Дата принятия: 29 июля 2015г.
Номер документа: 3-60/2015
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 29 июля 2015 года Дело N 3-60/2015
Именем Российской Федерации
29 июля 2015 г. г. Владивосток
Приморский краевой суд в составе председательствующего судьи Украинской Т.И.,
при секретаре Петровой Е.В.,
с участием представителя ООО «Мирах» Приходько С.В., представителя администрации г. Владивостока Комаровой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО «Мирах» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Мирах» обратилось в суд с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2043 кв.м из земель поселений, находящегося по адресу: < адрес> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - нежилое здание. Участок находится примерно в 45 м от ориентира по направлению на юг). В обоснование заявления указано, что заявитель является арендатором указанного земельного участка на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24 июня 2014 г. Срок договора аренды 10 лет. На основании удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края, утвержденных постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 г. № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», кадастровая стоимость земельного участка составила 23 571 643, 68 руб. Однако отчетом об оценке, изготовленным НП «Институт проблем города», установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8, 100 000 руб. Поскольку от размера кадастровой стоимости земельного участка. зависит арендная плата, а также размер земельного налога, заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 8 100 000 руб. и обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.
В судебном заседании представитель заявителя Приходько С.В. просил Установить кадастровую стоимость участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы, - 8 231 562 рубля.
В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены: Администрация Приморского края - орган, утвердивший результаты кадастровой оценки, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю — орган, организовавший работы по кадастровой оценке земель населенных пунктов Приморского края, администрация г. Владивостока - орган, исполняющий бюджет города Владивостока.
Представитель администрации г. Владивостока Комарова Е.А. против удовлетворения заявления возражала.
Представители Администрации Приморского края и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не прибыли. Надлежащее извещение заинтересованных лиц подтверждается уведомлениями о вручении заказных почтовых отправлений.
В письменном отзыве на заявление представитель Администрации Приморского края Раков А.Ю. против изменения кадастровой стоимости указанного земельного участка возражал.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает заявление ООО «Мирах» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли (подп. 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
Согласно пунктам 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; группы видов разрешенного использования; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.
Муниципальным правовым актом города Владивостока от 5 марта 2008 г. № 17-МГ1А «Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока» установлена формула расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 27 июля 1998 г. № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
ООО «Мирах» представило суду уведомление Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю от 24 декабря 2014 г., которым заявление ООО «Мирах» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости от 24 декабря 2014 г. в отношении объекта недвижимости — земельного участка с кадастровым номером № возвращено.
Таким образом, заявителем соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
При осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, - осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером № он внесен в государственный кадастр недвижимости 7 марта 2014 г. (л.д. 17). Из кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, следует, что кадастровая стоимость участка утверждена 7 марта 2014 г. и составляет 23 571 643, 68 рублей (л.д. 25).
ООО «Мирах» представило отчет об оценке указанного земельного участка, составленный некоммерческим партнерством «Институт проблем города» 28 октября 2014 г. (л.д. 65-191). Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 043 кв. м, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир - нежилое здание; участок находится примерно в 45 м от ориентира по направлению на юг; почтовый адрес ориентира: < адрес>, по состоянию на 7 марта 2014 г. равна 8 100 000 (восемь миллионов сто тысяч) рублей.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № оценщиками применен доходный подход. Обоснование отказа от сравнительного и затратного подходов приведено в отчете об оценке и подробно изложено в судебном заседании 7 апреля 2015 г. оценщиками ФИО8 и ФИО9
К отчету об оценке приобщены копии документов, подтверждающих право оценщиков осуществлять оценочную деятельность, в том числе свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков и страховые полисы обязательного страхования, ответственности оценщика.
На данный отчет об оценке представлено положительное экспертное заключение эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО10 Экспертиза проводилась на подтверждение стоимости в период с 28 ноября 2014 г. по 21 декабря 2014 г. Согласно выводам экспертизы, в рамках доходного подхода оценщик выбрал метод предполагаемого использования, при котором расчет стоимости земельного участка осуществляется путем дисконтирования всех приходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При формировании доходной части использованы рыночные арендные ставки. При определении затрат на строительство улучшений использован метод сравнительной единицы. Расчет стоимости объекта недвижимости в целом и земельного участка определен методом дисконтированного денежного потока. По мнению эксперта, оценщик выбрал корректные и уместные методы расчетов. Эксперт также пришел к выводу, что отчет об оценке от 28 октября 2014 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными (л.д. 193-204).
В письменном отзыве на заявление представитель Администрации Приморского края ФИО7, возражая против отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером № указал, что избранный оценщиками доходный подход не учитывает уникальные характеристики объекта оценки. Аналогичные возражения в письменном отзыве и в судебном заседании заявила представитель администрации г. Владивостока Комарова Е.А.
В связи с возражениями заинтересованных лиц судом по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Экспертиза проведена Федеральным бюджетным учреждением Приморская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Приморская ЛСЭ Минюста России) 25-26 июня 2015 г. Согласно заключению экспертов рыночная стоимость земельного участка площадью 2043 кв.м (+/-16 кв.м), расположенного примерно в 45 м от ориентира, расположенного по адресу: < адрес>, определенная на основе сравнительного подхода, по состоянию на 7 марта 2014 г. составляет 8 231 562 руб. (средневзвешенная рыночная стоимость кв.м 4 029 руб.).
Экспертами при определении рыночной стоимости объекта оценки избран сравнительный подход.
У суда нет оснований подвергать выводы экспертного заключения сомнению, поскольку оно основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертами метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, обоснование примененных корректировок и другие необходимые сведения.
Исследованные судом доказательства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная как на основе доходного подхода, так и на основе сравнительного подхода, значительно отличается от его кадастровой стоимости.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Определяя размер этой стоимости, суд исходит из экспертного заключения ФБУ Приморская ЛСЭ Минюста России, против чего не возражал в судебном заседании представитель заявителя, и устанавливает её в размере 8 231 562 руб. Данная величина кадастровой стоимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, суд устанавливает эту дату с учетом обращения ООО «Мирах» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю — 24 декабря 2014 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить заявление общества с ограниченной ответственностью «Мирах» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2043 кв.м (+/-16 кв.м); местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - нежилое здание. Участок находится примерно в 45 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: < адрес>; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисы и служебные помещения, объекты складского назначения, - в размере 8 231 562 (восемь миллионов двести тридцать одна тысяча пятьсот шестьдесят два) рубля.
Указанное решение является основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащая внесению в государственный кадастр недвижимости, - 24 декабря 2014 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Приморский краевой суд в. течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.Н. Украинская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
