Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 04 августа 2021 года Дело N 3-6645/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Калоевой З.А.,

судей Медведевой Д.С., Дробиной М.Л.,

при секретаре Костине Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ткаченко П.А.

на заочное решение Петровского районного суда Ставропольского края от 20 августа 2020 года

по иску Ткаченко П.А. к СПК "Победа" в лице конкурсного управляющего Бедненко В.А., ООО "Агрофирма "Победа" о признании договора купли-продажи ничтожным,

заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,

установила:

Ткаченко П.А. обратился в суд с иском к Сельскохозяйственному производственному кооперативу колхоз "Победа" в лице конкурсного управляющего Бедненко В.А. (далее - СПК колхоз "Победа"), Обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Победа" (далее ООО "Агрофирма "Победа") о признании договора купли-продажи ничтожным, о признании права покупателя на объект недвижимости. В обоснование требований указано на то, что по договору купли-продажи N А/КС-4/2 от 20 января 2006 г. СПК колхоз "Победа" продал ООО "Агрофирма "Победа" недвижимое имущества, в том числе баню с котельной по адресу: ...... Однако здание в 1995 г. на основании протокола N 16 от 8 сентября 1995 г. заседания правления колхоза было переведено в разряд жилых помещений, о чем имеется запись в Бюро технической инвентаризации.

Тем самым продавец знал, что продает объект, которого нет, а покупатель приобрел иной объект, чем тот, который указан в договоре, кроме того, приобрел общежитие, не являющееся бесхозным имуществом, в котором проживает и зарегистрирована семья Ткаченко П.А. с малолетними детьми и престарелой женщиной, при этом не предложили ему приобрести это помещение, чем нарушили его права на преимущественную покупку, а также создали условия, не позволяющие надлежащим образом оформить аренду.

Заочным решением Петровского районного суда Ставропольского края от 20 августа 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2020 г., в удовлетворении исковых требований Ткаченко П.А. отказано.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2021 года апелляционное определение судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе Ткаченко П.А. просит заочное решение Петровского районного суда Ставропольского края от 20.08.2020 отменить как незаконное. Мотивируя это тем, что обжалуемым решением не правильно установлены обстоятельства дела, доводы суда противоречат имеющимся материалам дела, а так же установленным в судебном заседании обстоятельствам дела. Ткаченко П.А. был прописан в жилом помещении, расположенном по адресу: ......, где располагалась до 1995 г. баня с котельной, которая была передана истцу для проживания собственником СПК Победа, что подтверждается материалами дела. В 1995 году регистрирующим органом, а именно, БТИ по этому же адресу был зарегистрирован жилой объект недвижимости "общежитие", которое было поставлено в 2017 г. на кадастровый учет как жилое.

Истец Ткаченко П.А., надлежащим образом извещен о месте, времени, дате рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явился. Его интересы представляла Газаева Л.Н., поддержавшая доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО "Агрофирма "Победа" Маликов Р.Н., действующий на основании доверенности полагая решение суда законным и обоснованным, просил об оставлении доводов апелляционной жалобы без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность заочного решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно договора купли-продажи N А/КС-4/2 от 20.01.2006 г., ООО "Агрофирма "Победа" приобрело в собственность имущество СПК - колхоза "Победа", согласно приложения к которому под N 321 числится баня, под номером 322 - котельная при бане.

Сторонами не оспаривался факт нахождения данной бани и котельной при бане по адресу: ......

Из сообщения ООО "Агрофирма "Победа" N 97 от 05.10.2017 следует, что ООО "Агрофирма "Победа" не является правопреемником СПК - колхоза "Победа". СПК - колхоз "Победа" был банкротом и это предприятие ликвидировано в 2006 г.

