Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2021 года Дело N 3-6179/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Луневой С.П.,

судей: Мирошниченко Д.С., Чернышовой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Шогенове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ответчика Ягодкина Е.С. и представителя ответчика Черновой Л.А. по доверенности Сапрыкиной Т.В. на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 05 апреля 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки к Черновой Л.А., Ягодкину Е.С. о расторжении договора аренды земельного участка, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

заслушав доклад судьи Мирошниченко Д.С.,

установила:

КУМИ города Ессентуки обратился в суд с иском к Черновой Л.А., Ягодкину Е.С. о расторжении договора аренды земельного участка, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований указал, что постановлением администрации города Ессентуки от ДД.ММ.ГГГГ N Черновой Л.А. предоставлен в аренду на 10 лет под огород земельный участок площадью 547,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N. Во исполнение указанного постановления между Черновой Л.А. и комитетом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка N. В рамках осуществления контроля за выполнением арендаторами условий заключенных договоров на пользование имуществом комитетом было установлено, что в нарушение условий договора на земельном участке с кадастровым номером 26:30:070303:13 возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N, площадью 547 кв.м. имеет вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком. Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:30:070303:13 внесены в соответствии с нормами действующего законодательства и на основании выписки из Правил землепользования и застройки города Ессентуки от ДД.ММ.ГГГГ N и заявления Черновой Л.А. от ДД.ММ.ГГГГ N. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N Управление архитектуры и градостроительства администрации <адрес> сообщило, что основанием для выдачи уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке N от ДД.ММ.ГГГГ послужила выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которой земельный участок предоставлен Черновой Л.А. с видом разрешенного использования "Для индивидуальной жилой застройки - индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком". Вместе с тем, в соответствии с п. 1.1. договора земельный участок с кадастровым номером 26:30:070303:13 предоставлен для использования в целях под огород. В соответствии с п. 4.4.2. договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Земельный участок предоставлен ответчику на основании решения органа местного самоуправления без проведения аукциона. Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование спорного земельного участка на момент предоставления - "под огород". При этом предоставление земельного участка ответчику в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть под огород. Поскольку земельный участок предоставлен Черновой Л.А. для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуальной жилой застройки - индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо. Таким образом, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка было осуществлено в нарушение норм действующего законодательства, и регистрация права на объект недвижимого имущества также осуществлены в нарушение норм действующего законодательства. В соответствии с п. 4.1.1. договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению. В адрес Черновой Л.A. ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление N которым было предложено привести земельный участок в первоначальное состояние и явиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Согласно уведомлению о вручении почтового отправления, уведомление комитета получено ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени Черновой Л.А. никаких действий не предпринято.

Просил расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-з, расположенного по адресу: <адрес> площадью 547 кв.м., с кадастровым номером N, заключенный между КУМИ города Ессентуки и Черновой Л.А.; обязать Чернову Л.А. возвратить муниципальному образованию городскому округу городу-курорту Ессентуки, в лице КУМИ города Ессентуки, земельный участок площадью 547 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N; признать отсутствующим право собственности Черновой Л.А. на сооружение (жилое), расположенное по адресу: <адрес> исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 90 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N; обязать Чернову Л.А. восстановить положение, существовавшее до нарушения права муниципальной собственности города Ессентуки, путем приведения земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 547 кв.м., кадастровый N в первоначальное состояние, путем сноса объекта незавершенного строительства площадью 90 кв.м., с кадастровым номером N; обязать Чернову Л.А. провести мероприятия по рекультивации земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 547 кв.м., кадастровый N..

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 05 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал договор купли-продажи от 10 декабря 2020 года недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, заключенный между Черновой Л.А. и Ягодкиным Е.С., недействительной (ничтожной) сделкой.

Применил последствия недействительности ничтожной сделки, путем исключения записи о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ N на объект незавершенного строительства расположенный по адресу: <адрес>, мкр. "Опытник", кадастровый N.

Признал соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору N-з от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 547 кв.м., с кадастровым номером N, заключенное между Черновой Л.А. и Ягодкиным Е.С. недействительной (ничтожной) сделкой.

Применил последствия недействительности ничтожной сделки, путем исключения записи о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 547,0 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ N, о государственной регистрации аренды от ДД.ММ.ГГГГ N.

Расторг договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-з, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 547 кв.м., с кадастровым номером N, заключенный между КУМИ города Ессентуки и Черновой Л.А.

