидуальной собственности на помещение N.

До настоящего времени застройщики Ковалев Г.А. и Агарков С.В. не исполнили своих обязательств по передаче истцам документов, необходимых для регистрации перехода права собственности к каждому из владельцев соответствующей квартиры. Жилой дом возведен в отсутствие разрешительной документации на его строительство, не введен в эксплуатацию.

Полагают, что многоквартирный жилой дом возможно сохранить в реконструированном виде. Жилой дом расположен на земельном участке, площадью 326кв.м., кадастровый номер N, принадлежащим на праве общей долевой собственности истцам и третьим лицам - титульным собственникам квартир многоквартирного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о правах на земельный участок.

Жилой дом и расположенные в нем квартиры полностью пригодны к эксплуатации в качестве жилых помещений. Инженерные коммуникации дома: энерго-, газо- водоснабжения, водоотведения, подключены в установленном законом порядке с получением технических условий, о чем выданы: - разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки N КДД.ММ.ГГГГ-536 от ДД.ММ.ГГГГ, выдан Кавказское управление Ростехнадзор; - акт техосмотра сетей водопровода и канализации от ДД.ММ.ГГГГ, выдан филиалом ГУП СК "Ставрополькрайводоканал"-"Ессентукский Водоканал";-технические условия N от ДД.ММ.ГГГГ на проектирование газификации 15-ти квартирного жилого дома, договор N-то на техническое обслуживание газопроводов и газового оборудования и аварийно-диспетчерское обеспечение.

Таким образом, документы, подтверждающие соответствие многоквартирного дома техническим условиям, подписаны представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки от ДД.ММ.ГГГГ за N истцам в лице Никитенко В.Н. отказано в выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в связи с отсутствием разрешения на строительство многоквартирного дома, выданного в установленном законом порядке.

Третьи лица Самойлова А.В. (квартира N), Кузовкина Л.А. (квартира N), Летуновская С.В. (квартира N), Хилькова В.Н. (квартира N) являются титульными собственникам указанных квартир. Самойловой А.В. принадлежит квартира NN на основании договора купли-продажи квартиры (возникновение ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Самойловой А.В. и Ковалевым О.Г., запись регистрации права собственности N от ДД.ММ.ГГГГ.

Кузовкиной Л.А. принадлежит квартира NN на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Кузовкиной Л.А. и Ковалевым Г.А., запись регистрации права собственности N от ДД.ММ.ГГГГ. Летуновской С.В. принадлежит квартира NN на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Летуновской С.В. и Ковалевым Г.А., запись регистрации права собственности N от ДД.ММ.ГГГГ. Хильковой В.Н. принадлежит квартира NN на основании договора купли-продажи (возникновение ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного Хильковой В.Н. с Асташкиной Н.С., запись регистрации права собственности N от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела, а также учитывая, что право собственности на четыре квартиры в многоквартирном жилом доме уже зарегистрировано в ЕГРН, считают возможным сохранить 15-ти квартирный дом по <адрес> в <адрес> в реконструированном виде, с признанием за каждым из истцов право собственности на приобретенную им квартиру в данном доме.

Просят сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом, кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Коваленко ФИО65 право собственности на жилое помещение, общей площадью 64,8 кв.м, кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Никитенко ФИО66 право собственности на жилое помещение, общей площадью 63,5 кв.м, кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Кертбиевой ФИО67 право собственности на жилое помещение, общей площадью 101,9 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Коваленко ФИО68 и Никитенко ФИО69 право общей долевой собственности, по 1/2 доли за каждым, на жилое помещение, общей площадью 116,3 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Кертбиевой ФИО70 право собственности на жилое помещение, общей площадью 52,9 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Березняковой ФИО72 право собственности на жилое помещение, общей площадью 59,7 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Погуляевой ФИО71 право собственности на жилое помещение, общей площадью 48,9 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Варфоломеевой ФИО73 право собственности на жилое помещение, общей площадью 68 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Заргаровой ФИО74 право собственности на жилое помещение, общей площадью 86,3 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Щебриковой ФИО75 право собственности на жилое помещение, общей площадью 57,4 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Указать, что решение суда является основанием для проведения изменений государственного кадастрового учета и внесения сведений в ЕГРН.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истцы и представитель истцов просит отменить решение, как незаконные и необоснованные, вынесенные с нарушением норм права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации города Ессентуки просит решение Ессентукского городского суда от 02 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражений, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для их удовлетворения и отмене решения суда не нашла.

Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы, к одной из которых относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, но и разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 40, 41 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

На основании п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из материалов дела следует, что ответчик Агарков С.В. самовольно, без получения необходимого разрешения, на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, площадью 326 кв.м., кадастровый номер N, назначение - под индивидуальное жилищное строительство, расположенном по адресу: <адрес> (запись регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ) возвел спорный 15-ти квартирный жилой дом, кадастровый номер N, общей площадью 1163,8 кв.м.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Коваленко ФИО76 и Ковалев ФИО77 заключили договор целевого займа на приобретение Коваленко Е.В. за 1 300 000 рублей квартиры с условным N, проектной площадью 70,00 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> (ныне - <адрес>). Во исполнение договора займа ФИО1 была передана квартира NN, к/н N, площадью 64,8 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Коваленко Е.В. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN.

ДД.ММ.ГГГГ Никитенко ФИО79 и Агарков ФИО80, от имени которого по нотариально удостоверенной доверенности действовал Ковалев ФИО78 заключили договор целевого займа на приобретение Никитенко В.Н. за 1 200 000 рублей двухкомнатной квартиры с условным номером N (семь), проектной площадью 63,00 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, участок N, район санатория Ставрополье (ныне - <адрес>). Во исполнение договора займа Никитенко В.Н. была передана квартира NN, к/н N, площадью 63,5 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Никитенко В.Н. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN.

ДД.ММ.ГГГГ Березнякова ФИО81 и Агарков ФИО82, от имени которого по нотариально удостоверенной доверенности действовал Ковалев ФИО83, заключили договор целевого займа на приобретение Березняковой О.В. за 950 000 рублей квартиры с условным номером 4 (четыре) в вышеуказанном доме.

Во исполнение договора займа Березняковой О.В. была передана квартира NN, к/н N, площадью 59,7 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Березняковой О.В. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN.

ДД.ММ.ГГГГ Погуляева ФИО91 и Ковалев ФИО92 заключили договор целевого займа на приобретение Погуляевой А.Б. за 1 200 000 рублей квартиры с условным номером N (N), проектной площадью 55,0 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>. Во исполнение договора займа Погуляевой А.Б. была передана квартира NN, к/н N, площадью 48,9 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Погуляевой А.Б. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN.

ДД.ММ.ГГГГ Варфоломеева ФИО84 и Агарков ФИО85 от имени которого, по нотариально удостоверенной доверенности действовал Ковалев ФИО93 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры NN в вышеуказанном доме, оплатила оговоренную предварительным договором продажную стоимость квартиры 830 000 рублей. Во исполнение предварительного договора купли-продажи Варфоломеевой А.Г. была передана квартира NN, к/н N, площадью 68,0 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Варфоломеевой А.Г. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры NN.

ДД.ММ.ГГГГ Заргарова ФИО86 и Ковалев ФИО87 заключили договор целевого займа на приобретение Заргаровой Р.М.. за 1 450 000 рублей квартиры с условным номером N (девять), проектной площадью 80,0 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>. Во исполнение договора займа Заргаровой Р.М. была передана квартира NN, к/н N, площадью 86,3 кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ между Заргаровой Р.М. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи указанной <адрес>.