Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2021 года Дело N 3-6777/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Луневой С.П.,

судей: Мирошниченко Д.С., Чернышовой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Костине Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика (истца по встречному иску) Административно-управленческому союзу по эксплуатации и содержанию помещений "Бизнес-Центр" по доверенности Орлова Р.В. на решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 08 апреля 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению Иваненко В.А. к Административно-управленческому союзу по эксплуатации и содержанию помещений "Бизнес-Центр" о взыскании задолженности и по встречному исковому заявлению Административно-управленческому союзу по эксплуатации и содержанию помещений "Бизнес-Центр" к Иваненко В.А. о признании договора аренды расторгнутым,

заслушав доклад судьи Мирошниченко Д.С.,

установила:

Иваненко В.А. обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Административно-управленческому союзу по эксплуатации и содержанию помещений "Бизнес-Центр" (АУСЭСП "Бизнес-Центр") о взыскании задолженности.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Иваненко В.А. и АУСЭСП "Бизнес-Центр" был заключен договор аренды нежилых помещений N, 178, расположенных по адресу: <адрес>. Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 4.2. договора и составляет 18000,00 руб. в месяц. Помещения были фактически переданы ответчику в пользование ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами договора. За время действия договора арендная плата вносилась ответчиком лишь однажды, за январь 2020 года. Также согласно пункту 5.1. договора ответчиком был внесен обеспечительный депозит в размере 18000,00 руб., который в соответствии с пунктом 5.4. договора засчитывается в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы за февраль. Таким образом, полностью неоплаченными остаются март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2020 года, то есть сумма задолженности составляет 18000,00 руб. * 8 месяцев = 144000,00 руб. Согласно разделу 7 договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендных платежей начисляется пеня в размере 2,0 (два процента) от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки. Оплата постоянной части арендной платы должна производиться не позднее 3-го числа каждого текущего календарного месяца аренды (то есть месяца, за который вносится арендная плата). Невнесение арендатором арендной платы в установленные законом сроки повлекло начисление истцом пени в размере 389520,00 руб. Кроме того, в нарушение пункта 4.10. ответчиком ни разу не было направлено подтверждения уплаты переменной части арендной платы, и зафиксировать задолженность по оплате потребленной электроэнергии и воды не представляется возможным. Истец обращался к ответчику с письменным требованием о погашении задолженности, однако ответчик игнорирует почтовую корреспонденцию, не являясь за ее получением в отделение связи. Истец обращался с заявлением о выдаче судебного приказа, однако по заявлению ответчика вынесенный приказ был отменен определением мирового судьи судебного участка N 1 Ленинского района города Ставрополя Ставропольского края от 24 сентября 2020 года.

Просил взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды в размере 144000,00 руб.; пени в размере 389520,00 руб.; расходы по оплате госпошлины.

В ходе рассмотрения дела АУСЭСП "Бизнес-Центр" обратился в суд со встречным исковым заявлением к Иваненко В.А., в котором просит считать расторгнутым (расторгнуть) договор аренды нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Иваненко В.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000,00 руб.

