Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 09 июня 2021 года Дело N 3-5219/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Меньшова С.В.,

судей Шетогубовой О.П., Ковалевой Ю.В.,

при секретаре Костине Э.А.,

с участием прокурора отдела прокуратуры Ставропольского края

Протасовой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционному представлению старшего помощника прокурора Шпаковского района Ставропольского края Анашкиной Н.Н. на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 12 февраля 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению прокурора Шпаковского района Ставропольского края в интересах неопределенного круга лиц к Михайловскому территориальному отделу администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, Швейнфорт С.В., Белоусовой Н.М., Альспектор А.Ю. о признании незаконным бездействия Михайловского территориального отдела администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в части непринятия мер по расторжению договора, досрочном расторжении договора аренды под комплексное освоение земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, передаче освобожденных земельных участков,

заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,

УСТАНОВИЛА:

прокурор Шпаковского района Ставропольского края в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с вышеназванным иском, впоследствии уточненным, в котором просил: признать незаконным бездействие Михайловского территориального отдела администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в части не принятия мер по расторжению договора аренды под комплексное освоение земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ; расторгнуть договор аренды под комплексное освоение земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, дополнительное соглашение о замене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ к договору, договоры NN, N от ДД.ММ.ГГГГ; передать земельные участки с кадастровыми N N расположенные по адресам: <адрес> в пригодном состоянии.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной прокуратурой района проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Михайловска и Белоусовой Н.М. заключен договор аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности под комплексное освоение с целью жилищного строительства, в аренду передан участок с кадастровым N по адресу: <адрес>, общей площадью 10500 кв.м. Согласно дополнительному соглашению о замене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ Швейнфорт С.В. является арендатором земельного участка. Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

В результате раздела земельного участка с кадастровым N по адресу: <адрес> общей площадью 10500 кв.м. в ЕГРН внесены сведения о 20 земельных участках с кадастровыми N

Швейнфорт С.В. не выполняет условия заключенного договора, согласно которым арендатор обязан осуществить выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в 3 годичный срок, полностью осуществить жилищное строительство в 10 летний срок, обеспечить получение разрешительной документации на строительство; администрация г. Михайловска не предпринимает меры для расторжения договора аренды, бездействием администрации г. Михайловска нарушаются права неопределенного круга лиц.

В нарушение требований п. 4.3.13 договора от ДД.ММ.ГГГГ N, администрацией г. Михайловска зарегистрированы заявления о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства земельных участков, при этом нарушен порядок и процедура проведения публичных слушаний, так как правообладатели земельных участков, имеющих общие границы с земельными участками (20 участков выделенных из участка с кадастровым N) не уведомлены о времени и месте проведения публичных слушаний, чем нарушены их права.

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 12.02.2021 в удовлетворении требований прокурора Шпаковского района Ставропольского края отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, старшим помощником прокурора Шпаковского района Ставропольского края подано апелляционное представление, в котором указано о незаконности и необоснованности вынесенного решения, нарушении Белоусовой Н.М., Альспектор А.Ю., Швейнфорт С.В. условий договора аренды, в том числе не освоение представленного земельного участка. Швейнфорт С.В. к строительству объектов не приступил, чем нарушил условия договора аренды.

В поступивших возражениях представитель Швейнфорт С.В. -

Швейнфорт Э.В. указывает о законности решения суда и необоснованности доводов, указанных в апелляционном представлении.

В поступивших возражениях представитель администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края Горбачева Н.Н. считает доводы апелляционного представления необоснованными. Просила решение суда оставить без изменения, апелляционное представление без удовлетворения.

В заседании судебной коллегии прокурор Протасова О.Б. поддержала доводы апелляционного представления, просила отменить решение по доводам апелляционного представления.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик

Швейнфорт С.В., представитель ответчика Швейнфорт С.В. -

Швейнфорт Э.В., представитель администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края Горбачева Н.Н. возражали против удовлетворения апелляционного представления, просили решение суда оставить без изменения, апелляционное представление без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, об отложении разбирательства по существу не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в пределах доводов, изложенных в апелляционном представлении, обсудив указанные доводы, изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика и представителя администрации, представителя прокуратуры Ставропольского края, поддержавшей доводы апелляционного представления, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены либо изменения судебного акта.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии с положениями ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

По договору о комплексном освоении территории одна сторона своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить соответствующие обязательства, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования г. Михайловска и Белоусовой Н.М. заключен договор аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности под комплексное освоение с целью жилищного строительства N, согласно условиям которого (п. 1.1 договора) арендодатель предоставляет, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N по адресу: <адрес>, общей площадью 10500 кв.м.

Участок, передаваемый в аренду, является муниципальной собственностью, на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ N.

Срок действия договора определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1).

Согласно условиям договора, арендатор обязан: осуществить подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в максимальные сроки - 6 месяцев; осуществить выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передачи в муниципальную собственность, в максимальные сроки - 3 года; осуществить полное жилищное строительство в максимальные сроки - 10 лет; использовать участок в соответствии с требованием о его разрешенном использовании, нести расходы по благоустройству и его содержанию; в течение 1 года с момента заключения договора обеспечить получение разрешительной документации на строительство и начать жилищное строительство; не сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без письменного разрешения арендодателя (п. 4.3.3, п. 4.3.4, 4.3.5, п. 4.3.6, п. 4.3.7, п. 4.3.13).

