Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 3-5266/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Медведевой Д.С.,

судей Турлаева В.Н., Ковалевой Ю.В.,

при секретаре Костине Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Хачатряна А.Х.

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 11 марта 2021 года

по иску администрации г.Пятигорска к Хачатряну А.Х. об освобождении земельного участка, взыскании судебной неустойки,

заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,

установила:

администрация г.Пятигорска обратилась в суд с иском к Хачатряну А.Х. об освобождении земельного участка, взыскании судебной неустойки.

В обоснование заявленных требований указано, что 30 октября 2012 года в соответствии со ст.ст. 22, 29, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании постановления администрации города Пятигорска Ставропольского края N 3211 от 03.08.2012 г. между муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - арендодатель, истец) и Хачатряном А.Х. (далее - арендатор, ответчик) был подписан договор N 86/12П аренды земельного участка (далее - Договор), на основании которого арендодателем передан во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 14.06.2012 г. N 26/501/12-135434, с кадастровым номером ...:46, общей площадью 1300 кв.м, с видом разрешенного использования - для размещения складских зданий, и расположенный по адресу: ..... в районе СНТ "Т....." (массив 15) (далее - участок). На момент заключения Договора на участке отсутствовали какие-либо объекты капитального строительства (пункт 1.7 Договора). Истец считает, что договор аренды земельного участка от 30.10.2012 г. N 86/12п является расторгнутым.

До настоящего времени требования по освобождению земельного участка с кадастровым номером ....:46, расположенного по адресу: ......, и предоставленного по договору аренды от 30.10.2012 г. N 86/12п, не исполнены.

Просит обязать Хачатряна А.Х. в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу возвратить предоставленный по договору аренды от 30.10.2012 г. N 86/12п земельный участок общей площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером .....:46, расположенный по адресу: ......, путем подписания акта возврата земельного участка; обязать Хачатряна А.Х. освободить незаконно занимаемый земельный участок, путем сноса объекта капитального строительства ориентировочными габаритными размерами 18,0 м*57,0 м в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; за неисполнение Хачатряном А.Х. обязанности в течение 2-х месяцев со дня вступления решения в законную силу возвратить предоставленный по договору аренды от 30.10.2012 г. N 86/12п земельный участок, путем подписания акта возврата земельного участка, и снести за свой счет объект капитального строительства, - присудить в пользу администрации города Пятигорска денежную сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей в месяц, начиная со дня, следующего за днем принятия судом решения (определения) по указанному заявлению и до дня фактического исполнения решения суда; уплату судебной неустойки возложить на Хачатряна А.Х. в пользу бюджета города-курорта Пятигорска р/с 40101810300000010005 в отделение Ставрополь, г. Ставрополь, БИК 040702001, ИНН 2632033540, КПП 4 263201001. КБК 60111607090040000140; указать, что решение суда является основанием для погашения регистрационной записи договора аренды земельного участка от 30.10.2012 г. N 86/12п от 11.12.2012 г. N 26-26-28/058/2012-273.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 11 марта 2021 года исковые требования администрации г. Пятигорска к Хачатряну А. Х. об освобождении земельного участка, взыскании судебной неустойки - удовлетворены.

Суд постановил:

Обязать Хачатряна А.Х. в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу возвратить предоставленный по договору аренды от 30.10.2012 г. N 86/12п земельный участок общей площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером ....:46, расположенный по адресу: ...., путем подписания акта возврата земельного участка.

Обязать Хачатряна А.Х. освободить незаконно занимаемый земельный участок, путем сноса объекта капитального строительства ориентировочными габаритными размерами 18,0 м*57,0 м в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения в указанный судом срок Хачатряном А.Х. установленного решением суда обязательства, в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации возложить на Хачатряна А.Х. обязанность внесения денежной суммы (судебной неустойки) за каждый день неисполнения решения суда в размере 100000 руб. в месяц, до дня фактического исполнения решения суда.

Уплату судебной неустойки возложить на Хачатряна А.Х. в пользу бюджета города-курорта Пятигорска р/с 40101810300000010005 в 10 отделение Ставрополь, г. Ставрополь, БИК 040702001, ИНН 2632033540, КПП 263201001, КБК 60111607090040000140.

Взыскать с Хачатряна А.Х. в бюджет муниципального образования города-курорта Пятигорска Ставропольского края государственную пошлину в сумме 600 руб.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В апелляционной жалобе ответчик Хачатрян А.Х. просит отменить решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 11 марта 2021 года, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Считает, что возведенный им объект является законной постройкой, поступившее в его адрес уведомление расценил как уведомление о внесении арендной платы. Полагает, что, примененная к рассматриваемым правоотношениям ст. 622 ГК РФ, не подлежит применению. Указывает, что им подготовлен пакет документов, необходимых для узаконивания спорной постройки, однако судом данное обстоятельство во внимание не принято.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указал на то, что судом первой инстанции не учтена стоимость возведенного на спорном земельном участке строения, которая превышает значительно стоимость самого земельного участка.

В письменных возражениях сторона истца указала на невозможность применения в данном споре положений ст. 272 ГК РФ.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик Хачатрян А.Х. не явился, извещался о месте, времени, дате рассмотрения дела надлежащим образом, однако в почтовое отделение за получением судебного извещения не явился, в связи с чем судебная корреспонденция возвращена в суд с отметкой об истечении срока хранения.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК надлежащим образом извещенное о судебном заседании, своего представителя не направило.