В январе 2020 года в здании по адресу <адрес> стала протекать крыша, в офисных помещениях стали намокать потолки и стены. Была плюсовая температура окружающей среды, и шли проливные дожди, протекание крыши и как следствие затопление офисных помещений расположенных под местом протекания, причиняли ущерб собственникам помещений расположенных под местом течи и ниже. В связи с чем необходимо было устранять течь и ее последствия. Директор АУСЭСП "Бизнес-Центр" обратился к собственнику помещения Иваненко В.А., расположенного на 4 этаже (четырех этажного здания) указанного здания, того чтобы получить доступ в помещение N 156, 178 и минимизировать последа протекания крыши, обследования потолка и недопущения более серьезных последствий и течи крыши. Интересы Иваненко В.А. представлял его сын. Все контакты и общение проходило через сына собственника помещений N 156, 178. Иваненко В.А. отказал директору АУСЭСП "Бизнес - Центр" в доступе в свое помещение, при этом требовал минимизировать последствия течи крыши, покрасить стены, заменить потолочную плитку (в количестве 17 штук) в его офисе, которая намокла и испортилась. Иваненко В.А. готов был предоставить доступ в свое помещение только при условии заключения договора аренды помещения. Директор АУСЭСП "Бизнес - Центр" был вынужден согласиться заключить договор аренды помещения, чтобы получить доступ в помещение и предотвратить более серьезные последствия течи крыши. Директор, получив доступ к помещению, двое суток подставлял под места течи емкости и менял наполненные емкости на пустые, чтобы избежать затопления нижних этажей. После прекращения дождей был произведен внеплановый ремонт крыши здания. ДД.ММ.ГГГГ между Иваненко В.А. и АУСЭСП "Бизнес-Центр" был заключен договор аренды нежилых помещений N 2156, 178, расположенных по адресу: <адрес>. Помещения были фактически переданы АУСЭСП "Бизнес - Центр" в пользование 03 января 2020 года, что подтверждается актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами договора. За время действия договора арендная плата вносилась АУСЭСП "Бизнес - Центр", что подтверждается платежными поручениями: 17 января 2020 года за январь 2020 года в размере 15660,00 руб.; 17 января 2020 года согласно пункту 5.1. договора был внесен обеспечительный депозит в размере 18000,00 руб.; 25 февраля 2020 года за февраль 2020 года в размере 15660,00 руб. Сумма аренды 15660,00 руб. вместо 18000,00 руб. были уплачена арендодателю, так как ЭСП "Бизнес - Центр" по договоренности сторон, как налоговый агент самостоятельно оплатил налог на доход 13 % за арендодателя. С января 2020 года до 11 февраля 2020 года были устранена причина течи крыши, произведен ремонт крыши, произведен ремонт стены, заменены потолочные плитки в помещении N 156, 178. Необходимость в доступе в помещение N 156, 178 отпала. Не смотря на заключенный договор аренды нежилого помещения АУСЭСП "Бизнес - Центр" ни дня не использовал указанное помещение с целью использования его в качестве офисного помещения, не завозил в помещение личных вещей. Помещение арендовалось исключительно для устранения течи крыши, потолка и аварийной ситуации. АУСЭСП "Бизнес - Центр" неоднократно уведомлял арендодателя о готовности вернуть помещение и досрочно расторгнуть договор аренды. Директор АУСЭСП "Бизнес - Центр" выезжал по месту жительства Иваненко В.А. и сообщал о намерении вернуть помещение и расторгнуть договор аренды досрочно, вручал уведомления Иваненко В.А., но Иваненко В.А. отказывался от подписи полученных уведомлений. 11 февраля 2020 года от АУСЭСП "Бизнес - Центр" в адрес Иваненко В.А. почтой было направлено заказное письмо с уведомлением, которое было вручено адресату 11 марта 2020 года. Таким образом, 11 февраля 2020 года АУСЭСП "Бизнес - Центр" в соответствии с п. 8.6 договора аренды нежилого помещения от 03 января 2020 года уведомил Иваненко В.А. о досрочном расторжении указанного договора с 11 апреля 2020 года, для чего предложил в указанную дату в 11:00 часов подписать акт приема-возврата арендуемого нежилого помещения. Кроме того, АУСЭСП "Бизнес - Центр" уведомил Иваненко В.А. о том, что с 11 февраля 2020 года не занимает и не использует помещение, личных вещей в помещении не имеет, готов передать его с 11 февраля 2020 года, подписав соглашение сторон о досрочном расторжении договора (п. 8.3 договора). В назначенную дату 11 апреля 2020 года акт приема-возврата арендуемого нежилого помещения не был подписан со стороны арендодателя, так как Иваненко В.А. не прибыл для получения обратно помещения и для подписания акта. 11 мая 2020 года Иваненко В.А. так же не прибыл для получения обратно помещения и подписания акта. АУСЭСП "Бизнес - Центр" полагал договор аренды расторгнутым с 11 апреля 2020 года в связи с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды и об освобождении помещения.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 08 апреля 2021 года исковые требования Иваненко В.А. удовлетворены.

Суд взыскал АУСЭСП "Бизнес - Центр" в пользу Иваненко В.А. задолженность по договору аренды в размере 144 000,00 руб.

Взыскал с АУСЭСП "Бизнес - Центр" в пользу Иваненко В.А. пени в размере 389 520,00 руб.

В удовлетворении встречного искового требования АУСЭСП "Бизнес - Центр" к Иваненко В.А. о признании договора аренды расторгнутым отказал.

Взыскал с АУСЭСП "Бизнес - Центр" в пользу Иваненко В.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 535,20 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика (истца по встречному иску) АУСЭСП "Бизнес - Центр" по доверенности Орлов Р.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований Иваненко В.А. отказать, встречные исковые требования удовлетворить. Считает, что принятое решение является незаконным и необоснованным, в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенным в решении суда, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца (ответчика по встречному иску) Иваненко В.А. по доверенности Анисочкина Д.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на доводы в них изложенные..

