Дата принятия: 27 июля 2021г.
Номер документа: 3-7197/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июля 2021 года Дело N 3-7197/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Кононовой Л.И.
судей Леонова А.Н., Журавлевой О.В.,
при секретаре Пилипенко И.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Горбачевой ФИО13
на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 18 мая 2021 года
по гражданскому делу по исковому заявлению комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к Бездетному ФИО14, Зубалову ФИО15, Яндиян ФИО16 о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ года к договору N N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ года и применении последствия недействительности ничтожной сделки, прекращении регистрационной записи,
заслушав доклад судьи Леонова А.Н.,
УСТАНОВИЛА:
комитет по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обратился в суд с иском впоследствии уточненным к ответчикам Бездетному ФИО17., Зубалову ФИО18., Яндиян ФИО19., в котором просит признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить регистрационную запись об обременении (аренде) в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по передаче прав и обязанностей по договору N Зубалову ФИО20., Яндиян ФИО21
В обоснование исковых требований указано, что между администрацией г. Михайловска и Бездетным ФИО22 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ N согласно которому администрация г. Михайловска предоставила, а Бездетный ФИО23 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>
На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору Бездетный ФИО24 передал свои права и обязанности по договору Зубалову ФИО25
Согласно сведениям ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N арендатором земельного участка на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка находящегося в границах МО г. Михайловска Шпаковского района СК от ДД.ММ.ГГГГ, является Яндиян ФИО26., которому были переданы права и обязанности по договору аренды без согласования с администрацией г. Михайловска.
В соответствии с п. 4.3.2 договора арендатор имеет право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив только с согласия арендодателя.
Пояснила, что права истца нарушены тем, что арендатор Бездетный ФИО27 передал без согласования с администрацией муниципального образования права и обязанности по оспариваемому дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Зубалову ФИО28., Яндиян ФИО29., что нарушает условия заключенного договора аренды N. Сведениями о наличии задолженности по арендным платежам по договору аренды N не обладает. С требованиями о взыскании задолженности к арендатору истец не обращался.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 18 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Горбачева ФИО30 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении уточненных исковых требований. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Бездетного ФИО31. по доверенности Каледин ФИО32 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ч. 1 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Подобных нарушений судом первой инстанции при разрешении дела не допущено, и решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ.
Районным судом и судебной коллегией установлено, что по результатам проведенных торгов ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и Зубаловым ФИО33 заключен договор аренды N земельного участка из земель населенных пунктов под комплексное освоение с целью жилищного строительства, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером N, площадью 20240 кв.м., который зарегистрирован в установленном закономпорядке Срок действия указанного договора (п. 2.1) установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (10 лет).
ДД.ММ.ГГГГ между Зубаловым ФИО34 и Бездетным ФИО35 заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20240 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ принято решение арендатора земельного участка о разделе участка на 28 земельных участков согласно проекту раздела земельного участка, утвержденного постановлением администрации <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с проектом межевания территории в составе проекта планировки территории земельного участка площадью 20 240 кв.м. с кадастровым номером N
В материалы дела представлено постановление администрации г. Михайловска N от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проекта корректировки документации по планировке территории земельного участка площадью 20240, с кадастровым номером N местоположение г. Михайловск.
Между администрацией г. Михайловска и Бездетным ФИО36 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ N согласно которому администрация города Михайловска предоставила, а Бездетный ФИО37 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 договора).
В соответствии с п. 4.3.2 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что арендатор имеет право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив только с согласия арендодателя.
ДД.ММ.ГГГГ между Бездетным ФИО38 и Зубаловым ФИО39 заключено дополнительное соглашение к договору N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Бездетный ФИО40 передал Зубалову ФИО41 права и обязанности по договору аренды N.
ДД.ММ.ГГГГ между Зубаловым ФИО42 и Яндиян ФИО43 заключено дополнительное соглашение к договору N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Зубалов ФИО44 передал Яндиян ФИО45 права и обязанности по договору аренды N.
Согласно сведениям ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N арендатором земельного участка на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору N аренды земельного участка находящегося в границах МО г. Михайловска Шпаковского района СК от ДД.ММ.ГГГГ, является Яндиян ФИО46 которому были переданы права и обязанности по договору аренды без согласования с администрацией города Михайловска.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и Зубаловым ФИО47. заключен договор аренды N земельного участка из земель населенных пунктов под комплексное освоение с целью жилищного строительства, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером N, площадью 20240 кв.м, указанный участок в последующем был разделен, из него выделен земельный участок N, г. Михайловск, пер. Фиалковый, 9, права аренды, на который были зарегистрированы за Бездетным ФИО48., а в последующем за Зубаловым ФИО49 на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, а в последующем за Яндиян ФИО50 на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с подп. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", указанный федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2015 года, положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 года, а также в пп. 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли 17 декабря 2012 года, то есть до 1 июня 2015 года.
При этом, как правильно указал районный суд, дата заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (N) не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом спора, возникли не в момент государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, а вследствие реализации арендатором его обязанности по комплексному освоению изначально имевшегося земельного участка.
Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.
В силу п. 8 ст. 46.4 ГПК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
Данная правовая позиция указана в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 года (вопрос 26).
Учитывая изложенное, возникновение прав на земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20240 кв.м, не является обязанностей, определенных договором арендные правоотношения договором установлены сроком на 10 лет.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).
В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Истец (арендодатель земельного участка) обратился с иском о признании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года и от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным по основаниям неполучения арендатором Бездетным ФИО62 согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды Зубалову ФИО59 и Яндиян ФИО60 а также в отсутствие уведомления арендодателя о состоявшихся уступках прав по договору аренды.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, в редакции договора аренды на выделенный участок N от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 30 октября 2001 года, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права и обязанности по договору аренды могли быть переданы другому лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Условия п. ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, а также пункта 4.3.2 договора аренды N, не должны противоречить данной норме права.
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Принимая во внимание, что договор аренды N 31 от 17 декабря 2012 года заключен на срок более пяти лет, учитывая, что условия п. 4.3.13 - 4.3.14 договора N 31, условия п. 4.3.2 договора аренды N 387 противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, поэтому сделки в части данных условий является недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы истца о необходимости получения согласия на переуступку прав по договору аренды, со ссылкой на положения договора аренды не могут являться основанием для признания оспариваемого дополнительного соглашения недействительным.
В пунктах 15-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.