В силу положений ст.ст. 165.1. ГК РФ и 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Интересы ответчика в судебном заседании представлял Давидян А.Р. на основании доверенности, который доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Воронин Е.А., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения доводов жалобы, представив и письменные пояснения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 30 октября 2012 года на основании постановления администрации города Пятигорска Ставропольского края N 3211 от 03.08.2012 года между мной, Хачатрян А.Х. и МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером .....:46, общей площадью 1300 кв.м., с видом разрешенного использования - для размещения складских зданий, расположенный по адресу: ......, во временное владение и пользование за плату со сроком аренды с 03.08.2012 года по 03.08.2015 года.

Право аренды на земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 11.12.2012 года, номер регистрации 26-26-28/058/2012-273.

Согласно постановлению администрации города Пятигорска Ставропольского края N 3211 от 03.08.2012 года, земельный участок с кадастровым номером .....:46 предоставлен Хачатряну А.Х. для строительства складских зданий.

На основании постановления администрации города Пятигорска Ставропольского края N 4773 от 15.12.2014 года, Хачатряну А.Х. выдано разрешение на строительство N 26-ru26308000-0070-2014 для строительства объекта капитального строительства 15.12.2014 года.

Земельный участок является объектом муниципальной собственности города Пятигорска, что подтверждается выпиской из Реестра муниципального имущества города-курорта Пятигорска N 1234 от 09.08.2012 года.

На момент заключения Договора на участке отсутствовали какие-либо объекты капитального строительства (пункт 1.7 Договора).

В соответствии с п. 2.1. Договора срок аренды устанавливается с 03.08.2012 г. по 03.08.2015 г.

В соответствии с пунктами 1.5 и 1.6 Договора Участок предоставлен арендатору с видом разрешенного использования - под складские помещения.

В соответствии с пунктом 4.4.1 Договора Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора.

Пунктом 4.4.3 Договора предусмотрена обязанность Арендатора использовать предоставленный в аренду Участок в соответствии с видами разрешенного и функционального использования.

Пункт 4.4.12 Договора обязывает Арендатора в случае, если земельный участок предоставлен для строительства, - до истечения срока действия Договора, осуществить строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

На основании постановления администрации города Пятигорска Ставропольского края от 18.10.2017 года N 4589 "О выдаче Хачатряну А.Х. 6

разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства "склад строительных материалов" по автодороге "Подъезд к городу Пятигорску со стороны г. Нальчика" в районе СНТ "Тамбукан" (массив 15) и присвоении адреса, 18 октября 2017 года Хачатряну А.Х., выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 26-ru26308000-0700-2014.

На основании п. 2.1.1. Договора если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения Договора, предупредив об этом другую Сторону за 1 месяц.

В соответствии с актом осмотра земельного участка, расположенного по адресу: ......, на вышеуказанном земельном участке расположен объект капитального строительства ориентировочными габаритными размерами 18,0 м*57,0 м. Фактов жизнедеятельности и эксплуатации здания на момент проведения осмотра не выявлено.

Согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости и размещенной на общедоступном интернет-портале rosreestr.ru, вышеуказанный объект капитального строительства не зарегистрирован.

Таким образом, до настоящего времени расположенный на предоставленном в аренду земельном участке объект капитального строительства ориентировочными габаритными размерами 18,0 м*57,0 м не зарегистрирован, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

В соответствии с п. 3.3. Договора арендная плата вносится в безналичном порядке с момента заключения Договора путем перечисления на счет, указанный в Договоре, ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с п. 4.4.5 Договора Арендатор обязался уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

Пунктом 5.2. Договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Пеня перечисляется в безналичном порядке, на счет, указанный в п. 3.3 Договора.

В нарушение условий Договора ответчиком неоднократно не вносилась арендная плата, Арендатору направлялись уведомления о необходимости оплаты образовавшейся задолженности.

Судом установлено, что в период действия договора ответчик не исполнял надлежащим образом свои обязательства в части погашения арендных платежей, в результате чего за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2020 г. образовался долг по арендной плате в размере 262 195,15 рублей, и пени за период с 26.12.2017 г. по 31.03.2020 г. в размере 26 976,18 рублей.

В адрес ответчика была направлена претензия (от 16.06.2020 г. N 905) с требованием оплаты образовавшейся задолженности в добровольном порядке.

Таким образом, ответчиком были нарушены существенные условия заключенного Договора.

В соответствии с пунктом 6.3 Договора досрочное расторжение Договора допускается по соглашению сторон, по решению суда и в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в случаях, предусмотренных Договором.

В соответствии с пунктом 6.5 Договора при расторжении в одностороннем порядке Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором соответствующего уведомления Арендодателя.

Кроме того, статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости оплаты задолженности и об отказе от исполнения договора аренды земельного участка (от 09.06.2018 г. N 3745). В соответствии указанным уведомлением ответчику было предложено в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также ответчик был уведомлен о необходимости в течение одного месяца с момента получения уведомления освободить предоставленный земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть путем подписания акта возврата и соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, районный суд исходил из того, что истец в порядке, установленном абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализовал свое право отказаться от договора. Соответствующее уведомление получено ответчиком 05.07.2018 г. Поскольку договор аренды от 30.10.2012 г. прекратил свое действие, то ответчик обязан возвратить истцу по акту приема-передачи арендованный земельный участок свободным от имущества.

С изложенными выводами суд апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку данные выводы сделаны без учета того, что на спорном земельном участке находится строение, оконченное строительством.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно положениям абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишают арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет безусловную обязанность освободить земельный участок.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).