Решением Петровского суда от 08.11.2018 за истцом в силу приобретательской давности признано право собственности на блок в жилом доме коттеджно-блокированной застройки площадью 95.1 кв.м, назначение: здание, наименование жилой дом, образованные из здания с кадастровым номером ....:172, расположенного по адресу: .... указанное решение Петровского районного суда Ставропольского края от 08.11.2018г. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17.07.2019 г. (дело N N 33-4668/2019) в части удовлетворения исковых требований истца Ткаченко П.А. ООО "Агрофирма "Победа" о признании нрава собственности на недвижимое имущество: признании за Ткаченко П.А права собственности на недвижимое имущество - блок в жилом доме коттеджно-блокированной застройки площадью 95.1 кв.м, назначение: здание, наименование жилой дом, образованные из здания с кадастровым номером ....:172, расположенного по адресу: ...... отменено в отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении этих требований отказано. Решение в остальной части оставлено без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17.07.2019 (дело N N 33-4668/2019) установлено следующее: согласно выписки из протокола N 07 заседания правления ГОО СХП "Победа", состоявшегося 11.05.1995 слушалось заявление кузнеца Ткаченко Павла Анатольевича о предоставлении жилплощади. Учитывая тяжелое семейное положение решилипредоставить Ткаченко П.А. жилплощадь как общежитие в бывшем здании ..... (л.д. 12). Подписи уполномоченных лиц в данном документе отсутствуют. Документ заверен треугольным штампом "Для писем и телеграмм" ТОО СХП "Победа".

Как следует из технического паспорта общежития по адресу: ..... Светлоградского БТИ по состоянию на 01.09.1995, общежитие СХП "Победа" имеет площадь 224,0 кв.м., пристройка - 9,4 кв.м. Состоит из помещений N 1 - коридор, N 2-4 жилые, N 5 - кухня, N 6 - ванная. N 7 коридор. Пристройка состоит из помещений N 1-2 - коридор, N 3 - ванная, N 4 - кухня. N 5-6 - жилые. Котельная имеет площадь 63,0 кв.м.

Из договора купли-продажи N А/К С-4/2 от 20.01.2006 следует, что СПК колхоз "Победа" (Продавец) продал ООО "Агрофирма "Победа" (Покупатель) имущество, указанное в Приложении N 1 к договору В данном приложении под N 321 имеется указание "Баня" и под N 322 - "Котельная при бане".

Как следует из справки ООО "Агрофирма "Победа", балансовая стоимость бани, находящейся но ул. Кисличанской, 241а составляет 3462 рубля.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что собственник недвижимого имущества: бани и котельной при бане - СПК колхоз "Победа" произвёл отчуждение принадлежащего ему имущества 20.01.2006, соответственно с 1995 года истец Ткаченко П.А. не мог владеть имуществом, принадлежащим СПК колхоз "Победа", а с 2006 года имуществом, принадлежащим ООО "Агрофирма "Победа". Кроме того, данное недвижимое имущество, принадлежащее СПК колхоз "Победа" и впоследствии CПK колхоз "Победа" никогда не имело статуса жилого и не имеет его в настоящее время, что следует из указанной справки.

С данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.

В силу требований части 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

Статьей 196 ГПК РФ установлено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1).

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (часть 3).

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, вне зависимости от того, какая квалификация спорных правоотношений дана истцом, суд обязан правильно определить правоотношения сторон, дать им надлежащую юридическую квалификацию, но рассмотреть дело в пределах заявленных требований по указанному истцом основанию, исходя из тех фактических обстоятельств, на которых основаны требования.

В данном случае суд первой инстанции не установил правовую природу возникших спорных правоотношений, не привел их квалификацию исходя из существа заявленных истцом требований.

Между тем, как следует из искового заявления, требования истца основаны на факте длительного проживания в спорном помещении, с указанием на то, что оно было предоставлено ему в 1995 г., как кузнецу, для проживания с семьей, в этом качестве помещение используется, в том числе иными лицами, считается общежитием, о чем внесены сведения в Бюро технической инвентаризации.

Оспаривая заключенную ответчиками сделку истец указал на отсутствие предмета договора, поскольку здание бани и котельной фактически являются зданием общежития, в котором он проживает с семьей. И данная сделка в части бани и котельной не соответствует закону.