Согласно п. 6.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков при следующих признаваемых сторонами существенных нарушениях договора: (п. 6.4.1) при неиспользовании земельного участка более трех лет, (п. 6.4.2) осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки, загрязнении и в других случаях, предусмотренных землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами, (п. 6.4.3) при невнесении арендной платы более двух раз подряд; (п. 6.4.4) использования участка в целях, не соответствующих виду разрешенного использования, нарушения пунктов 4.3.9, 4.3.10 договора.

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору аренды под комплексное освоение с целью жилищного строительства N, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды от Белоусовой Н.М. переданы Альспектор А.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации г. Михайловска N утвержден проект межевания планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым N

ДД.ММ.ГГГГ между Альспектор А.Ю. и Швейнфорт С.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды под комплексное освоение с целью жилищного строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1 которого арендатор (Альспектор А.Ю.) уступает свои права и обязанности по договору аренды Швейнфорт С.В., и последний становится арендатором и в полном объеме несет права и обязанности арендатора. Срок аренды участка составляет до ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения указанного соглашения участок был свободен от застройки (п. 3 дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение к договору зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Из земельного участка с кадастровым N выделено 19 земельных участков, участкам присвоены кадастровые номера, внесены сведения в ЕГРН, как о самостоятельных объектах права. Земельный участок с кадастровым N после выдела зарегистрирован площадью 486 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Михайловска и Швейнфорт С.В. заключены договоры аренды земельных участков N предметом которых является предоставление в аренду земельных участков из земель населенных пунктов, образованных из земельного участка N Сроки аренды участков устанавливаются на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2).

Из материалов дела следует, что действуя в рамках заключенного договора, Швейнфорт С.В. приняты меры к обустройству территории инженерной инфраструктурой.

Так, в администрацию г. Михайловска направлено заявление об утверждении документации по планировке межевания земельного участка подготовке проекта планировки территории земельного участка N произведен выдел 20 земельных участков.

По результатам обращения в ОАО "Шпаковскрайгаз" выданы технические условия на подключение строящихся объектов к газораспределительной системе.

ГУП СК "Ставрополькрайводоканал" ДД.ММ.ГГГГ выданы технические условия на подключение (технологическое присоединение) к системе водоснабжения и водоотведения).

Письмом от 02.02.2021 года выданные ранее технические условия от ДД.ММ.ГГГГ N были продлены до ДД.ММ.ГГГГ

ОАО "Шпаковскрайгаз" выдал технические условия на подключение строящихся объектов к газораспределительной системе.

На обращение арендатора, директором филиала ГУП СК "Ставрополькоммунэлектро" предоставлена информация о возможности технического присоединения к электрическим сетям земельного участка для электроснабжения жилого массива.

Как правильно установлено судом первой инстанции, действия Швейнфорт С.В. в полной мере соответствуют положениям ч. 5 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающих, что раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, а комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, а также образование земельных участков в границах данной территории в целях строительства на земельных участках в том числе, объектов социальной инфраструктуры и иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Решения об утверждении проекта корректировки документации по планировки территории, а также об изменении вида разрешенного использования земельных участков приняты уполномоченным органом - администраций г. Михайловска, никем не оспаривались и не отменены.

Довод апелляционного представления, что вышеуказанные нормативные акты приняты в нарушение норм градостроительного законодательства, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

В отношении каждого из выделенных земельных участков заключены договоры, предметом которых является предоставление в аренду земельных участков из земель населенных пунктов, образованных из земельного участка N. Сроки аренды участков установлены на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений п. 8 ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договоры аренды, заключенные на образованные земельные участки и договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N на исходный участок являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленного участка, последний прекращает свое существование.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 17 и 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности-по договору третьему лицу только после получения на это, согласия" от арендодателя.

Договор аренды земельного участка под комплексное освоение с целью жилищного строительства, а также договоры аренды на образованные из него земельные участки заключены между администрацией и Швейнфорт С.В. после введения действие Земельного кодекса Российской Федерации, таким образом, в данном случае действует уведомительный порядок передачи прав и обязанностей по договору, что означает наличие у арендатора лишь обязанности направить арендодателю уведомления о заключении им соглашения о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Таким образом, для заключения арендатором соглашения о передаче иному лицу прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, согласия арендодателя не требовалось. Соответствующие уведомления в адрес администрации были направлены.

Выводы о наличии у арендатора права, предусмотренного ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации на передачу прав и обязанностей по договору аренды, а также об уведомительном порядке совершения такой сделки соответствуют позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2020 по делу N А14-27342/2018.

Администрации Шпаковского муниципального округа было известно об указанных сделках, поскольку в администрацию направлены соответствующие уведомления.

При этом сам по себе факт наличия либо отсутствия соответствующих уведомлений (неисполнение арендатором обязанности направить уведомление) не может являться самостоятельным и достаточным основанием для признания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительной сделкой.

В части доводов апелляционного представления относительно сроков исполнения обязательств по договору комплексного освоения территории судебная коллегия отмечает, что по смыслу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со ст.ст. 4, 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия: освоение земельного участка и использование земельного участка.

Под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по его целевому назначению.