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражений на нее, выслушав лиц участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции достоверно и правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 ГПК РФ). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных ч. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Иваненко В.А. и АУСЭСП "Бизнес-Центр" был заключен договор аренды нежилых помещений N, 178, расположенных по адресу: <адрес>.

Факт заключения договора и его содержание ответчик (истец по встречному иску) не оспаривал.

Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 4.2. указанного договора и составляет 18000,00 руб. в месяц.

Помещения были переданы ответчику в пользование 03 января 2020 года, что подтверждается актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами договора.

Согласно разделу 7 договора, в случае несвоевременного внесения арендатором арендных платежей начисляется пеня в размере 2,0 (два процента) от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки. Оплата постоянной части арендной платы должна производиться не позднее 3-го числа каждого текущего календарного месяца аренды (то есть месяца, за который вносится арендная плата).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что за время действия договора арендная плата вносилась ответчиком 17 января 2020 года за январь 2020 года в размере 15660,00 руб., 25 февраля 2020 года за февраль 2020 года в размере 15660,00 руб.

17 января 2020 года согласно пункту 5.1. договора внесен обеспечительный депозит в размере 18000,00 руб.

Таким образом, полностью неоплаченными остаются апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2020 года, то есть сумма задолженности составляет 18000,00 руб. * 8 месяцев = 144000,00 руб.

Поскольку арендатором арендная плата в установленные законом сроки внесена не была, истец начислил ответчику пени в размере 389 520,00 руб. согласно п. 5.4 договора.

Разрешая заявленные Иваненко В.А. требования, суд первой инстанции, установив, что свои обязательства по внесению арендных платежей АУСЭСП "Бизнес-Центр" в установленные договором сроки не исполняло, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Иваненко В.А. требований, предъявленных к АУСЭСП "Бизнес-Центр".

Вместе с тем, суд не усмотрел оснований для удовлетворения встречных требований АУСЭСП "Бизнес-Центр" к Иваненко В.А. о признании договора аренды расторгнутым.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и отвечающими требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание данных условии предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ, предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

АУСЭСП "Бизнес-Центр", обращаясь в суд со встречными исковыми требованиями о признании договора аренды расторгнутым, ссылается то обстоятельство, что арендатор дважды уведомлял арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды, однако Иваненко В.А. злоупотребил принадлежащими ему правами.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным доказательствам встречного искового заявления, на основании которых принято решение об отказе в удовлетворении встречного иска.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными, основанными на верным применении норм действующего законодательства и надлежащей оценке представленных суду доказательств.

Руководствуясь положениями статей 310, 450, 620 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований считать спорный договор аренды расторгнутым, как в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, так и в связи с соглашением сторон о его досрочном расторжении по основаниям, предусмотренным договором. Доказательств о расторжении договора по соглашению сторон также не представлено. Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03 января 2020 года, как это установлено судом, сторонами в установленном порядке достигнуто не было. Уведомления АУСЭСП "Бизнес-Центр" от 11 февраля 2020 года и от 16 марта 2020 года в установленном законом порядке арендодателю Иваненко В.А. не направлены и не вручены, на основании чего суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований. Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку у суда не имелось правовых оснований для признания спорного договора аренды нежилого помещения от 03 января 2020 года расторгнутым. Поскольку при рассмотрении настоящего дела не были представлены отвечающие принципам относимости и допустимости доказательства расторжения договора по соглашению сторон, суд пришел к правильному выводу о наличии между сторонами арендных правоотношений, вытекающих из договора аренды нежилого помещения от 03 января 2020 года.

Судебная коллегия, оценив условия договора аренды, представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о том, что указанный договор аренды нежилого помещения от 03 января 2020 года являлся действующим, а фактическое досрочное освобождение арендатором спорного помещения в данном случае не является безусловным основанием для прекращения его обязательства по внесению арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы этого вывода суда первой инстанции не опровергают.

Суд обоснованно отверг, как основание к удовлетворению встречного иска, доводы АУСЭСП "Бизнес-Центр" о том, что с апреля 2020 года они освободили арендуемое помещение и фактически с этого времени им не пользовались. Судебная коллегия, отклоняя данные доводы, исходит из того, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению обусловленной заключенным договором арендной платы.

Мотивы, по котором суд первой инстанции пришел к такому заключению, подробно и аргументированно изложены в судебном акте, оснований не согласиться с указанными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вместе с тем судебная коллегия полагает, что размер пени (неустойки), заявленный истцом, несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, подлежит снижению на основании ст. 333 ГК РФ.

Так, в силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).