Решение Иркутского областного суда от 27 января 2015 года №3-71/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 января 2015 года Дело N 3-71/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 января 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Шовкоплясе А.С.,
с участием представителя заявителя Общества с ограниченной ответственностью «Регистратор» Борзот И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-71-15 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Регистратор» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрации города Иркутска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «Регистратор» обратилось в суд с заявлением в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят", которым отклонено заявление общества об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
15 января 2015 года Обществом с ограниченной ответственностью «Регистратор» подано в Иркутский областной суд заявление об изменении предмета заявленных требований, в котором поставлен вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной и о возложении на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области обязанности по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автотехцентр с магазином, общей площадью "данные изъяты"., с кадастровым "номер изъят" расположенного по "адрес изъят", равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты".
В обоснование заявленных требований Общество с ограниченной ответственностью «Регистратор» указало, что согласно сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области № 239-пп от 5 мая 2014 года) кадастровая стоимость земельного участка составляет "данные изъяты".
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты".
Положительным экспертным заключением экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Исходя из кадастровой стоимости, исчисляется размер земельного налога, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка и плательщика необоснованно завышенного земельного налога.
Общество с ограниченной ответственностью «Регистратор» просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере "данные изъяты"; возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере "данные изъяты".
Определением судьи Иркутского областного суда от 19 января 2015 года заявление Общества с ограниченной ответственностью «Регистратор» об изменении предмета заявленных требований принято к производству суда. К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, Правительство Иркутской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрация города Иркутска.
В судебном заседании представитель заявителя Общества с ограниченной ответственностью «Регистратор» Борзот И.В. поддержала заявленные требования.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, Правительства Иркутской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрации города Иркутска в судебное заседание не явились. В письменных возражениях на заявленные требования указали, что они не подлежат удовлетворению.
Выслушав пояснения представителя заявителя Общества с ограниченной ответственностью «Регистратор» Борзот И., поддержавшей заявленные требования, суд не находит оснований для их удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автотехцентр с магазином, площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят". Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельного участка, а ввиду необходимости для заявителя в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости. Поэтому данный спор не может рассматриваться в порядке искового производства, так как он по своей сути является не частно-правовым, а публично-правовым спором.
В связи с этим, суд при рассмотрении дела применяет положения глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений), поскольку изменилась редакция статей 24.18 и 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (пункт 8 части 1 статьи 26).
Исходя из содержания главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверке подлежат обстоятельства наличия у государственного органа полномочий на принятие решения, соблюдения порядка принятия решения, соответствия содержания решения требованиям закона.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости и по своей сути кадастровая стоимость является рыночной стоимостью объектов недвижимости.
Общество с ограниченной ответственностью «Регистратор» является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автотехцентр с магазином, площадью "данные изъяты" местоположение: "адрес изъят", что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от "дата изъята", свидетельством о государственной регистрации права от "дата изъята" "номер изъят".
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: автотехцентр с магазином, что подтверждается разделами 6 и 9 кадастрового паспорта "данные изъяты"
Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, исходя из кадастровой стоимости земли за 1 кв.м. по 5-й группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) в размере "данные изъяты" и составляет "данные изъяты" исходя из общей площади "данные изъяты"., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также сведениями, представленными ФГБУ «ФКП Росреестра по Иркутской области» и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Из представленной Правительством Иркутской области выписки из вышеназванного постановления следует, что стоимость одного квадратного метра земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет "данные изъяты".
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости принадлежащего заявителю земельного участка, он заключил договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «М.».
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты".
В подтверждение соответствия отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят".
В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью «Регистратор» в соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Решением указанной комиссии от 04 декабря 2014 года № 34.12 заявление отклонено.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Общество с ограниченной ответственностью «Регистратор» оспорило в суде результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит обязательные требования к договору на проведение оценки.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.
Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а
также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" вышеуказанные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требования федеральных стандартов оценки и актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности учтены оценщиком не были.
При составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", принадлежащего Обществу с ограниченной ответственностью «Регистратор», оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и представлены объекты-аналоги земельного участка, используемые для проведения оценки.
Из содержания "данные изъяты" отчета об оценке ("данные изъяты" следует, что оценщик в процессе подготовки отчета исходил из достоверности полученных документов, имеющихся у заказчика.
В приложениях к отчету значатся свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт земельного участка "данные изъяты" Данные документы содержатся в отчете в виде ксерокопий, которые не заверены в установленном законом порядке, что является нарушением пункта 11 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 года № 254, поэтому информация не могла считаться достоверной для оценщика в момент оценки.