Обязал Чернову Л.А. возвратить муниципальному образованию городскому округу городу-курорту Ессентуки, в лице КУМИ города Ессентуки, земельный участок площадью 547 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N.

Обязал Чернову Л.А. восстановить положение, существовавшее до нарушения права муниципальной собственности города Ессентуки, путем приведения земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 547 кв.м., кадастровый N в первоначальное состояние, путем сноса объекта незавершенного строительства площадью 90 кв.м., с кадастровым номером N.

Обязал Чернову Л.А. провести мероприятия по рекультивации земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 547 кв.м., кадастровый N.

Взыскал с Черновой Л.А. государственную пошлину в сумме 900,00 руб. в муниципальный бюджет города Ессентуки.

Указал, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

В апелляционных жалобах ответчик Ягодкин Е.С. и представителя ответчика Черновой Л.А. по доверенности Сапрыкина Т.В. просят решение суда отменить и принять по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает, что принятое решение является незаконным и необоснованным, в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенным в решении суда, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель истца КУМИ города Ессентуки по доверенности Чадная А.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения, ссылаясь на доводы в них изложенные.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах и возражений на нее, выслушав лиц участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда по следующим основаниям.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" указывается, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ в п. 3 указанного постановления разъяснил, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждаются исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, в основу решения должны быть положены выводы, логически вытекающие из всех фактов, проверенных, исследованных и установленных в судебном заседании с учетом требований гражданского процессуального закона о правилах относимости и допустимости доказательств, которые также оценены с позиции их достоверности, достаточности и взаимной связи.

По мнению судебной коллегии, решение суда первой инстанции указанным критериям в полном объеме не соответствует, поскольку постановлено с неправильным применением норм материального права, выводы суда первой инстанции противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации города Ессентуки от ДД.ММ.ГГГГ N Черновой Л.А. предоставлен в аренду на 10 лет под огород земельный участок площадью 547,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N.

Во исполнение указанного постановления между Черновой Л.А. и комитетом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка N. В рамках осуществления контроля за выполнением арендаторами условий заключенных договоров на пользование имуществом комитетом было установлено, что в нарушение условий договора на земельном участке с кадастровым номером N возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:30:070303:18, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N, площадью 547 кв.м. имеет вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком.

Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N внесены в соответствии с нормами действующего законодательства и на основании выписки из Правил землепользования и застройки города Ессентуки от ДД.ММ.ГГГГ N и заявления Черновой Л.А. от ДД.ММ.ГГГГ N.

Письмом от 24 ноября 2020 года N 22/3122 Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки сообщило, что основанием для выдачи уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке N 410 от 12 декабря 2019 года послужила выписка из ЕГРН от 09 декабря 2019 года N 99/2019/300781871, согласно которой земельный участок предоставлен Черновой Л.А. с видом разрешенного использования "Для индивидуальной жилой застройки - индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком".

Вместе с тем, в соответствии с п. 1.1. договора земельный участок с кадастровым номером 26:30:070303:13 предоставлен для использования в целях под огород. В соответствии с п. 4.4.2. договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Земельный участок предоставлен ответчику на основании решения органа местного самоуправления без проведения аукциона. Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование спорного земельного участка на момент предоставления - "под огород". При этом предоставление земельного участка ответчику в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть под огород. Поскольку земельный участок предоставлен Черновой Л.А. для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуальной жилой застройки - индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Также в материалы гражданского дела представлено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Чернова Л.А. уступила Ягодкину Е.С. свои права и обязанности по договору N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с администрацией города Ессентуки в лице председателя комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Вместе с указанным соглашением представлено уведомление, направленное Черновой Л.A. в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Чернова Л.A. уведомляет комитет о том, что передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ на Ягодкина Е.С.

В пункте 2 уведомления Чернова Л.A. указывает, что на основании договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, на срок действия договора более 5 лет.

Между тем согласно пункту 4.3.2. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку в настоящее время обстоятельства, послужившие основанием для предоставления ответчику Черновой Л.А. в аренду спорного земельного участка, отсутствуют, то договор аренды указанного участка подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой в соответствие со ст. 168 ГК РФ, а также отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих фактическое принятие в пользование земельного участка Ягодкиным Е.С. (обработка и культивация почвы, высаживание плодовых деревьев), в связи с чем, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Исходя из ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственникам объектов незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из разъяснений, данных в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 25 Земельного кодекса РФ право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 1).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, а условия реализации такого права - пунктом 4 той же статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях: 1) если земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса), 2)земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и иное). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и иное.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.