В соответствии с положениями пунктов 1,2 ст. ст. 166 ГК РФ (ред. от 21.07.2005, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 20.01.2006), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Исходя из того, что истец проживает в спорном помещении, он вправе оспаривать заключенный Сельскохозяйственным производственным кооперативом колхоз "Победа" и Обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Победа" в части отчуждения бани и котельной при бане.

В силу п.1 ст. 167 ГК РФ (ред. от 21.07.2005, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 20.01.2006) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ (ред. от 21.07.2005, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 20.01.2006) предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно положений ст. 180 ГК РФ (ред. от 21.07.2005, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 20.01.2006) недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ (ред. от 21.07.2005, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 20.01.2006) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ (ред. от 21.07.2005, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 20.01.2006) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с правилами, установленными ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 2 Федеральным законом от 21.07.1997. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации права) правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество являются единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ от 21.07.1997. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделка с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности представляет собой государственную регистрацию прекращения права продавца и государственную регистрацию возникновения права собственности у покупателя, такая регистрация не может быть проведена при отсутствии в Едином государственном реестре прав сведений о государственной регистрации права собственности продавца.

Спорный договор купли-продажи заключался 20.01.2006 года, то есть после введения в действие вышеназванного Закона о регистрации, и его заключение возможно только при условии наличия записи о государственной регистрации права собственности Сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз "Победа" (продавца) на данные объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав.

Как предусмотрено п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Спорный договор купли-продажи 20.01.2006 года, то есть после вступления в силу федерального закона от 21 июня 1997 года N 122-ФЗ. Следовательно, в данном случае, право собственности на имущество у ответчика не возникло, поскольку не были соблюдены установленные ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости не были зарегистрированы в установленном порядке, на основании ст. ст. 8, 131, 209 ГК РФ, Сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз "Победа" был не вправе отчуждать имущество ответчику ООО "Агрофирма "Победа".

Кроме того, согласно частям 1 и 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Аналогичные положения содержались в статье 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей на момент предоставления спорных помещений.

В силу вышеуказанных нормативных положений для проживания могут быть предоставлены только жилые помещения.

В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период предоставления спорного помещения, находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

Таким образом, факт нахождения жилого помещения в нежилом здании не противоречил действовавшему в тот период жилищному законодательству.

В данном случае никем не оспаривался факт длительного использования семьей истца нежилого помещения в качестве жилого помещения, о возможности такого использования он предоставил в суд протокол N 16 от 8 сентября 1995 г. заседания правления колхоза, сведения о технической инвентаризации здания 1965 г. постройки, по состоянию на 01.09.1995 являлось общежитием, сведения Единого государственного реестра недвижимости о том, что здание имеет назначение - жилой дом, общежитие, в этом качестве ему присвоен кадастровый номер, а также кадастровый план здания, составленный инженером, и судебные акты, из которых усматривается, что истец и другие жильцы здания обращались в суд с исками о признании за ними прав на помещения.

Между тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции ограничился лишь указанием на то, что спорные помещения не являются жилыми.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, на момент предоставления истцу спорные помещения находились в здании общежития, и как баня и котельная при бане не использовались, фактический статус этого помещения на день заключения оспариваемой истцом сделки данные помещения по данным БТИ - общежитие.

Кроме того, суды не учли, что в силу статьи 101 Жилищного кодекса РСФСР жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него, предоставляются работникам в качестве служебных. Жилое помещение включалось в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Служебные жилые помещения предоставлялись по решению администрации предприятия, учреждения, организации, правления колхоза, органа управления другой кооперативной и иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения исполнительным комитетом соответствующего местного Совета народных депутатов гражданину выдавался ордер на служебное жилое помещение (статья 105 ЖК РСФСР).

Факт наличия у истца права проживания в спорном помещении стороной ответчика не оспаривался.