Данное обстоятельство не нашло своего отражения в положительном экспертном заключении, в котором указано на выполнение оценщиком всех требований законодательства.
В ходе оценки оценщиком избирались разные объекты-аналоги, которые совпадали с объектом оценки по одному из параметров (в зависимости от местоположения, наличия на земельных участках зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных и т. д.), что препятствует созданию общего представления о сравниваемых объектах.
Наиболее близкие к объекту оценки объекты-аналоги представлены в таблице "данные изъяты" отчета как аналоги "данные изъяты" эти же объекты представлены в таблице отчета "данные изъяты", как аналоги "данные изъяты"
Как следует из таблиц, аналог "данные изъяты" предназначен под торговую базу, аналог "данные изъяты" - под промышленную базу, аналог "данные изъяты" - под коммерческое строительство, что подтверждается объявлениями ("данные изъяты"
Учитывая, что земельный участок заявителя имеет вид разрешенного использования: автотехцентр с магазином, а объекты-аналоги имеют другие виды разрешенного использования, оценщику следовало применить корректировку на вид разрешенного использования, с указанием сходных экономических, материальных, технических и других характеристик (пункты 14 и 19 Федерального стандарта оценки № 1). Пояснения оценщика по данному вопросу в отчете об оценке отсутствуют.
Представленная в отчете информация об объектах-аналогах также не содержит сведений о датах их представления на рынке "данные изъяты" что не соответствует требованиям достаточности, установленным пунктом 19 Федерального стандарта оценки № 1.
В таблице "данные изъяты" отчета об оценке оценщик сослался на источник информации об объектах-аналогах в Интернете "данные изъяты" При проверке данной информации по указанным интернет-адресам установлено отсутствие информации по двум их трех аналогов "данные изъяты" поэтому информацию в отчете об оценке, которая была использована для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нельзя признать проверяемой и соответственно достоверной.
Из копии свидетельства о государственной регистрации права от "дата изъята", приложенной к отчету, следует, что земельный участок приобретен Обществом с ограниченной ответственностью «Регистратор» на основании договора купли-продажи имущества от "дата изъята", то есть на дату, наиболее приближенную к моменту проведения оценки рыночной стоимости земельного участка и к моменту проведения государственной кадастровой оценки. Вместе с тем, оценщиком данное обстоятельство не было принято во внимание, указанный документ не был истребован у собственника земельного участка, и не были сделаны по данному поводу соответствующие выводы в отчете об оценке.
Из копии договора купли-продажи недвижимого имущества от "дата изъята" следует, что земельный участок с кадастровым "номер изъят" приобретен Обществом с ограниченной ответственностью «Регистратор» у Общества с ограниченной ответственностью «Ф.» по цене "данные изъяты" без учета налога на добавленную стоимость "данные изъяты"
Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка согласно отчету об оценке в размере "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2012 года и цена земельного участка по договору купли-продажи от "дата изъята", то есть на дату наиболее приближенную к дате оценки, в размере "данные изъяты" без учета налога на добавленную стоимость, отличаются почти в два раза, отчет об оценке не отвечает принципу достоверности и вводит в заблуждение.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «М.» "дата изъята" "номер изъят", который представлен в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", составлен оценщиком с нарушением вышеназванных принципов, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований и об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, которая установлена данным отчетом в размере "данные изъяты"
В представленном экспертном заключении некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят" не отражены выявленные нарушения требований статьи 11 и статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности», поэтому оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
Суд исходит из обязанности проверки данного отчета на соответствие его требованиям федеральных законов и федеральных стандартов оценки, даже при наличии положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, поскольку отчет является доказательством по делу, которому суд дает оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Не имеет правового значения то обстоятельство, что заинтересованные лица не оспаривают установленную отчетом рыночную стоимость земельного участка. Она не может считаться установленной, поскольку Правительством Иркутской области установлена кадастровая стоимость земельного участка, которая также является рыночной, а отсутствие возражений по отчету об оценке не является для суда обстоятельством, влекущим безусловное принятие отчета об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости. Суд обязан самостоятельно проверить отчет об оценке на соответствие требованиям законодательства.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований Общества с ограниченной ответственностью «Регистратор» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автотехцентр с магазином, кадастровый "номер изъят", расположенного по "адрес изъят", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты", возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2012 года следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении заявленных требований Общества с ограниченной ответственностью «Регистратор» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью "данные изъяты" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автотехцентр с магазином, кадастровый "номер изъят", расположенного по "адрес изъят", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты", возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере "данные изъяты" отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий М.А. Ткачук



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка